Cassazione Civile, Ordinanza n. 21881/2024 del 02/08/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo stipulato per quattro vani di un immobile destinato a laboratorio di analisi. Il conduttore ha dedotto che il bene non fosse idoneo all'uso pattuito perché privo di agibilità e che la locatrice non avesse collaborato alle pratiche necessarie al frazionamento dell'immobile e al rilascio del certificato di agibilità. Dopo aver pagato per circa diciannove mesi, il conduttore ha sospeso il pagamento dei canoni relativi a tre trimestralità; la locatrice ha intimato sfratto per morosità e poi chiesto la risoluzione del contratto e il pagamento dei canoni insoluti. Il conduttore, a sua volta, ha eccepito l'inadempimento della locatrice e, in riconvenzionale, ha chiesto la restituzione dei canoni già versati e il risarcimento dei danni. In appello la Corte territoriale ha riconosciuto un inadempimento della locatrice ai doveri di buona fede e collaborazione, ma ha ritenuto che il conduttore avesse comunque potuto godere dell'immobile e che la sospensione del canone fosse illegittima; il ricorrente ha censurato tale decisione con tre motivi: 1) travisamento della prova e uso improprio della CTU, per aver desunto erroneamente che il laboratorio fosse in esercizio; 2) violazione degli artt. 1571 e 1460 c.c. e dell'art. 116 c.p.c., per aver escluso la legittimità dell'exceptio inadimpleti contractus e ritenuto contraria a buona fede la sospensione dei canoni; 3) violazione dell'art. 1460 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., per avere la Corte d'appello considerato anche la detenzione dell'immobile durante il giudizio senza una specifica domanda della locatrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso in tutti e tre i motivi. Ha ritenuto che il primo motivo, formalmente costruito come violazione dell'art. 116 c.p.c., in realtà mirasse a contestare un preteso travisamento della prova e un ragionamento presuntivo del giudice di merito, censura non formulata nei modi corretti e priva di specifica indicazione dei passaggi della consulenza tecnica rilevanti; ha inoltre osservato che il vizio di travisamento della prova ha rimedi diversi e che la doglianza non rispettava i requisiti di specificità dell'art. 366 c.p.c. Quanto ai motivi secondo e terzo, la Corte ha rilevato che essi presupponevano erroneamente che la sentenza impugnata avesse attribuito rilievo al protrarsi della morosità in corso di causa, mentre tale dato non emergeva dalla motivazione; perciò le censure non colpivano la reale ratio decidendi e si risolvevano in un "non motivo". Il ricorso è stato quindi respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 116 c.p.c.

  la censura fondata su tale norma è stata ritenuta inammissibile perché, in concreto, mirava a contestare il travisamento della prova e il ragionamento presuntivo del giudice di merito senza rispettare il corretto paradigma impugnatorio.

• art. 1571 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'obbligo del locatore di far godere la cosa locata e la rilevanza dell'inidoneità del bene all'uso pattuito, ma non accolto come base per cassare la sentenza.

• art. 1460 c.c.

  richiamato per sostenere la legittimità della sospensione del canone a fronte dell'inadempimento della locatrice; la Corte ha però ritenuto che le censure sul punto non colpissero la motivazione effettiva della sentenza impugnata.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedurre la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha escluso che la sentenza impugnata avesse pronunciato su un tema non devoluto.

• art. 2727 c.c.

  evocato in relazione alla critica del ragionamento presuntivo fondato su elementi fotografici; la Corte ha osservato che, se si intende contestare l'inferenza logica, la censura deve essere costruita come critica agli indizi e alla loro gravità, precisione e concordanza.

• art. 2729 c.c.

  richiamato per contestare la correttezza delle presunzioni utilizzate dal giudice di merito; la Corte ha rilevato la mancanza di una critica specifica ai requisiti della prova presuntiva.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  la mancanza di una critica specifica alla motivazione e la formulazione di un "non motivo" comportano inammissibilità del ricorso.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  la mancata individuazione puntuale dei passaggi della consulenza tecnica richiamati a fondamento della censura determina inammissibilità per difetto di specificità.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma evocata per denunciare violazione di legge, ma impropriamente utilizzata per dolersi di un preteso travisamento della prova e di valutazioni di merito.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato dalla Corte come possibile veicolo del vizio di travisamento del fatto processuale, quando il fatto probatorio è stato oggetto di controversia.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato dalla Corte come possibile veicolo del vizio di travisamento del fatto sostanziale, quando il fatto probatorio è stato oggetto di controversia.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  indicato come rimedio della revocazione per errore di fatto nei casi di travisamento del contenuto oggettivo della prova.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale in base alla quale è stata fissata la trattazione in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per dare atto dell'obbligo, in caso di inammissibilità del ricorso, di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il travisamento del contenuto oggettivo della prova non si denuncia, di regola, come violazione di legge ex art. 360, n. 3, c.p.c., ma va incanalato nei rimedi e nei motivi processualmente corretti, con specifica indicazione del fatto probatorio asseritamente travisato.
• Quando si censura il ragionamento inferenziale o presuntivo del giudice di merito, il ricorso deve indicare in modo puntuale gli indizi valorizzati e spiegare perché difettino dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; altrimenti il motivo è inammissibile per difetto di specificità.
• Nel giudizio di cassazione il motivo deve confrontarsi con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata: se la censura si fonda su un presupposto fattuale non riscontrabile nella motivazione, essa si risolve in un "non motivo" ed è inammissibile.
• Nelle locazioni, la valutazione dell'eccezione di inadempimento e della buona fede nel rifiuto di pagare il canone richiede il confronto tra i reciproci inadempimenti, ma il sindacato di legittimità non può trasformarsi in una nuova valutazione del merito se la sentenza è congruamente motivata.
• La sospensione del canone non è automaticamente legittima per il solo fatto che il locatore sia inadempiente a obblighi accessori o di collaborazione: occorre che la doglianza si misuri con la concreta possibilità o impossibilità di godimento del bene e con l'accertamento di merito compiuto dal giudice di merito.

Come è indicizzato