Cassazione Civile, Ordinanza n. 00377/2024 del 05/01/2024

Esito

La controversia

Gli acquirenti di un appartamento sito in un immobile edificato da cooperativa edilizia su area concessa dal Comune ai sensi dell'art. 35 l. n. 865/1971 hanno agito per ottenere la restituzione della differenza tra il prezzo pagato al momento della compravendita e il prezzo che, secondo loro, sarebbe stato imposto dalla disciplina dell'edilizia residenziale economica e popolare. Sostenevano che il contratto fosse affetto da nullità parziale della clausola sul prezzo, con sostituzione automatica del prezzo pattuito con quello legale o convenzionale, e chiedevano quindi la condanna dei venditori alla restituzione dell'eccedenza. I giudici di merito avevano rigettato la domanda ritenendo che nella convenzione tra Comune e cooperativa mancasse una clausola di determinazione del prezzo di cessione o dei relativi criteri. Nel ricorso per cassazione venivano denunciati violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c., degli artt. 1453, 1454 e 1455 c.c. e dell'art. 35 l. n. 865/1971, oltre a vizio motivazionale, sostenendo che il sistema normativo imponesse comunque un limite al prezzo di rivendita e che la convenzione richiamasse le norme di legge sull'edilizia convenzionata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata la censura. Ha preliminarmente respinto l'eccezione di improcedibilità del ricorso, rilevando che il deposito era stato effettuato nel termine di cui all'art. 369 c.p.c. Ha poi affermato che, in tema di edilizia residenziale pubblica convenzionata ex art. 35 l. n. 865/1971, il vincolo sul prezzo di cessione degli alloggi presuppone che la convenzione contenga la determinazione del prezzo o almeno i criteri per determinarlo; in mancanza di tale previsione non è configurabile un prezzo imposto né opera il meccanismo di inserzione automatica dell'art. 1339 c.c. Né il generico richiamo alle norme di settore, né il prezzo di assegnazione pagato dai soci alla cooperativa, possono sostituire la mancata clausola convenzionale. Di conseguenza il ricorso è stato rigettato, con compensazione delle spese per la novità della questione e con attestazione dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 369 c.p.c.

  termine di 20 giorni dalla notifica per il deposito del ricorso

  Il deposito del ricorso è stato ritenuto tempestivo perché effettuato entro il termine previsto.

• artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c.

  Le censure di violazione di tali norme sono state dichiarate inammissibili nella parte in cui miravano a contestare un accertamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità.

• artt. 1453, 1454 e 1455 c.c.

  Sono stati evocati nel ricorso, ma la Corte ha ritenuto infondata la doglianza principale sulla nullità/sostituzione del prezzo, escludendo che vi fosse un inadempimento rilevante ai fini invocati.

• art. 35 l. n. 865/1971

  la convenzione deve prevedere, tra l'altro, i criteri per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi

  La clausola sul prezzo di cessione è contenuto necessario della convenzione; il vincolo sul prezzo sussiste solo se la convenzione lo determina o ne indica i criteri.

• art. 1339 c.c.

  Il meccanismo di inserzione automatica del contenuto legale non opera se manca nella convenzione un prezzo imposto o i criteri di determinazione, perché difetta il dato di riferimento necessario.

• art. 31, comma 49-bis, l. n. 448/1998

  La norma è richiamata come conferma del rilievo dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione contenuti nelle convenzioni ex art. 35 l. n. 865/1971.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nelle convenzioni ex art. 35 l. n. 865/1971 il vincolo al prezzo di rivendita dell'alloggio esiste solo se la convenzione stessa prevede espressamente il prezzo di cessione o i criteri per determinarlo.
• In mancanza di una clausola convenzionale determinativa del prezzo, non è configurabile un prezzo imposto sostitutivo di quello pattuito tra le parti e non opera l'inserzione automatica ex art. 1339 c.c.
• Il generico richiamo nella convenzione a norme di legge in materia di edilizia convenzionata non basta, da solo, a integrare un vincolo di prezzo se la convenzione non contiene alcun criterio concreto di determinazione.
• Le censure di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non possono essere usate per sovvertire un accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla lettera della convenzione e dell'attestazione comunale.

Come è indicizzato