Cassazione Civile, Ordinanza n. 31321/2022 del 24/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa stipulato nel 1981, nel quale era poi subentrata, quale locatrice, la proprietaria acquirente dell'immobile. Dopo la morte del conduttore originario, la sorella convivente era subentrata nel rapporto ai sensi dell'art. 6 della L. n. 392 del 1978. Alla cessazione della locazione e al rilascio dell'immobile, la conduttrice subentrata e un altro soggetto indicato come erede del conduttore originario citarono la locatrice per ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone dovuto. I giudici di merito respinsero la domanda ritenendola proposta oltre il termine di sei mesi dalla riconsegna previsto dall'art. 79, comma 2, della L. n. 392 del 1978, qualificando quel termine come decadenza. Con l'unico motivo di ricorso la ricorrente ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 79 L. n. 392 del 1978 e degli artt. 2033 e 2946 c.c., sostenendo che il termine semestrale opera come limite all'esercizio dell'azione di ripetizione ma non esclude l'applicazione della prescrizione ordinaria: se l'azione è proposta entro sei mesi, il locatore non può opporre la prescrizione dei pagamenti risalenti a più di dieci anni; se è proposta dopo i sei mesi, resta comunque esperibile per le somme non ancora prescritte.

La decisione

La Corte ha ritenuto manifestamente fondato il ricorso. Ha ribadito l'orientamento consolidato secondo cui il termine semestrale previsto dall'art. 79, comma 2, L. n. 392 del 1978 non opera nel senso affermato dai giudici di merito come decadenza che precluda ogni recupero oltre il termine, ma come limite che, se rispettato, consente al conduttore di ripetere tutte le somme indebitamente corrisposte fino al rilascio dell'immobile, con conseguente inopponibilità di eccezioni di prescrizione da parte del locatore. Poiché il giudice d'appello aveva applicato un principio di diritto non conforme, la sentenza è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  consente la trattazione in camera di consiglio con proposta del relatore nei casi previsti

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è il parametro formale del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge

• art. 79, comma 2, L. 27 luglio 1978, n. 392

  il termine semestrale per l'azione di ripetizione delle somme corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti di legge, se rispettato, rende inopponibile l'eccezione di prescrizione; se non rispettato, il conduttore resta esposto alla prescrizione dei singoli crediti già maturata

• art. 2033 c.c.

  richiamato quale norma sulla ripetizione dell'indebito oggettivo

• art. 2946 c.c.

  richiamato quale termine di prescrizione ordinaria decennale

• art. 6 L. 27 luglio 1978, n. 392

  richiamato solo per il subentro nella locazione della sorella convivente del conduttore defunto

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  richiamato in relazione agli oneri di specificità del ricorso quanto alla deduzione di fatti impeditivi e di giudicato esterno

• art. 346 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla riproposizione in appello delle questioni assorbite

Massime di principio

• Nel regime della locazione abitativa disciplinato dalla L. n. 392 del 1978, il termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile per l'azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte dal conduttore non va letto come una decadenza che sterilizzi l'intera pretesa oltre quel momento, ma come una regola che, se rispettata, consente di recuperare anche i pagamenti più risalenti non ancora prescritti.
• Se l'azione di ripetizione ex art. 79, comma 2, L. n. 392 del 1978 è proposta entro il termine semestrale, il locatore non può opporre la prescrizione dei singoli crediti maturati prima del rilascio dell'immobile.
• Se l'azione è proposta oltre il termine semestrale, il conduttore può essere esposto all'eccezione di prescrizione per i singoli crediti già prescritti, ma non emerge dalla norma una preclusione assoluta all'azione per le somme ancora non prescritte.
• In cassazione non possono essere valorizzate questioni nuove o estranee alla ratio decidendi della sentenza impugnata se non dedotte con gli strumenti processuali appropriati e nel rispetto degli oneri di specificità del ricorso.
• Quando il giudice di merito applica all'art. 79, comma 2, L. n. 392 del 1978 una lettura incompatibile con l'orientamento consolidato della Corte di cassazione, la sentenza va cassata con rinvio per nuovo esame alla luce del principio corretto.

Come è indicizzato