Cassazione Civile, Ordinanza n. 25706/2026 del 22/09/2026

Esito

La controversia

La società immobiliare aveva acquistato nel 2006 un immobile in Santa Teresa di Gallura per euro 230.000, con atto pubblico del 24 luglio 2006, dopo una scrittura privata del 20 giugno 2006. Alla venditrice e ai suoi familiari era stato consentito di continuare a utilizzare l’immobile per tre anni ed era stato attribuito un diritto di riscatto, esercitabile alle condizioni previste nella scrittura, tra cui il rimborso delle rate del mutuo acceso dall’acquirente e di ulteriori somme. La società immobiliare deduceva il mancato rilascio dopo la scadenza del triennio e chiedeva il rilascio e il pagamento di somme per l’occupazione. La venditrice sosteneva che la vendita fosse simulata e che l’immobile fosse stato trasferito a garanzia di un finanziamento destinato alla società di cui era socia, denunciando la violazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c. Il Tribunale accolse la domanda di rilascio e condannò la venditrice e un’altra occupante a corrispondere euro 66.000; la Corte d’appello di Sassari, con sentenza del 5 novembre 2024, rigettò l’appello principale e quello incidentale condizionato e condannò le occupanti a pagare euro 12.100 per l’occupazione abusiva successiva alla pubblicazione della sentenza di primo grado. In cassazione la venditrice formulò cinque motivi: (1) violazione degli artt. 1362 ss. e 2744 c.c., per mancata indagine sullo scopo di garanzia e sulla simulazione; (2) violazione degli artt. 1362, 1363 e 2744 c.c., per omessa valutazione complessiva della scrittura privata e delle sue premesse; (3) violazione dell’art. 2744 c.c., per avere ritenuto necessaria la preesistenza di un rapporto di credito-debito; (4) violazione dell’art. 112 c.p.c., per essersi la Corte d’appello pronunciata sullo stato di decozione della società; (5) violazione degli artt. 1362 e 2697 c.c., con censura formulata in termini generici e confusi. Le acquirenti proposero ricorso incidentale condizionato, contestando che la scrittura privata potesse impegnare la società immobiliare.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile: la ricorrente non ha indicato i passaggi della scrittura dai quali sarebbe derivato lo scopo di garanzia e la censura si contrapponeva all’accertamento di fatto, adeguatamente motivato, compiuto dai giudici di merito; inoltre ricorreva una doppia conforme senza deduzione di differenti ragioni fattuali. La Corte ha richiamato i criteri per individuare una vendita con funzione di garanzia e ha ritenuto non scalfito l’accertamento secondo cui mancavano sproporzione rilevante e approfittamento della debolezza della venditrice, tenuto conto del prezzo di euro 230.000, delle stime di euro 315.000 ed euro 330.000, del comodato gratuito triennale e delle complessive condizioni pattuite. Il secondo motivo è stato rigettato: la ricorrente non ha specificato quali canoni ermeneutici fossero stati violati e in che modo, limitandosi a proporre una lettura alternativa della scrittura. Il terzo motivo è stato rigettato: è errato ritenere necessaria la preesistenza del rapporto di debito-credito, che può essere anche contestuale alla vendita, ma nel caso concreto mancavano comunque gli elementi per ravvisare la violazione del divieto di patto commissorio. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile: la Corte d’appello aveva esaminato una circostanza addotta a fondamento della domanda di nullità, non violando quindi la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; inoltre la previsione contrattuale relativa al rischio di acquisizione dell’immobile alla massa fallimentare non dimostrava, da sola, uno stato irreversibile di decozione. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile perché generico e confuso. Il ricorso incidentale condizionato è rimasto assorbito. La ricorrente principale è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 8.500, oltre euro 200 per esborsi, spese generali al 15% e accessori di legge; è stato dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2744 c.c.

  In termini generali, è nulla, per violazione del divieto del patto commissorio, la convenzione mediante la quale le parti abbiano inteso costituire, con un determinato bene, una garanzia reale in funzione di un mutuo, istituendo un nesso teleologico o strumentale tra la vendita del bene e il mutuo, in vista del perseguimento di un risultato finale consistente nel trasferimento della proprietà del bene al creditore acquirente in caso di mancato adempimento dell'obbligazione di restituzione da parte del debitore-venditore.

  Il divieto colpisce la convenzione che collega strumentalmente vendita e mutuo per trasferire al creditore la proprietà del bene in caso di mancata restituzione. Una vendita con riscatto può eludere il divieto se il prezzo è in realtà un finanziamento e il trasferimento ha funzione di garanzia; la valutazione dipende dalle circostanze concrete, tra cui sproporzione, difficoltà economica e approfittamento. La preesistenza del rapporto di credito-debito non è necessaria: il rapporto può essere contestuale alla vendita.

• art. 1343 c.c.

  In particolare, la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute, atteso che una siffatta vendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall'articolo 2744 c.c., e la sua causa illecita ne determina l'invalidità ai sensi degli articoli 1343 e 1418 c.c.

  La vendita con patto di riscatto è invalida per causa illecita quando, al di là della forma, il prezzo costituisce un mutuo e il trasferimento provvisorio del bene serve a garantire la restituzione, con consolidamento della proprietà in capo all’acquirente in caso di inadempimento.

• art. 1418 c.c.

  In particolare, la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute, atteso che una siffatta vendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall'articolo 2744 c.c., e la sua causa illecita ne determina l'invalidità ai sensi degli articoli 1343 e 1418 c.c.

  La causa illecita della vendita impiegata per eludere il divieto del patto commissorio determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.

• artt. 1362 ss. c.c.

  In ogni caso, la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra.

  La censura in cassazione sull’interpretazione contrattuale deve indicare specificamente il canone ermeneutico violato e il modo in cui il giudice se ne sarebbe discostato; non basta contrapporre alla lettura accolta una diversa interpretazione plausibile.

• art. 112 c.p.c.

  Ne deriva che non è configurabile una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

  Non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato la decisione che esamina una circostanza posta dalla parte a fondamento della propria domanda, anche se essa non costituisce una domanda autonoma.

• art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c.

  Ne deriva che non è configurabile una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

  La violazione dell’art. 112 c.p.c. non sussiste quando il giudice valuta una circostanza dedotta a sostegno della domanda, anziché pronunciarsi su una domanda non proposta.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente principale dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, il giudice dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• La vendita con patto di riscatto può integrare un’elusione del divieto di patto commissorio quando il prezzo costituisce in realtà un finanziamento e il trasferimento del bene è strumentale a garantire la restituzione, con acquisizione definitiva al creditore in caso di inadempimento.
• Ai fini della configurabilità del patto commissorio, il rapporto di credito-debito può essere preesistente oppure contestuale alla vendita; la sua anteriorità non è un requisito necessario.
• La sproporzione tra valore del bene e debito garantito è un rilevante indice di finalità fraudolenta; la valutazione va compiuta considerando complessivamente il collegamento negoziale, le condizioni economiche della parte venditrice, l’eventuale approfittamento e le modalità e conseguenze dell’operazione.
• L’accertamento della simulazione o della funzione di garanzia di un negozio, fondato sull’interpretazione della volontà contrattuale e sulle risultanze fattuali, è riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se adeguatamente e logicamente motivato.
• La denuncia in cassazione di un errore nell’interpretazione di una clausola contrattuale richiede l’indicazione dello specifico canone ermeneutico violato e del modo in cui il giudice se ne è discostato; non è sufficiente proporre una lettura alternativa del contratto.
• La previsione contrattuale volta a prevenire l’acquisizione di un bene alla massa fallimentare, in caso di futuro fallimento, non dimostra da sola che la società interessata versasse già in uno stato irreversibile di decozione.

Come è indicizzato