Cassazione Civile, Ordinanza n. 32105/2021 del 05/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione iniziata nel 1976 di due unità immobiliari contigue in Roma, poi accorpate con il consenso del proprietario originario. La conduttrice aveva acquistato con rogito del 18 dicembre 1978 gli immobili condotti in locazione, ma sosteneva che per errore notarile l’atto avesse menzionato solo una porzione (civico 38), mentre le parti avrebbero voluto trasferire anche l’altra (civico 37). In giudizio chiedeva in via principale l’accertamento della proprietà esclusiva del civico 37 in forza del rogito; in subordine deduceva usucapione ventennale del bene, assumendo di averlo posseduto pacificamente e senza interruzioni. Il tribunale dichiarava inammissibile la domanda principale e rigettava quella di usucapione; la Corte d’appello confermava, ritenendo coperta da giudicato la statuizione sulla domanda fondata sul titolo e infondata l’usucapione per mancanza di prova dell’interversione del possesso. In cassazione la ricorrente articolava due motivi: 1) violazione dell’art. 112 c.p.c. e vizio di motivazione, per asserita contraddizione della sentenza d’appello che, da un lato, considerava passata in giudicato l’inammissibilità della domanda di accertamento della proprietà fondata sul rogito e, dall’altro, affermava che il rogito non avesse inteso alienare anche il civico 37; 2) violazione dell’art. 1141 c.c., per avere escluso l’interversione del possesso nonostante la dedotta volontà del proprietario originario di trasferire anche il civico 37 e nonostante il mancato rinnovo della locazione, il mancato pagamento del canone e il pagamento di spese condominiali e imposte da parte dell’occupante.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi infondati e ha respinto il ricorso. Ha escluso l’esistenza di una contraddizione insanabile nella motivazione della sentenza impugnata, chiarendo che il riferimento al giudicato sulla domanda principale e l’interpretazione del rogito erano compatibili: il secondo passaggio serviva solo a escludere che il titolo negoziale offrisse elementi per ritenere volontariamente trasferiti entrambi gli immobili. Quanto all’usucapione, la Corte ha ribadito che il potere di fatto originato da un rapporto di locazione è mera detenzione; per trasformarsi in possesso utile ad usucapire occorre un atto di interversione ai sensi dell’art. 1141, comma 2, c.c., esteriormente riconoscibile dal proprietario. Nel caso concreto, mancava la prova sia di una condotta del proprietario idonea ad attribuire un possesso pieno sul civico 37, sia di un atto del detentore che manifestasse in modo univoco l’inizio del possesso uti dominus. Non erano sufficienti il trattenimento dell’immobile dopo la scadenza del contratto, il mancato pagamento del canone o altri atti di mero esercizio materiale della disponibilità del bene. La ricorrente è stata quindi condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione/omessa pronuncia è stata esclusa perché la motivazione della sentenza d’appello non presentava una contraddizione insanabile tra giudicato sulla domanda principale e valutazione del contenuto del rogito.

• art. 360, comma primo, nn. 3 e 4 c.p.c.

  È stata richiamata come base dei motivi di ricorso per denunciare violazione di legge e nullità della sentenza, ma la Corte ha ritenuto infondate le doglianze.

• art. 1141 c.c.

  Per convertire la detenzione in possesso utile all’usucapione occorre un atto di interversione, esteriormente riconoscibile dal titolare del diritto, non essendo sufficienti la mera protrazione della disponibilità del bene o l’inadempimento del rapporto originario.

• art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02

  Ricorrendo i presupposti processuali, è dovuto l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-bis D.P.R. n. 115/02

  È il parametro richiamato per la quantificazione dell’ulteriore contributo unificato conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando il bene è stato inizialmente detenuto in forza di un rapporto personale, la prova dell’usucapione richiede la dimostrazione di un atto di interversione del possesso, non essendo sufficiente la semplice permanenza nell’immobile dopo la cessazione del titolo originario.
• L’interversione del possesso deve manifestarsi attraverso comportamenti oggettivamente idonei a rendere riconoscibile al proprietario che il detentore ha iniziato a possedere uti dominus; la valutazione della loro idoneità è rimessa al giudice di merito.
• Il mancato rilascio del bene, il mancato pagamento del canone o altri atti di mera disponibilità materiale non integrano, di per sé, interversione del possesso, potendo al più costituire inadempimento del rapporto da cui la detenzione deriva.
• Non vi è contraddizione censurabile tra il riconoscimento del giudicato su una domanda proposta in via principale e la successiva interpretazione del titolo negoziale, se quest’ultima è utilizzata solo per qualificare il potere di fatto esercitato sulla cosa e non per riesaminare la domanda già definita.

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