Cassazione Civile, Sentenza n. 15495/2022 del 16/05/2022

Esito

La controversia

La ricorrente, promissaria acquirente di un appartamento da Renzo Bergamo con trascrizione della domanda giudiziale, chiedeva il riconoscimento della prevalenza della propria trascrizione sulle successive trascrizioni trascritte in danno del dante causa e, conseguentemente, la declaratoria di propria proprietà e il rilascio dell'immobile. Il motivo decisivo riguardava la validità della nota di trascrizione: nel quadro B (riferimenti catastali) erano stati indicati dati non pertinenti (particelle dell'area preesistente e riferite al catasto terreni anziché al catasto dei fabbricati), mentre nel quadro D era descritta la consistenza come appartamento (C.E.U. F.12 particella 176 sub. 4). La questione giuridica centrale era se l'inesattezza/omissione dei dati catastali avesse prodotto una 'incertezza' ai sensi dell'art. 2665 cod. civ. tale da rendere invalida la trascrizione e quindi inefficace la tutela opponibile ai terzi.

La decisione

Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda principale. La Corte d'appello di Trieste aveva rigettato l'appello nel merito ma aveva modificato il regolamento delle spese compensandole integralmente fra le parti. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale e quelli incidentali, confermando il giudizio di merito nella sostanza: ha ritenuto che lo stato di 'incertezza' sulla individuazione dell'immobile era stato correttamente accertato dal giudice di merito (errore non risolvibile esaminando la sola nota), per cui la trascrizione non poteva essere considerata efficace; ha inoltre ritenuto legittima la motivazione della Corte d'appello e ha confermato la possibilità di compensare le spese per gravi ed eccezionali ragioni in presenza di obiettiva incertezza sul diritto controverso. Infine la Corte ha disposto l'adempimento di eventuali versamenti aggiuntivi del contributo unificato ai sensi dell'art.13 D.P.R. 115/02.

Norme richiamate

• art. 2665 cod. civ.

  l'inesattezza o l'omissione di alcune delle indicazioni richieste dalla legge per una corretta trascrizione non nuoce alla validità di essa, salvo che induca "incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico"

  La Corte ha interpretato la norma nel senso che non ogni inesattezza invalida la trascrizione, ma se dall'errore emerge un'incertezza non eliminabile attraverso l'esame intrinseco della nota (anche confrontando i quadri compilati), la trascrizione è viziata ed inefficace nei confronti dei terzi.

• art. 2652 cod. civ.

  Richiamato dalla ricorrente nell'impugnazione con riguardo alle trascrizioni e pubblicità immobiliare; la Corte ha valutato la questione sul presupposto dell'art. 2665 che delimita quando le inesattezze sono rilevanti.

• art. 2932 cod. civ.

  Richiamato nel procedimento di merito quale norma di riferimento per l'effetto traslativo in caso di sentenza che integra il consenso mancante (specifica funzione nell'ambito del preliminare trascritto).

• art. 92 cod. proc. civ. (testo ante riforma 2014)

  Se vi è soccombenza reciproca o concorrono altre gravi ed eccezionali ragioni, esplicitamente indicate in motivazione, il giudice può compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti

  La Corte ha ritenuto legittima l'integrale compensazione delle spese da parte della Corte d'appello perché essa ha esplicitato motivatamente le 'gravi ed eccezionali ragioni' (complessità del quadro processuale e obiettiva incertezza sul fondamento della domanda).

• art. 91 e art. 112 cod. proc. civ.

  Richiamati nei controricorsi in relazione al regolamento delle spese e al principio della soccombenza; la Corte ha valutato la questione in combinato con l'art. 92.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002 (comma 1-quater)

  Applicata ratione temporis per disporre l'eventuale versamento integrativo del contributo unificato da parte dei ricorrenti, come previsto dalle modifiche normative richiamate.

• l. n. 69/2009 (riforma art. 92 ratione temporis)

  La nozione di 'gravi ed eccezionali ragioni' ai fini della compensazione è stata interpretata come elastica e comprensiva di casi di obiettiva incertezza sul diritto controverso, pur rimanendo soggetta al sindacato di legittimità nella misura in cui la motivazione sia astratta o apparente.

Massime di principio

• Un errore o omissione nella nota di trascrizione non comporta automaticamente la nullità: è rilevante solo se crea 'incertezza' sulle persone, sul bene o sul rapporto e tale incertezza non può essere risolta esaminando la sola nota.
• Quando la trascrizione contiene dati catastali incongruenti fra i diversi quadri (es. quadro B vs quadro D), il giudice valuta se la discordanza permette comunque univoca identificazione: se non la permette, la trascrizione può essere dichiarata inefficace.
• Il giudizio sulla esistenza dello stato di incertezza è valutazione di fatto del giudice del merito, sindacabile dalla Cassazione solo in presenza di vizi logico-giuridici o motivazione apparente; per il ricorrente è quindi essenziale dimostrare che la motivazione è formalmente carente o contraddittoria.
• Terzi che si affidano alla pubblicità immobiliare sono legittimamente esentati dall'onere di svolgere indagini extrinseche: il sistema tutela chi si limita a consultare la trascrizione; pertanto la correttezza formale della nota è cruciale per chi trascrive per primo.
• Sulle spese di lite, in assenza di reciproca soccombenza, il giudice può compensare integralmente o parzialmente le spese solo se indica motivatamente 'gravi ed eccezionali ragioni' (la obiettiva incertezza del diritto controverso può rientrare in tale nozione).
• Prassi consigliata: a chi trascrive (soprattutto promissari acquirenti) si raccomanda di curare la corretta individuazione catastale nell'atto e nella nota di trascrizione (eventualmente con atto di identificazione catastale allegato) per evitare che inesattezze formali compromettano l'opponibilità a terzi.