Cassazione Civile, Ordinanza n. 34633/2024 del 27/12/2024

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva convenuto in giudizio il proprietario dell'immobile e gli acquirenti chiedendo la provvigione, sostenendo di aver messo per prima in contatto le parti, di aver fatto visitare l'immobile a più potenziali acquirenti e di aver svolto un incontro nel quale erano state illustrate le condizioni di vendita. La società assumeva che, a breve distanza di tempo da tali attività, le stesse parti avevano poi concluso la compravendita, sicché il suo intervento doveva ritenersi causalmente rilevante ai fini del diritto alla provvigione. In appello la società lamentava l'erronea esclusione del nesso causale e la mancata considerazione del fatto che la vendita era stata conclusa poco dopo la sua attività e che l'altra trattativa tramite diverso intermediario non avrebbe interrotto il nesso. Con il ricorso per cassazione deduceva violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 1755 e 1758 c.c., nonché omesso esame di fatti decisivi, insistendo sulla sussistenza del nesso causale tra la sua attività e l'affare concluso, o comunque su un concorso di più mediatori tale da giustificare almeno una quota di provvigione.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c. per la presenza di una doppia conforme; ha escluso la violazione dell'art. 2697 c.c. perché il giudice di merito aveva correttamente posto a carico del mediatore la prova del nesso causale tra attività svolta e conclusione dell'affare; ha escluso anche la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., trattandosi in realtà di richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio. Nel merito ha confermato che, secondo la causalità adeguata, la provvigione non spetta quando una prima fase di trattative, avviata dal mediatore senza esito, sia seguita da una successiva conclusione dell'affare autonoma e indipendente, qui ricondotta all'attività di un altro intermediario che aveva autonomamente pubblicizzato, fatto visitare l'immobile, avviato e condotto la trattativa fino alla vendita a prezzo diverso e inferiore. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al contributo unificato aggiuntivo, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  invocato per denunciare violazione di legge, ma la Corte ha rilevato che le censure miravano in realtà a una rivalutazione del fatto

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  il vizio motivazionale è stato dichiarato inammissibile per la doppia conforme

• art. 348-ter, ultimo comma c.p.c.

  preclude il ricorso per cassazione per vizio motivazionale in presenza di doppia conforme

• art. 115 c.p.c.

  la violazione sussiste solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o disattende espressamente la regola di disponibilità della prova; non quando valuti diversamente le prove

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legale o nega il prudente apprezzamento; non quando si contesti la valutazione delle risultanze probatorie

• art. 2697 c.c.

  la prova del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare grava sul mediatore che richiede la provvigione

• art. 1755 c.c.

  il diritto alla provvigione sorge solo se l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore

• art. 1758 c.c.

  se l'affare è concluso con l'intervento di più mediatori, ciascuno ha diritto a una quota della provvigione, ma nel caso concreto la censura è stata ritenuta inammissibile perché richiedeva una diversa ricostruzione del fatto

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l'ulteriore contributo unificato a carico della parte soccombente, se dovuto

Massime di principio

• In tema di mediazione, il diritto alla provvigione presuppone che la conclusione dell'affare sia causalmente ricollegabile all'attività del mediatore; non basta la mera messa in contatto iniziale se la successiva trattativa e la vendita si sviluppano e si concludono in modo autonomo e indipendente.
• L'onere di provare il nesso causale tra attività mediatoria e affare concluso grava sul mediatore che chiede il compenso; al cliente compete eventualmente provare fatti interruttivi o estintivi di quel nesso, come l'intervento autonomo di altri intermediari.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice assegna l'onere probatorio alla parte sbagliata, non quando si contesti l'apprezzamento delle prove o la ricostruzione del fatto compiuta dai giudici di merito.
• Le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. sono ammissibili solo se si deduce l'uso di prove non introdotte dalle parti o l'attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto; non sono utilizzabili per ottenere una nuova valutazione del compendio istruttorio.
• In presenza di doppia conforme, il vizio motivazionale ex art. 360, n. 5 c.p.c. non è deducibile in cassazione.
• Ai fini della provvigione, l'"affare" non coincide con il solo negozio finale, ma richiede continuità tra l'operazione economica proposta e quella conclusa; se la seconda fase nasce da iniziative nuove e autonome, il mediatore iniziale non ha diritto al compenso.

Come è indicizzato