Cassazione Civile, Ordinanza n. 19251/2024 del 12/07/2024

Esito

La controversia

Tre soggetti che avevano acquistato un appartamento agivano per ottenere il costo necessario alla rimozione di muffe e condensa riscontrate in bagno e ripostiglio dell'immobile acquistato. In primo grado la domanda era stata accolta; in appello la società venditrice aveva ottenuto la riforma della decisione e il rigetto della pretesa, con ritenuta insussistenza dei presupposti dell'art. 1669 c.c. e, comunque, con affermata tardività della domanda rispetto ai termini di garanzia per vizi della cosa venduta. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti deducevano, con due motivi, la violazione/falsa applicazione degli artt. 1669 c.c. e 132 c.p.c. e, con il secondo motivo, degli artt. 1490, 1495 c.c. e 132 c.p.c., sostenendo che i difetti dovessero essere qualificati come gravi difetti costruttivi ex art. 1669 c.c., non come meri vizi della cosa venduta, e che la Corte territoriale avesse errato nel valutare la gravità del fenomeno e nel ritenere decorso il termine di prescrizione/decadenza dalla data del rogito-consegna.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha confermato che il giudice di merito aveva compiuto una valutazione in concreto dei difetti riscontrati, escludendo che muffe e condensa avessero un'incidenza tale da integrare un grave difetto costruttivo ai sensi dell'art. 1669 c.c.; ha inoltre osservato che i ricorrenti avevano in sostanza chiesto una diversa lettura delle prove, non consentita in sede di legittimità. Quanto alla disciplina della vendita, ha confermato che la prescrizione dell'azione di garanzia decorre dalla consegna del bene e che, nel caso concreto, la domanda proposta nel 2006 era tardiva rispetto al termine annuale di cui agli artt. 1490 ss. c.c. e al termine biennale di cui all'art. 1667 c.c. Pertanto il ricorso è stato rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e con attribuzione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La garanzia per rovina e gravi difetti dell'opera opera solo quando il difetto costruttivo sia tale da incidere significativamente sul godimento del bene e sugli elementi essenziali dell'opera; nel caso concreto muffe e condensa limitate non raggiungevano tale soglia.

• art. 132 c.p.c.

  Non vi era vizio di motivazione apparente o mancanza della motivazione costituzionalmente minima, perché la sentenza di merito esponeva l'iter logico seguito.

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per vizi della cosa venduta era applicabile in via concorrente o generale rispetto all'art. 1669 c.c.; l'azione era comunque soggetta al relativo termine di prescrizione/decadenza.

• art. 1495 c.c.

  La prescrizione dell'azione di garanzia decorre dalla consegna del bene, indipendentemente dalla possibilità concreta di scoprire il vizio, salvo sospensione in caso di dolo del venditore.

• art. 1667 c.c.

  Richiamato come disciplina concorrente e quale termine biennale ritenuto ormai spirato nel caso concreto.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità della sentenza/processo.

• art. 2941, n. 8, c.c.

  In caso di occultamento doloso del vizio, può operare la sospensione della prescrizione se sussistono dichiarazioni del venditore obiettivamente non vere e accompagnate da consapevolezza e volontà decipiente.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La qualificazione dei difetti dell'opera come "gravi difetti" ex art. 1669 c.c. richiede una valutazione in concreto della loro incidenza sulla fruibilità, sulla durata e sulla conservazione del bene: difetti localizzati, superficiali e rimediabili possono non superare la soglia richiesta.
• Le azioni di garanzia per vizi nella vendita e per gravi difetti dell'opera possono concorrere, ma la distinzione dipende soprattutto dall'entità del pregiudizio; la sola esistenza di infiltrazioni o muffe non basta automaticamente a integrare l'art. 1669 c.c.
• In sede di cassazione non è ammessa una mera richiesta di rivalutazione del compendio probatorio: la censura deve colpire specifici errori di diritto o vizi logici rilevanti, non una diversa lettura dei fatti.
• La motivazione è censurabile per art. 132 c.p.c. solo quando sia apparente, inesistente o talmente illogica da non superare il minimo costituzionale; la semplice non condivisione della valutazione di merito non è sufficiente.
• Nell'azione di garanzia per vizi della cosa venduta, la prescrizione decorre dalla consegna del bene; l'eventuale mancata percezione del vizio non impedisce di per sé il decorso del termine, salvo ipotesi di dolo idonee a sospenderlo.

Come è indicizzato