Cassazione Civile, Ordinanza n. 03542/2024 del 07/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di locazione aventi ad oggetto una struttura alberghiera, nei quali era previsto che la manutenzione ordinaria e straordinaria degli alberghi, degli impianti e delle dotazioni fosse a carico del conduttore, salvo le strutture portanti. Le società proprietarie e collegate hanno agito per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dall'asserito inadempimento dell'obbligo manutentivo: una domanda era diretta al costo delle opere necessarie per ripristinare i difetti manutentivi dell'immobile riconsegnato, l'altra al danno patrimoniale da mancato guadagno per la perdita di fatturato asseritamente causata dal degrado dell'immobile. Il giudice di primo grado e la corte d'appello hanno rigettato le domande e hanno anche condannato le attrici ex art. 96 c.p.c. Le ricorrenti hanno proposto ricorso per cassazione con otto motivi: 1) violazione dei criteri di interpretazione contrattuale e della disciplina della compravendita, sostenendo che l'atto di apporto al fondo non era una vendita e che il prezzo non scontava il danno; 2) violazione delle regole ermeneutiche, lamentando il mancato accertamento della comune intenzione delle parti di trasferire al fondo il credito risarcitorio; 3) violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c., contestando l'affermazione che il danno fosse già assorbito nel valore dell'apporto e ribadendo che il pregiudizio nasce alla riconsegna; 4) omesso esame del fatto decisivo relativo al valore dell'apporto e allo stato manutentivo considerato nel conferimento; 5) violazione dell'onere della prova e omesso esame di fatti decisivi in relazione alla prova dell'inadempimento e del danno; 6) ulteriore violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c., sostenendo che il degrado non poteva essere neutralizzato da eventi successivi; 7) omesso esame di fatti decisivi sulla prova del danno patrimoniale da mancato guadagno in capo alla proprietaria e alla società di gestione; 8) violazione dell'art. 96 c.p.c. per la condanna per lite temeraria, ritenuta incompatibile con l'accoglimento dei motivi precedenti. La Corte di cassazione ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile. Ha ritenuto il primo motivo non correlato alla reale motivazione della sentenza impugnata, che non aveva qualificato l'operazione come compravendita ma come cessione immobiliare onerosa. Ha giudicato inammissibile il secondo motivo perché sollecitava un riesame del fatto e della volontà negoziale. Il terzo è stato ritenuto inammissibile e comunque infondato, richiamando il principio per cui l'acquirente o comunque il subentrante nel rapporto locatizio può agire per i danni da mancata riparazione solo se al momento del subentro il pregiudizio esiste ancora e non risulta già considerato nel prezzo; inoltre, nel caso concreto, mancava adeguata allegazione e prova del danno. Il quarto è stato dichiarato inammissibile per doppia conforme. Il quinto e il settimo sono stati ritenuti inammissibili perché, oltre a essere proposti in presenza di doppia conforme, ignoravano che i giudici di merito avevano rigettato le domande anche per difetto di allegazione, non solo di prova, e perché la prova dell'immobile inizialmente in buono stato non può prevalere contro la prova contraria. Il sesto è stato dichiarato inammissibile per mancata critica di tutte le rationes decidendi, poiché la corte territoriale aveva posto alla base del rigetto l'onere del locatore di provare sia lo stato iniziale sia quello finale peggiore dell'immobile. L'ottavo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non coglieva la ratio della condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., fondata non automaticamente sul rigetto ma sull'apprezzamento oggettivo della condotta processuale. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna solidale delle ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso e ha condannato in solido le ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore della controricorrente. Ha inoltre dato atto, in dispositivo, dei conseguenti adempimenti previsti dal d.P.R. n. 115 del 2002. La decisione di merito è quindi rimasta ferma: nessun risarcimento è stato riconosciuto alle ricorrenti e resta confermata anche la condanna ex art. 96 c.p.c. pronunciata nei gradi di merito.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicato alle controversie in materia di locazione.

• art. 1590 c.c.

  regola la responsabilità del conduttore per il deterioramento e l'obbligo di restituzione della cosa locata nello stato dovuto, base della domanda risarcitoria per difetti manutentivi.

• art. 1218 c.c.

  richiamato come fondamento della responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligo di manutenzione.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  invocati per censurare l'interpretazione dell'atto di apporto; la Corte ribadisce che il sindacato di legittimità non può trasformarsi in riesame della volontà negoziale.

• art. 1470 e ss. c.c.

  richiamati dalla ricorrente per sostenere l'erronea qualificazione dell'atto come vendita; la Corte rileva che la sentenza impugnata non aveva in realtà applicato la disciplina della compravendita in senso stretto.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sul riparto dell'onere della prova; la Corte afferma che nel caso di locazione compete al locatore provare lo stato iniziale dell'immobile e il peggioramento alla riconsegna.

• art. 2729 c.c.

  evocato in tema di presunzioni semplici; la Corte precisa che non si può ricorrere a presunzioni quando vi sia prova diretta contraria.

• art. 96 c.p.c.

  richiamato per la condanna per lite temeraria; la Corte distingue il comma 3 dal comma 1 e conferma che la sanzione può fondarsi sull'esame oggettivo del comportamento processuale.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  utilizzato per dedurre violazioni di legge e omesso esame di fatti decisivi; la Corte dichiara inammissibili molte censure perché dirette a un riesame del fatto o non correlate alla ratio decidendi.

• art. 348-ter c.p.c.

  richiamato per l'inammissibilità dei motivi che denunciano vizi motivazionali in presenza di doppia conforme.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma sul rito camerale di trattazione del ricorso in cassazione.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  richiamato nel dispositivo per gli adempimenti conseguenti al rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione è ammissibile solo se si confronta in modo puntuale con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata; una censura che attacchi un presupposto non posto a base della decisione è inammissibile.
• La deduzione di violazione dei criteri ermeneutici dei contratti richiede l'indicazione specifica dei canoni interpretativi asseritamente violati e del modo in cui il giudice di merito se ne sarebbe discostato; non è consentito chiedere in cassazione un nuovo apprezzamento della volontà negoziale.
• In tema di locazione, il locatore che agisca per il danno da deterioramento dell'immobile deve allegare e provare sia lo stato iniziale del bene sia il peggioramento al momento della riconsegna; non basta invocare genericamente il cattivo stato finale.
• Il diritto al risarcimento del danno da mancata manutenzione può essere escluso se risulta che la minore efficienza del bene sia già stata considerata nella determinazione del corrispettivo o del valore dell'operazione traslativa collegata.
• Le presunzioni semplici non possono prevalere su una prova diretta contraria: il giudice che ricorra al ragionamento presuntivo deve prima spiegare perché disattende le risultanze probatorie espresse.
• In presenza di doppia conforme, sono inammissibili le censure di omesso esame di fatti decisivi che mirino sostanzialmente a rivalutare il merito già esaminato concordemente dai due giudici di merito.
• La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. non deriva automaticamente dal rigetto della domanda o dell'impugnazione, ma presuppone una valutazione oggettiva della condotta processuale complessiva.
• L'omessa impugnazione di una autonoma ratio decidendi rende inammissibili le censure dirette solo contro altre ragioni della decisione, perché l'eventuale fondatezza del motivo non potrebbe comunque eliminare la statuizione sorretta dalla ragione non censurata.

Come è indicizzato