Cassazione Civile, Ordinanza n. 27542/2023 del 28/09/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di due immobili commerciali. Nell'atto di compravendita il venditore aveva dichiarato che per gli immobili era stata presentata una domanda di concessione in sanatoria e che, per quanto a sua conoscenza, non vi erano ulteriori opere abusive. Dopo il rogito gli acquirenti ricevevano dal Comune di Venezia la comunicazione di diniego delle sanatorie, e contestavano che la pratica riguardasse opere diverse da quelle effettivamente esistenti nei beni acquistati. In primo grado chiedevano il risarcimento del danno commisurato alla sanzione e ai costi conseguenti, ovvero in subordine la risoluzione con restituzione del prezzo e danni; il tribunale, qualificata la pretesa in termini di azione estimatoria, riconosceva una riduzione del prezzo. In appello il venditore censurava tale qualificazione, deducendo violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e sostenendo inoltre che gli acquirenti conoscevano o avrebbero dovuto conoscere la situazione urbanistica degli immobili. Con il ricorso per cassazione articolava due motivi: 1) violazione degli artt. 112, 113 e 100 c.p.c., per avere i giudici di merito trasformato una domanda di risarcimento danni in una domanda di riduzione del prezzo, pronunciando su una pretesa non proposta; 2) violazione degli artt. 1491 e 1494 c.c., contestando l'affermazione della corte territoriale circa la non conoscibilità del vizio urbanistico da parte degli acquirenti e sostenendo che costoro erano consapevoli della situazione edilizia e si erano assunti il rischio del relativo esito amministrativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che il giudice di merito può interpretare e qualificare la domanda tenendo conto del contenuto sostanziale della pretesa e dello scopo pratico perseguito, senza essere vincolato alle sole espressioni letterali utilizzate dalla parte, purché restino fermi i limiti del chiesto e pronunciato. Nel caso concreto la domanda era stata correttamente ricondotta all'azione estimatoria, poiché le allegazioni fattuali miravano a ristabilire l'equilibrio delle prestazioni mediante la riduzione del prezzo in relazione al minor valore dei beni. È stato poi dichiarato inammissibile il secondo motivo perché diretto a contestare un accertamento di fatto sulla conoscenza del vizio urbanistico e l'interpretazione del contratto, attività riservate al giudice di merito e non rivalutabili in cassazione. La Corte ha quindi confermato la decisione di merito, con condanna del ricorrente alle spese e con l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non impedisce al giudice di qualificare giuridicamente la domanda in base al suo contenuto sostanziale, purché non introduca d'ufficio un'azione diversa da quella proposta.

• art. 113 c.p.c.

  Il giudice deve applicare la norma giuridica pertinente ai fatti dedotti, anche se diversa da quella evocata dalla parte, nei limiti della domanda e del petitum sostanziale.

• art. 100 c.p.c.

  La censura richiamava l'interesse ad agire, ma la Corte non ha ravvisato alcuna violazione in concreto.

• art. 1491 c.c.

  La deduzione del vizio e della sua conoscibilità da parte dell'acquirente attiene a un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito.

• art. 1494 c.c.

  La responsabilità del venditore per i vizi non è sindacabile in cassazione tramite una diversa lettura delle prove e degli accertamenti di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La soccombenza comporta il presupposto processuale per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nell'interpretazione della domanda giudiziale il giudice di merito non è vincolato alla formula letterale usata dalla parte, ma deve ricostruire la volontà sostanziale desumibile dall'atto nel suo complesso, dalle allegazioni e dal risultato pratico perseguito.
• La violazione dell'art. 112 c.p.c. non sussiste quando il giudice attribuisce alla pretesa una diversa qualificazione giuridica, purché non modifichi i fatti costitutivi allegati né introduca un bene della vita diverso da quello richiesto.
• In cassazione non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio o di rivalutazione della conoscenza del vizio, trattandosi di accertamenti riservati al giudice di merito.
• La valutazione sulla conoscibilità del vizio del bene venduto e sull'interpretazione della clausola contrattuale che lo riguarda è un accertamento di fatto che può essere censurato solo nei limiti del vizio motivazionale o dell'erronea applicazione di legge effettivamente e non solo nominalmente dedotta.

Come è indicizzato