Sentenza n. 628/2026 - Ancona, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato alla proprietaria di 20 dei 24 appartamenti del corpo C del complesso condominiale e, per quanto occorrente, l’ordinanza di demolizione relativa a infissi in vetro, ante oscuranti e una tettoia in legno. Ha dedotto tre ordini di censure: anzitutto, che gli interventi avrebbero inciso sulla facciata condominiale, bene comune, rendendo necessaria l’approvazione dell’assemblea; in secondo luogo, che il Comune avrebbe omesso di verificare l’effettiva legittimazione della richiedente, non essendo quest’ultima l’unica titolare della disponibilità delle parti interessate; infine, che il titolo sarebbe stato rilasciato in violazione dell’art. 7, comma 1, l. n. 241/1990, per omessa comunicazione di avvio del procedimento al condominio e agli altri condomini. La controinteressata ha eccepito il difetto di legittimazione e di interesse del condominio, sostenendo che la tutela dei diritti condominiali spettasse ai singoli condomini e che le eventuali controversie civilistiche fossero devolute al giudice ordinario.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo di poter prescindere dall’esame delle eccezioni preliminari di inammissibilità. Ha comunque rilevato che il mandato conferito dall’amministratore era stato ratificato dall’assemblea condominiale. I primi due motivi sono stati esaminati congiuntamente e ritenuti infondati. Il Comune deve verificare che il richiedente sia proprietario o disponga di un titolo sufficiente a eseguire l’intervento, ma non è tenuto a svolgere d’ufficio un’indagine volta a individuare ogni possibile limite o contestazione civilistica del titolo di disponibilità. Nel caso concreto, le opere insistevano su parti di proprietà esclusiva e il Comune aveva comunque richiesto l’assenso condominiale per le opere potenzialmente incidenti sul decoro architettonico, ai sensi dell’art. 1122 c.c. La documentazione prodotta — regolamento del super-condominio e dichiarazione del legale della richiedente — indicava che le parti comuni erano riferite al singolo corpo di fabbrica C e che la controinteressata possedeva 20 dei 24 appartamenti, con oltre l’80% dei millesimi. Tali elementi sono stati ragionevolmente considerati sufficienti a dimostrare la disponibilità necessaria per chiedere e ottenere la sanatoria, senza imporre al Comune ulteriori approfondimenti sulle eventuali pretese degli altri condomini. Il giudice ha inoltre ricordato che il permesso di costruire è rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi e non incide sui rapporti civilistici tra privati. Il terzo motivo è stato respinto perché né il condominio né i singoli condomini erano destinatari del provvedimento finale e, pertanto, non dovevano essere avvisati dell’avvio del procedimento di sanatoria. Le spese sono state compensate in ragione della peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 11, comma 3, d.P.R. 380/2001

  il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi

  Il titolo edilizio regola il rapporto tra amministrazione e richiedente quanto alla conformità edilizia e urbanistica dell’intervento, ma non pregiudica i diritti dei terzi, né risolve le controversie civilistiche tra privati.

• art. 1122 c.c.

  La disposizione è richiamata in relazione alla necessità di acquisire l’assenso condominiale per opere suscettibili di incidere sul decoro architettonico dell’edificio.

• art. 1117 c.c.

  È richiamato quanto alla disciplina delle parti comuni dei singoli corpi di fabbrica del super-condominio.

• art. 7, comma 1, l. 241/1990

  Il giudice esclude la violazione della partecipazione procedimentale perché il condominio e i singoli condomini non erano destinatari del provvedimento finale di sanatoria.

Massime di principio

• In materia edilizia, l’amministrazione deve verificare che il richiedente sia proprietario dell’immobile o disponga di un titolo sufficiente a eseguire l’intervento, ma non è tenuta a svolgere d’ufficio un’indagine estesa alla ricerca di ogni possibile limite, preclusione o contestazione civilistica del titolo di disponibilità.
• Quando gli interventi edilizi sono realizzati su parti di proprietà esclusiva e la documentazione disponibile evidenzia una significativa posizione dominicale del richiedente sulle unità immobiliari e sulle parti comuni del corpo di fabbrica interessato, l’amministrazione può ritenere sussistente la disponibilità necessaria al rilascio del titolo senza dover acquisire il consenso di tutti i condomini, salvo specifiche risultanze contrarie.
• Il controllo comunale sui titoli edilizi è un controllo generale di conformità urbanistico-edilizia e non comprende la definizione delle controversie tra privati relative alla proprietà, all’uso delle parti comuni o al decoro architettonico; tali controversie restano tutelabili davanti al giudice ordinario, poiché il titolo edilizio è rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi.
• Non sussiste obbligo di comunicare l’avvio del procedimento edilizio ai singoli condomini o al condominio quando non siano destinatari del provvedimento finale, anche se intendano far valere pretese civilistiche connesse all’intervento.

Come è indicizzato