Cassazione Civile, Ordinanza n. 32062/2023 del 20/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di alcuni appezzamenti ubicati nel Comune di Empoli, stipulato nel 2001 e integrato nel 2006. La società promissaria acquirente chiedeva, in sintesi, che i promittenti venditori fossero condannati ad adempiere agli obblighi assunti nel preliminare, con eliminazione di pesi e vincoli gravanti sui terreni, nonché, in via successiva, il trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. e la riduzione del prezzo per l’asserita inedificabilità concreta e per la cessione di una porzione dei terreni al Comune. In secondo grado la società impugnava anche il riconoscimento del diritto dei venditori di trattenere tutte le somme ricevute in caso di risoluzione, sostenendo che la domanda era stata proposta tardivamente e che il giudice aveva pronunciato oltre i limiti del chiesto. Con il ricorso per cassazione la società articolava sei motivi: (1) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e degli artt. 112, 113 e 115 c.p.c., contestando l’esito ermeneutico con riguardo alla pretesa obbligazione dei venditori di rimuovere servitù, trascrizioni e vincoli; (2) ulteriori violazioni delle norme sull’interpretazione contrattuale e degli artt. 1218, 2697 e 1453 c.c., sostenendo che anche le tubazioni del metano dovessero ritenersi incluse tra i pesi da eliminare e che l’onere della prova gravasse sui venditori; (3) le stesse censure per il mancato riconoscimento dell’inadempimento relativo alla cancellazione del vincolo di indivisibilità e al trasferimento di parte del possesso al Comune; (4) violazione degli artt. 1453, 1456, 1457 e 1458 c.c. per avere la Corte territoriale ritenuto tempestiva e ammissibile la domanda dei venditori di trattenere tutte le somme, non solo la caparra; (5) ultrapetizione ex art. 112 c.p.c.; (6) erronea applicazione delle norme sulla risoluzione e sugli effetti restitutori, assumendo che il contratto risolto dovesse travolgere gli accordi e imporre la restituzione delle utilità percepite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi che, sotto forma di violazioni di legge, miravano in realtà a ottenere una rivalutazione dell’interpretazione dei preliminari e dell’accertamento di merito compiuto dai giudici di merito. In particolare, ha considerato non sindacabile in sede di legittimità la lettura delle clausole contrattuali che aveva escluso l’obbligo dei venditori di rimuovere i pesi indicati e di eliminare le servitù richiamate, perché sorretta da criteri ermeneutici plausibili e da motivazione adeguata. Ha inoltre condiviso la decisione della Corte d’appello sul punto del vincolo di indivisibilità, rilevando che in una scrittura privata successiva le parti avevano dato atto che il bene non era più soggetto a tale vincolo, e che la questione del diritto dei venditori di trattenere tutte le somme era stata validamente introdotta e comunque fondata sulla clausola contrattuale che lo prevedeva, in presenza di legittima risoluzione ex art. 1456 c.c. La Corte ha quindi confermato la condanna della ricorrente alle spese e ha dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come azione di esecuzione in forma specifica del preliminare, ma la ricorrente vi ha rinunciato in cassazione

• art. 1456 c.c.

  clausola risolutiva espressa ritenuta valida e operativa; la risoluzione fondata su tale clausola legittimava il diritto di ritenzione pattuito

• art. 1362 c.c.

  richiamato tra le norme sull’interpretazione del contratto, ma le censure sono state lette come contestazione del risultato interpretativo di merito

• art. 1367 c.c.

  richiamato come criterio interpretativo invocato dalla ricorrente; la Corte ha ritenuto che la lettura delle clausole fosse plausibile e coerente con il testo contrattuale

• art. 112 c.p.c.

  invocato per ultrapetizione e per nuova domanda; la Corte ha escluso la violazione perché la domanda era connessa alla vicenda sostanziale e comunque la pronuncia restava entro i limiti del chiesto

• art. 113 c.p.c.

  richiamato tra le asserite violazioni processuali, senza autonoma decisività nel rigetto

• art. 115 c.p.c.

  richiamato sotto il profilo della valutazione delle prove; la Corte ha escluso violazioni, osservando che i giudici di merito avevano accertato i fatti sulla base del materiale istruttorio

• art. 1218 c.c.

  invocato per sostenere l’inadempimento dei promittenti venditori; la Corte ha escluso l’inadempimento sulla base dell’interpretazione del contratto e dell’accertamento di fatto

• art. 1453 c.c.

  richiamato con riferimento alla risoluzione per inadempimento e alle conseguenze restitutorie; non è stato accolto il tentativo di ricondurre le doglianze a un inadempimento contrattuale

• art. 1457 c.c.

  richiamato dalla ricorrente tra le norme sui rimedi risolutori, ma non ritenuto decisivo

• art. 1458 c.c.

  richiamato in relazione agli effetti della risoluzione; la Corte ha confermato la soluzione adottata dalla sentenza impugnata sulla base della clausola pattizia

• art. 2697 c.c.

  richiamato sull’onere della prova; la Corte ha ritenuto che la ricorrente non avesse dimostrato l’esistenza di ulteriori opere o servitù diverse da quelle già considerate

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale parametro per quantificare l’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

• art. 183 c.p.c.

  richiamato in relazione alla possibilità di modificare la domanda in corso di causa; la Corte ha ritenuto ammissibile la modifica perché connessa alla vicenda sostanziale dedotta

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova interpretazione del contratto o di rivalutazione del merito quando la corte di merito abbia applicato criteri ermeneutici plausibili e coerenti con il testo negoziale.
• La denuncia di violazione degli artt. 1362 e seguenti c.c. è inammissibile o infondata se mira, in realtà, a contestare l’apprezzamento del giudice sul significato complessivo delle clausole e sulla volontà comune delle parti, salvo il caso di vera e propria violazione dei canoni legali di interpretazione.
• Quando una parte allega l’inadempimento dell’altra rispetto a specifiche opere, pesi o vincoli gravanti sul bene promesso in vendita, deve dimostrare che tali oneri rientravano effettivamente tra quelli assunti contrattualmente come oggetto di eliminazione e che il fatto impeditivo o estintivo non sia già escluso dal contenuto complessivo delle pattuizioni.
• La violazione dell’art. 112 c.p.c. non sussiste se la domanda introdotta o modificata in corso di causa rimane connessa alla medesima vicenda sostanziale e non altera i termini essenziali della controversia, secondo i principi ammessi dalla giurisprudenza sulla modificazione della domanda ex art. 183 c.p.c.
• La clausola risolutiva espressa, se validamente pattuita e ritenuta operativa, può legittimare, in caso di risoluzione, il diritto convenzionale di una parte a trattenere le somme ricevute secondo il regolamento negoziale, purché tale effetto sia effettivamente previsto dal contratto.
• La risoluzione del contratto e i suoi effetti vanno letti alla luce della specifica pattuizione delle parti; se l’accordo contempla un particolare assetto restitutorio o di ritenzione, il giudice deve valorizzarlo prima di applicare in astratto le regole generali sugli effetti della risoluzione.

Come è indicizzato