Cassazione Civile, Ordinanza n. 03983/2024 del 13/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due preliminari di vendita di terreni stipulati da uno dei comproprietari in nome proprio e, secondo l'attore, anche per conto dei fratelli comproprietari, con previsione della stipula dei definitivi in date successive. Il promissario acquirente sosteneva di essere stato immesso nel possesso/detenzione dei beni, di avere pagato integralmente il prezzo e le spese notarili, e chiedeva la sentenza ex art. 2932 c.c. per il trasferimento della proprietà. In primo grado la domanda era stata accolta, ritenendo tardiva l'eccezione della comproprietaria che contestava l'esistenza di una procura scritta a vendere i beni. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione, affermando che l'eccezione sulla mancanza di procura poteva essere esaminata perché mera difesa e, soprattutto, che la mancanza di procura scritta ex art. 1392 c.c. rendeva inefficaci i preliminari. Il ricorso per cassazione si fondava su tre motivi: 1) violazione delle norme sulle preclusioni processuali, sostenendo che il difetto di rappresentanza fosse eccezione in senso stretto tardivamente proposta; 2) violazione del principio dell'apparenza del diritto e tutela dell'affidamento, sostenendo che la mancata contestazione dei poteri del rappresentante e il comportamento dei comproprietari avrebbero dovuto consentire l'esecuzione del preliminare; 3) violazione degli artt. 1351 e 2932 c.c., sostenendo che in caso di preliminare avente ad oggetto un bene in comproprietà si potesse comunque ottenere il trasferimento limitatamente alle quote dei comproprietari che avevano aderito o comunque nei limiti delle rispettive quote.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi: quanto al primo, ha richiamato il principio delle Sezioni Unite secondo cui la deduzione dell'inefficacia del contratto concluso dal falsus procurator non è eccezione in senso stretto, ma attiene a un elemento costitutivo della pretesa azionata dal terzo ed è quindi rilevabile anche d'ufficio se emerge dagli atti; quanto al secondo, ha escluso che il principio dell'apparenza del diritto possa essere invocato dal promissario acquirente per ottenere l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. quando manchi una procura scritta, essendo gravante sul terzo un onere di diligenza nel verificare e farsi documentare i poteri rappresentativi; quanto al terzo, ha aderito all'orientamento maggioritario secondo cui il preliminare avente ad oggetto un bene in comunione, salvo espressa volontà di scomposizione in distinti contratti sulle singole quote, costituisce un'unica pattuizione inscindibile, sicché la mancanza o invalidità del consenso di uno dei comproprietari impedisce la pronuncia costitutiva anche solo limitatamente alle quote dei restanti. La ricorrente è stata quindi condannata alle spese e, ricorrendone i presupposti, al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo deve riprodurre il medesimo assetto di interessi voluto dalle parti; non è possibile pronunciarla solo sulle quote residue se il preliminare riguarda inscindibilmente l'intero bene in comunione.

• art. 1392 c.c.

  La procura a vendere beni immobili deve risultare da atto scritto; in mancanza, il contratto concluso dal rappresentante è inefficace nei confronti dello pseudo-rappresentato.

• art. 1393 c.c.

  Il terzo che contratta con il rappresentante ha l'onere di chiedere la giustificazione dei poteri e di verificare l'esistenza della procura.

• art. 1388 c.c.

  L'efficacia del contratto stipulato dal rappresentante presuppone l'esistenza del potere rappresentativo.

• art. 1350 c.c.

  È richiamato per la necessità della forma scritta nei contratti relativi a diritti immobiliari.

• art. 1351 c.c.

  Il preliminare relativo a beni immobili deve rivestire la forma scritta e il contenuto dell'obbligo deve essere compatibile con il successivo definitivo.

• art. 166 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di preclusioni e termini di costituzione.

• art. 167 c.p.c.

  Richiamato in relazione alle eccezioni non rilevabili d'ufficio e alle decadenze difensive.

• art. 180 c.p.c. (vecchia formulazione)

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la tardività dell'eccezione sulla mancanza di rappresentanza.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di preclusioni nella fase di trattazione.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nel principio secondo cui la deduzione dell'inefficacia per difetto di rappresentanza non ricade nelle preclusioni d'appello.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È richiamato per dare atto dei presupposti processuali del versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente.

Massime di principio

• La deduzione della inefficacia del contratto concluso dal falsus procurator non integra eccezione in senso stretto, ma attiene a un elemento costitutivo della pretesa fatta valere dal terzo; se il difetto di rappresentanza emerge dagli atti, il giudice deve rilevarlo anche d'ufficio.
• Nei contratti immobiliari il terzo contraente non può invocare utilmente il principio dell'apparenza per ottenere l'esecuzione specifica del preliminare in assenza di procura scritta, gravando su di lui un onere di diligenza nel verificare e farsi documentare i poteri rappresentativi.
• Quando il preliminare ha ad oggetto un bene in comunione, la promessa di vendita è normalmente inscindibile e riferita al bene come unicum; la mancanza del consenso di uno dei comproprietari impedisce la sentenza ex art. 2932 c.c. anche limitatamente alle quote dei soli promittenti aderenti, salvo che il contratto esprima chiaramente la volontà di frazionare l'operazione in più preliminari autonomi.
• La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. deve riprodurre il medesimo assetto di interessi e di soggetti previsto dal preliminare; non può creare un assetto diverso rispetto a quello negozialmente programmato dalle parti.

Come è indicizzato