Cassazione Civile, Ordinanza n. 22541/2022 del 18/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'azione proposta da due proprietari di un immobile in Fano contro la società proprietaria di un appartamento in un edificio limitrofo, per ottenere l'accertamento dell'illegittimità di lavori eseguiti dalla società su una finestra dell'area comune di ingresso: la finestra era stata trasformata in una porta-finestra, ritenuta idonea a creare un passaggio pedonale e un collegamento con spazi e pertinenze esterni al condominio. Il tribunale aveva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, e la corte d'appello aveva confermato la decisione ritenendo che l'opera avesse determinato un uso anomalo della cosa comune e l'imposizione di una servitù di passaggio in favore di un bene estraneo al condominio, in violazione dell'art. 1102 c.c. In cassazione la società ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato la violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., sostenendo che la corte territoriale aveva erroneamente ravvisato un collegamento diretto con un'altra unità immobiliare in un diverso edificio condominiale, senza considerare che l'androne si trovava anch'esso nel medesimo complesso; con il secondo ha dedotto la violazione dell'art. 817 c.c., censurando la nozione di pertinenza adottata dalla corte d'appello e negando che lo scoperto retrostante potesse essere considerato un distinto edificio condominiale.

La decisione

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi e li ha ritenuti infondati. Ha valorizzato l'accertamento di fatto della sentenza impugnata, secondo cui la trasformazione della finestra in porta aveva consentito non solo il passaggio verso l'ascensore, ma anche un collegamento diretto con il cortile e con altri spazi del compendio confinante, realizzando un asservimento abusivo del muro comune e un collegamento tra immobili di diversa proprietà. La Corte ha affermato che l'art. 1102 c.c. consente l'uso più intenso del bene comune soltanto in funzione dell'unità immobiliare compresa nell'edificio cui il bene appartiene, non già a servizio di immobili esterni; perciò l'apertura realizzata dalla società integrava un uso anomalo della cosa comune e non poteva giustificarsi mediante un preteso vincolo pertinenziale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  "consente l'uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all'unità immobiliare inclusa nell'edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso"

  l'uso più intenso della cosa comune è ammesso solo se resta funzionale all'unità immobiliare inserita nel medesimo edificio; è vietato quando realizza una comunicazione o un collegamento a servizio di un immobile esterno, perché determina un uso anomalo e l'imposizione di una servitù a favore di bene estraneo al condominio

• art. 1122 c.c.

  richiamato dalla ricorrente come norma violata, ma non ritenuto decisivo dalla Corte ai fini della soluzione della controversia

• art. 817 c.c.

  la censura sulla pertinenza è stata respinta perché, in base all'accertamento in fatto, non risultava configurabile un vincolo pertinenziale tra il muro comune e un'unità immobiliare esterna al condominio, difettando la piena disponibilità della cosa accessoria da parte del solo titolare della pretesa pertinenza

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  richiamato quale parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  menzionato in relazione all'eccezione di inammissibilità sollevata dai controricorrenti, disattesa dalla Corte

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  la Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in caso di dovuto

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro per la misura dell'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• L'art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di trarre dalla cosa comune una maggiore utilità, ma solo entro i limiti della destinazione del bene e purché l'uso resti funzionale all'unità immobiliare compresa nell'edificio; è invece illegittimo l'intervento che trasformi il bene comune in mezzo di collegamento o di servizio per proprietà esterne al condominio.
• La realizzazione di un'apertura nel muro comune che consenta il passaggio verso un immobile confinante integra un uso anomalo della cosa comune, perché sottopone il bene comune a un asservimento in favore di bene estraneo e può determinare la costituzione di una servitù di passaggio non consentita.
• La qualificazione del rapporto come pertinenziale non può essere fondata sulla sola prospettazione del proprietario dell'unità immobiliare esterna: il vincolo pertinenziale richiede la piena disponibilità della cosa accessoria da parte del titolare della cosa principale, requisito incompatibile con un muro perimetrale comune.
• Quando il giudice di merito accerta che l'opera ha creato un collegamento diretto tra immobili di diversa proprietà, la censura in cassazione che contesti solo le conseguenze giuridiche di tale accertamento, senza efficacemente sovvertire il fatto storico, è destinata a essere respinta.

Come è indicizzato