Cassazione Civile, Ordinanza n. 05850/2023 del 27/02/2023

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'appartenenza del lastrico solare di copertura di un edificio sito in Roma. I resistenti avevano ottenuto in primo grado e poi in appello l'accertamento che il lastrico fosse comune condominiale. I ricorrenti sostenevano invece che il titolo originario di costituzione del condominio, una donazione del 1.5.1944 con cui una dante causa aveva frazionato l'immobile attribuendo alcuni appartamenti ai figli e regolando le parti comuni, non comprendesse il lastrico tra i beni comuni e che, quindi, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. fosse superata. Con il primo motivo denunciavano violazione degli artt. 1117, 1362, 1363, 1365, 1367 e 1371 c.c., sostenendo che l'omessa menzione del lastrico nell'elenco delle parti comuni, unitamente alla riserva di alcuni piani e al regolamento condominiale, dimostrasse la proprietà esclusiva. Con il secondo motivo denunciavano violazione degli artt. 773, 1100, 1117 e 1350 c.p.c., sostenendo che la donazione avesse costituito una comunione volontaria limitata solo alle parti espressamente indicate, con esclusione del lastrico solare dalla comunione e quindi dalla disciplina dell'art. 1117 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato che l'art. 1117 c.c. non opera come mera presunzione semplice, ma come criterio legale di attribuzione della proprietà comune dei beni strutturalmente destinati al servizio dell'edificio, tra cui il lastrico di copertura. Tale regime può essere superato solo da un titolo chiaro e univoco che riservi espressamente la proprietà esclusiva del bene, ovvero da elementi oggettivi incompatibili con la destinazione comune. Nel caso concreto, la Corte d'appello aveva compiuto un'interpretazione plausibile del titolo del 1944, valorizzando anche la circostanza che all'epoca il lastrico non fosse ancora accessibile e non avesse ancora le opere successive poi realizzate; tale accertamento di fatto non era sindacabile in cassazione. È stata inoltre esclusa la possibilità di dedurre la proprietà esclusiva dal solo silenzio del titolo o dalla mancata inclusione del bene in un elenco di cose comuni. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Sono oggetto di proprietà comune...

  non configura una mera presunzione di comunione, ma un criterio legale di attribuzione della proprietà comune dei beni dell'edificio, superabile solo da un titolo contrario chiaro e univoco o da caratteristiche oggettive del bene incompatibili con l'uso comune

• art. 1362 c.c.

  l'interpretazione del titolo deve ricercare la comune intenzione delle parti anche alla luce del comportamento e delle circostanze concrete

• art. 1363 c.c.

  le clausole del titolo vanno lette complessivamente e sistematicamente

• art. 1365 c.c.

  le espressioni usate nel titolo possono essere considerate nel loro significato complessivo e in relazione al contesto negoziale

• art. 1367 c.c.

  invocato dai ricorrenti per sostenere l'interpretazione conservativa del contratto, ma non ritenuto dirimente

• art. 1371 c.c.

  invocato dai ricorrenti per l'interpretazione meno gravosa in caso di dubbio, ma non ritenuto idoneo a superare la lettura data dal giudice di merito

• art. 773 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di donazione, ma non decisivo nella soluzione della controversia

• art. 1100 c.c.

  richiamato per sostenere la tesi della comunione volontaria, ma non accolto

• art. 1350 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti, ma il riferimento appare nel testo come norma evocata nel motivo senza incidenza decisiva sul decisum

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.

  parametro di deduzione dei vizi denunciati in cassazione

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  previsto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del D.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• Nel condominio negli edifici, i beni indicati dall'art. 1117 c.c. sono comuni per effetto della legge, salvo che da un titolo contrario risulti in modo chiaro e inequivoco la proprietà esclusiva.
• Il semplice silenzio del titolo sulla menzione di uno dei beni astrattamente ricompresi nell'art. 1117 c.c. non basta, da solo, a vincere la comunione legale.
• Per escludere la natura condominiale di un lastrico solare occorre una riserva espressa di proprietà nel titolo originario o comunque risultanze incompatibili con la destinazione oggettiva del bene al servizio dell'edificio.
• L'interpretazione del titolo costitutivo del condominio è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logicamente plausibile.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire alla ricostruzione del giudice di merito una diversa interpretazione contrattuale soltanto perché astrattamente possibile o preferibile.
• La mancata inclusione di un bene in un elenco di parti comuni non equivale, di per sé, a una attribuzione in proprietà esclusiva, se il bene rientra funzionalmente tra quelli previsti dall'art. 1117 c.c.

Come è indicizzato