Cassazione Civile, Ordinanza n. 28956/2024 del 11/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di compravendita immobiliare del 1992 con il quale una società acquistava una porzione di complesso immobiliare e, secondo la sua prospettazione, anche la volumetria edificatoria non sfruttata dalla venditrice, con contestuale costituzione di una servitù di non edificare sul fondo rimasto alla venditrice. Successivamente il fondo gravato veniva trasferito a una diversa società, la quale presentava un progetto edilizio ritenuto dalla compratrice lesivo della servitù. La compratrice chiedeva quindi l’accertamento dell’esistenza e opponibilità della servitù di non edificare. In primo grado la domanda veniva rigettata perché la servitù era ritenuta non venuta a esistenza, in quanto subordinata all’approvazione del piano di lottizzazione. In appello, la soccombente lamentava che il giudice avesse erroneamente interpretato il contratto, ritenendo sussistente una condizione sospensiva e negando l’applicabilità della fictio di avveramento ex art. 1359 c.c. La ricorrente per cassazione deduceva due motivi: 1) violazione degli artt. 1353, 1362 e 1363 c.c., sostenendo che non vi fosse una vera condizione sospensiva e che la volumetria era stata già ceduta e pagata, sicché l’inerzia della venditrice non poteva comportare la perdita del diritto acquistato; 2) violazione degli artt. 1359 e 2697 c.c., sostenendo che, anche a voler ritenere esistente una condizione sospensiva, la sua mancata avveramento dipendeva dalla mancata attivazione della controparte per rendere esecutivo il piano, con conseguente inversione dell’onere della prova a carico della stessa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile o comunque infondata la censura sulla interpretazione del contratto, osservando che il ricorso si limitava a contrapporre una diversa lettura delle clausole senza indicare specificamente quali canoni ermeneutici fossero stati violati. Ha inoltre condiviso la lettura della corte di merito secondo cui le clausole contrattuali collegavano l’efficacia della servitù e del trasferimento della volumetria all’approvazione/esecutività del piano di lottizzazione, prevedendo, in caso di mancato avveramento entro il termine, rimedi alternativi in favore dell’acquirente: risoluzione del contratto con restituzione del prezzo e penale, oppure perfezionamento del contratto. Quanto al secondo motivo, ha ribadito che nell’ipotesi di condizione sospensiva mista l’art. 1359 c.c. richiede la prova, a carico della parte che lo invoca, dell’imputabilità del mancato avveramento alla controparte a titolo di dolo o colpa; nel caso concreto tale prova non era stata fornita, e anzi la ricorrente non aveva nemmeno esercitato i rimedi contrattuali espressamente previsti a suo favore. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento di somme ex art. 96 c.p.c. e del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1353 c.c.

  richiamato per la disciplina della condizione sospensiva nel contratto; la Corte conferma la lettura della clausola come subordinata all’avveramento della condizione pattuita.

• art. 1362 c.c.

  non basta invocarlo in modo generico: chi deduce errore interpretativo deve specificare quali canoni ermeneutici siano stati concretamente violati.

• art. 1363 c.c.

  come per l’art. 1362 c.c., la doglianza non può risolversi nella mera contrapposizione di una diversa interpretazione del contratto.

• art. 1359 c.c.

  la fictio di avveramento opera per la condizione sospensiva mista solo se il mancato avveramento è imputabile alla parte controinteressata a titolo di dolo o colpa; l’onere probatorio grava su chi invoca la norma.

• art. 2697 c.c.

  l’onere di provare l’imputabilità del mancato avveramento della condizione grava sulla parte che ne chiede l’applicazione.

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione del ricorso in camera di consiglio secondo la proposta del consigliere delegato.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  in conseguenza del rigetto del ricorso la Corte condanna la ricorrente al pagamento di somme ulteriori per responsabilità aggravata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  viene dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione contro l’interpretazione di una clausola contrattuale non è sufficiente richiamare in modo astratto gli artt. 1362 ss. c.c.: occorre indicare puntualmente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in quale passaggio della motivazione il giudice di merito se ne sia discostato.
• Quando una clausola contrattuale è suscettibile di più letture plausibili, la scelta del giudice di merito tra interpretazioni alternative non è censurabile in cassazione solo perché diversa da quella proposta dal ricorrente.
• La condizione sospensiva mista si considera avverata ex art. 1359 c.c. solo se il mancato avveramento sia imputabile, a titolo di dolo o colpa, alla parte che aveva interesse contrario; chi invoca la fictio deve provarne i presupposti.
• Se il contratto disciplina espressamente le conseguenze del mancato avveramento della condizione, la parte che non si avvalga dei rimedi pattuiti non può poi pretendere di ottenere in sede giudiziale un effetto negoziale diverso da quello prescelto o rimasto inutilizzato.
• La prova dell’imputabilità del mancato avveramento della condizione non può essere sostituita da mere allegazioni circa la mancata cooperazione della controparte, in assenza di specifiche evidenze di dolo o colpa.

Come è indicizzato