Cassazione Civile, Ordinanza n. 36380/2023 del 29/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una "proposta di acquisto immobiliare" sottoscritta da un aspirante acquirente presso un'agenzia immobiliare e poi accettata dai proprietari dell'immobile. La Corte d'appello aveva qualificato l'atto come contratto preliminare di compravendita e, ritenuta la presenza degli elementi essenziali del futuro contratto, aveva pronunciato il trasferimento ex art. 2932 c.c. Il soccombente in appello ha proposto ricorso principale deducendo, con il primo motivo, la violazione delle norme sulla formazione e interpretazione del contratto e sull'esecuzione in forma specifica, sostenendo che l'accordo fosse solo una minuta o una fase preparatoria, perché le parti avevano rinviato la formalizzazione del preliminare a un momento successivo, con previsione di un successivo saldo della caparra e di una scrittura più dettagliata; ha inoltre evidenziato che l'individuazione del bene non era completa e che la controparte aveva convocato le parti per la futura sottoscrizione del preliminare. Con il secondo motivo ha denunciato che, anche volendo considerare l'accordo come preliminare, l'acquirente non aveva pagato né offerto di pagare il saldo della caparra entro il termine essenziale, sicché il contratto avrebbe dovuto essere dichiarato risolto per inadempimento ai sensi dell'art. 1457 c.c. Il promissario acquirente ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, lamentando che la Corte d'appello avesse accolto la domanda ex art. 2932 c.c. senza prima disporre un accertamento tecnico sulla commerciabilità dell'immobile e senza pronunciarsi sulla richiesta di CTU, richiamando norme urbanistiche ed edilizie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo errata la qualificazione operata dalla Corte d'appello. Ha affermato che il giudice di merito avrebbe dovuto verificare, secondo i principi sul contratto preliminare e sul c.d. preliminare di preliminare, se l'accordo integrasse davvero un preliminare di compravendita suscettibile di esecuzione in forma specifica oppure un accordo meramente preparatorio o un preliminare di preliminare, non assistito dalla tutela ex art. 2932 c.c. Nel caso concreto, la presenza di una previsione espressa di futura stipula del preliminare, la disciplina solo successiva e più dettagliata delle obbligazioni, il saldo differito della caparra al termine del 30 luglio 2008 e la necessità di ulteriori verifiche sulla regolarità edilizia e urbanistica inducevano a escludere che l'accordo fosse già un preliminare traslativo. Il secondo motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica è possibile solo se l'accordo ha natura di vero contratto preliminare di compravendita; non è invece applicabile a un mero preliminare di preliminare o ad un accordo preparatorio.

• art. 1351 c.c.

  Il giudice di merito deve verificare se l'accordo contenga il vincolo alla futura stipula di un contratto con contenuto essenziale già definito, idoneo a produrre gli effetti del preliminare.

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria è richiamata come elemento da versare al momento della conclusione del contratto; la sua previsione differita conferma, nel caso concreto, la progressività della formazione del vincolo.

• art. 1457 c.c.

  Il motivo che invocava la risoluzione per termine essenziale è stato dichiarato assorbito, senza una specifica decisione nel merito.

• artt. 1173, 1218, 1325, 1361, 1362, 1424 c.c.

  Sono stati evocati dal ricorrente per censurare la qualificazione e l'interpretazione del negozio, ma la Corte ha risolto la questione principalmente sul corretto criterio di qualificazione del rapporto contrattuale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma di legittimazione dei motivi di ricorso per violazione di legge richiamata a fondamento delle censure.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale come vizio di omessa pronuncia sulla richiesta di CTU.

• artt. 17 e 40 L. 47/1987

  Richiamati dal ricorso incidentale in relazione alla commerciabilità dell'immobile e ai profili edilizi/urbanistici.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorso incidentale in tema di regolarità/commerciabilità dell'immobile.

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare occorre distinguere tra mera fase preparatoria, contratto preliminare vero e proprio e c.d. preliminare di preliminare: solo il primo è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
• La qualificazione di un accordo come contratto preliminare non può basarsi su una lettura atomistica di singole clausole, ma richiede una valutazione complessiva del regolamento negoziale e della sequenza temporale prevista dalle parti.
• Se le parti prevedono una futura stipula del preliminare, con rinvio ad allora della disciplina più dettagliata degli obblighi e con elementi ancora da verificare essenziali per il trasferimento, l'accordo può integrare soltanto un vincolo preparatorio o un preliminare di preliminare, privo della tutela ex art. 2932 c.c.
• La mera presenza degli elementi essenziali dell'oggetto e del prezzo non basta, da sola, a trasformare ogni proposta di acquisto accettata in un preliminare di vendita immediatamente eseguibile in forma specifica.
• In presenza di contrattazione immobiliare progressiva, il giudice deve verificare anche se le parti abbiano ancora interesse a una formazione graduale del consenso e se residuino controlli indispensabili sulla regolarità urbanistica ed edilizia del bene.

Come è indicizzato