Sentenza del 27/11/2025 n. 1271 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana

Esito

La controversia

L’Agenzia impugnava la sentenza n. 67/02/23 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, depositata il 26 gennaio 2023, che aveva accolto i ricorsi riuniti contro l’avviso di rettifica e liquidazione n. 2019 1T 027245. L’avviso aveva elevato il valore dichiarato per la cessione del 19 dicembre 2019 di due immobili, a Firenze e Pisa, da 17.600.000 euro a 19.727.000 euro, richiedendo complessivamente 45.464,77 euro, interessi compresi, per maggiori imposte ipotecarie e catastali. L’Agenzia deduceva: motivazione insufficiente della sentenza di primo grado, che aveva aderito alla perizia delle contribuenti senza illustrare il percorso logico; erroneità nel merito, sostenendo l’attendibilità delle proprie stime basate su metodi estimativi e comparabili di mercato; infine, insussistenza delle doglianze procedurali relative al contraddittorio e alla violazione della buona fede. Le appellate eccepivano preliminarmente la tardività dell’appello e difendevano la perizia indipendente Duff & Phelps, redatta prima della vendita, nonché la congruità dei valori dichiarati.

La decisione

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana ha respinto l’eccezione di tardività: la controversia rientrava tra quelle definibili ai sensi della legge n. 197/2022 e beneficiava della sospensione di undici mesi dei termini d’impugnazione; l’appello notificato il 3 agosto 2023 era quindi tempestivo, poiché il termine scadeva il 31 ottobre 2023. Ha riconosciuto che la sentenza di primo grado era carente di motivazione, ma ha escluso che ciò imponesse cassazione o rinvio: il giudice d’appello doveva decidere direttamente il merito. Nel merito ha rigettato l’appello e confermato l’illegittimità della rettifica: la limitata differenza tra le stime, circa il 3% per Pisa e circa il 12% per Firenze, e la contrapposizione tra metodi estimativi ragionevoli non dimostravano da sole l’incongruità del prezzo né l’evasione. La perizia indipendente, anteriore alla vendita e basata su analisi reddituali e comparabili, era attendibile; l’Amministrazione non aveva fornito una prova circostanziata e sufficiente della pretesa, come richiesto dall’art. 7, comma 5-bis, d.lgs. n. 546/1992. L’Agenzia è stata condannata a pagare le spese, liquidate in 2.500 euro oltre accessori in favore di ciascuna delle due appellate costituite.

Norme richiamate

• Art. 1, commi 192, 193 e 199, legge 29 dicembre 2022, n. 197

  Ne consegue che, integrando il presente giudizio una "controversia definibile" al momento dell'entrata in vigore della l. 197/2022 (1° gennaio 2023), alla stessa doveva applicarsi la sospensione dei termini di impugnazione prevista dal citato art. 1 co. 199, la quale opera oggettivamente e, in assenza di una norma transitoria, secondo il principio del tempus regit actum.

  La sospensione di undici mesi dei termini d’impugnazione si applica alle controversie definibili pendenti alla data di entrata in vigore della legge, salvo le esclusioni previste dal comma 193. In questo caso ha reso tempestivo l’appello notificato il 3 agosto 2023.

• Art. 7, comma 5-bis, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Ai sensi dell'art. 7, comma 5-bis, d.lgs. n. 546/1992, del resto, «L'amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni».

  Spetta all’Amministrazione provare in giudizio le violazioni contestate; l’atto impositivo va annullato se la prova manca, è contraddittoria o non è sufficientemente circostanziata e puntuale. Nel caso concreto, le stime dell’Ufficio non hanno superato tale soglia probatoria.

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR)

  Tale disciplina per estensione, ai sensi dell'art. 2 d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (Testo Unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale) rilevava anche per le imposte ipotecarie e catastali.

  La disciplina del valore venale prevista per l’imposta di registro si applica, per estensione, anche alle imposte ipotecarie e catastali. La decisione richiama la possibilità di stimare il valore venale anche in base al reddito netto cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso medio applicato nella stessa località e alla data rilevante.

• Art. 2, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  Tale disciplina per estensione, ai sensi dell'art. 2 d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (Testo Unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale) rilevava anche per le imposte ipotecarie e catastali.

  Le regole del TUR sulla determinazione del valore rilevante ai fini dell’imposta di registro si estendono, nel caso deciso, alla base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali.

• Art. 52, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR)

  La disposizione disciplina i poteri dell’Agenzia delle Entrate di rettificare il valore dichiarato. La possibilità di avviare l’accertamento non esonera però l’Amministrazione dall’onere di dimostrare in giudizio, con elementi sufficienti, la fondatezza della maggiore pretesa.

Massime di principio

• La sospensione dei termini prevista per la definizione agevolata va verificata rispetto alla data di entrata in vigore della legge, alla pendenza e definibilità della controversia e alle esclusioni normative: un’impugnazione che apparirebbe tardiva secondo il termine ordinario può risultare tempestiva per effetto della sospensione.
• Nel processo tributario d’appello il giudice deve decidere il merito della controversia, anche se la motivazione della sentenza di primo grado è insufficiente; il vizio non comporta automaticamente la rimessione della causa al giudice di primo grado.
• La possibilità legale di rettificare il valore dichiarato di un immobile non equivale alla prova che la rettifica sia fondata: l’Amministrazione conserva l’onere di dimostrare con elementi puntuali e coerenti la maggiore base imponibile.
• Quando le valutazioni si fondano su metodi estimativi diversi ma ragionevoli e conducono a risultati vicini, la differenza non basta, da sola, a provare un valore dichiarato incongruo o un’evasione. Occorrono criticità concrete nel metodo o nella sua applicazione e riscontri probatori adeguati.
• Una perizia indipendente, contemporanea alla compravendita e motivata su dati di mercato, redditi, costi e caratteristiche dell’immobile, può costituire prova rilevante della congruità del prezzo. La sua autorevolezza non rende però automaticamente incontestabile la stima: va valutata insieme agli elementi dell’Amministrazione e alle rispettive metodologie.