Cassazione Civile, Ordinanza n. 15644/2026 del 22/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 2 agosto 2021. Il promissario acquirente ha inizialmente agito per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare e il trasferimento della proprietà; nel corso del giudizio ha poi esercitato lo ius variandi, domandando l'accertamento del proprio recesso per inadempimento della promittente venditrice o, in subordine, la risoluzione del contratto. I giudici di merito hanno ritenuto che la venditrice fosse inadempiente all'obbligo assunto nel preliminare di liberare l'immobile da iscrizioni pregiudizievoli prima del definitivo, circostanza che avrebbe legittimato il recesso del compratore e il diritto al doppio della caparra confirmatoria. In cassazione la venditrice ha dedotto, con un unico motivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l'omesso e contraddittorio esame di fatti decisivi, sostenendo che al momento del recesso del promissario acquirente le iscrizioni ipotecarie sarebbero state già cancellate con il consenso dei creditori e che il sequestro conservativo richiamato dalla Corte territoriale non fosse più efficace; ha inoltre contestato la legittimità del recesso del compratore e la mancata considerazione dell'omesso pagamento dell'intero prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibile la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la presenza di una "doppia conforme", poiché i giudici di primo e secondo grado avevano deciso sulla base delle stesse ragioni in fatto. Ha inoltre escluso la violazione dell'art. 1385 c.c., osservando che la legittimità del recesso va valutata con riguardo al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, cioè alla scadenza del termine perentorio fissato per il rogito, quando l'immobile risultava ancora gravato da iscrizioni pregiudizievoli e permaneva incertezza sulla possibilità di pagamento del prezzo al soggetto legittimato. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese, al pagamento di una somma equitativa in favore del controricorrente, di una somma in favore della Cassa delle ammende e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  La proposta di definizione accelerata può essere seguita dalla decisione collegiale; la Corte richiama il procedimento come cornice processuale della decisione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria illustrativa del controricorrente è stata depositata ai sensi di questa norma nel giudizio definito in camera di consiglio.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per omesso esame di fatti decisivi è inammissibile quando ricorre una "doppia conforme" di merito.

• art. 360, quarto comma, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame non è deducibile nei limiti previsti dalla norma in presenza di doppia conforme.

• art. 1385 c.c.

  Il recesso per caparra confirmatoria è legittimo solo se l'inadempimento della controparte, valutato al momento in cui la prestazione doveva essere eseguita, ha rilevanza tale da far venir meno l'interesse al mantenimento del contratto.

• art. 1455 c.c.

  Anche ai fini del recesso ex art. 1385 c.c. occorre verificare che l'inadempimento non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'economia complessiva del contratto.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Poiché la decisione è stata resa in conformità alla proposta accelerata non accolta dalla ricorrente, è stata applicata la condanna per responsabilità aggravata con pagamento di una somma equitativa alla controparte.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  È stata inoltre disposta la condanna al pagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato dichiarato dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione.

Massime di principio

• In presenza di doppia conforme di merito, il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è utilmente deducibile in cassazione quando il ricorrente si limita a contrapporre una diversa lettura delle risultanze fattuali.
• Il recesso per caparra confirmatoria, come la risoluzione per inadempimento, va valutato alla luce della situazione esistente al momento in cui la prestazione doveva essere eseguita e non al momento successivo in cui il diritto potestativo viene esercitato.
• Ai fini della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. non basta un qualsiasi inadempimento: il giudice deve verificare la non scarsa importanza della violazione e il suo concreto effetto sul sinallagma e sull'interesse della controparte.
• Quando un preliminare pone a carico del venditore l'obbligo di liberare l'immobile da pesi o formalità pregiudizievoli prima del definitivo, il mancato rispetto di tale obbligo alla scadenza del rogito può integrare inadempimento idoneo a giustificare il recesso del promissario acquirente.
• La presenza di incertezze sul soggetto legittimato a ricevere il prezzo o sulla concreta possibilità di estinguere vincoli pregiudizievoli sull'immobile può rilevare ai fini della valutazione dell'inadempimento e della legittimità del recesso.

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