Cassazione Civile, Ordinanza n. 15649/2026 del 22/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare del 2003 relativa a un immobile in Torre Annunziata, seguita da un ulteriore atto di vendita del 2008. Un soggetto ha agito sostenendo di non avere mai sottoscritto l'atto del 2003 e ha chiesto la nullità di quel rogito, la nullità riflessa del successivo trasferimento, oltre al risarcimento dei danni; nel giudizio sono emerse anche domande restitutorie e riconvenzionali sull'occupazione dell'immobile. In primo grado il Tribunale ha dichiarato la nullità dei due atti di vendita limitatamente alla quota riferibile al venditore apparente, ha salvato i diritti acquistati sulla quota dell'altro comproprietario, ha rigettato la domanda risarcitoria nei confronti del notaio e le domande riconvenzionali di rilascio e indennità di occupazione. Gli acquirenti hanno proposto appello sostenendo che il notaio fosse responsabile per non avere correttamente verificato l'identità del comparente, poiché si sarebbe affidato a un documento di identità con anomalie e alla sola circostanza che l'altro comparente fosse il fratello, senza svolgere ulteriori verifiche. La Corte d'appello ha respinto il gravame. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: omesso esame di fatti decisivi e delle risultanze della consulenza tecnica in relazione alla pretesa falsità del documento di identità; violazione degli obblighi di diligenza del notaio nell'accertamento dell'identità delle parti; violazione delle norme sulla comproprietà e sulla nullità parziale per il mancato riconoscimento dell'indennità di occupazione e per la qualificazione della nullità del primo atto di vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi per la presenza di una "doppia conforme" e, comunque, infondato il terzo, affermando che il notaio aveva assolto l'obbligo di identificazione secondo diligenza professionale, avendo fatto affidamento su un documento non palesemente contraffatto, sulla tessera del codice fiscale e sul comportamento silente dell'altro comproprietario. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché la domanda di indennità per l'occupazione dell'immobile non era stata devoluta in appello, con formazione di giudicato interno. Ha dichiarato inammissibile anche il quinto motivo perché la questione sulla nullità parziale dell'atto non era stata specificamente impugnata in appello, determinandosi anche qui giudicato interno. La Corte ha quindi condannato i ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 49 L. 16 febbraio 1913, n. 89

  impone al notaio di accertare l'identità personale delle parti con diligenza, prudenza e perizia professionale; la mera esibizione di un documento può non bastare, ma l'assenza di segnali di palese falsità e la presenza di ulteriori elementi possono escludere la responsabilità del professionista

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è deducibile nei casi di doppia conforme, quando i due gradi di merito hanno deciso sulla base delle stesse ragioni di fatto

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  nei giudizi di appello instaurati dopo l'11 settembre 2012, in presenza di doppia conforme, preclude la censura di omesso esame di fatti decisivi nei limiti indicati dalla norma

• art. 111 Cost.

  richiamato insieme all'art. 116 c.p.c. come parametro di censura della motivazione e della valutazione probatoria, ma senza esito favorevole ai ricorrenti

• art. 116 c.p.c.

  non consente di sovvertire l'apprezzamento di merito quando il giudice ha valutato correttamente gli elementi probatori disponibili

• art. 1102 c.c.

  richiamato per sostenere il diritto del comproprietario all'uso del bene comune, ma la doglianza è stata dichiarata inammissibile per giudicato interno

• artt. 1325, 1419, 1420, 2652, primo comma, n. 6, c.c.

  invocati per sostenere la nullità integrale del primo atto di vendita, ma la censura è stata dichiarata inammissibile perché la nullità parziale non era stata contestata in appello

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  presuppone il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

Massime di principio

• In tema di responsabilità notarile per errata identificazione della parte, il notaio risponde solo se omette le verifiche esigibili secondo la diligenza professionale e se gli indici di falsità del documento o di non corrispondenza dell'identità sono percepibili o comunque tali da imporre ulteriori accertamenti; la presenza di documenti apparentemente regolari e di ulteriori elementi convergenti può escludere la colpa professionale.
• L'esibizione di un documento di identità non è di per sé sempre sufficiente, ma la responsabilità del notaio non sorge automaticamente per il solo fatto che l'identità del comparente risulti poi falsa: occorre che, in concreto, vi siano elementi apprezzabili che rendano inescusabile l'errore identificativo.
• Nel giudizio di cassazione, il motivo di omesso esame di fatti decisivi è inammissibile quando ricorre una doppia conforme e il ricorrente non indichi specificamente le divergenze tra le ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• Le questioni non devolute specificamente in appello non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione; su di esse si forma giudicato interno, con conseguente inammissibilità del motivo.
• Quando la censura mira a ottenere una diversa lettura delle prove senza denunciare un effettivo vizio giuridico, la Corte di cassazione non può sostituirsi al giudice di merito nella valutazione degli elementi fattuali.
• rami

Come è indicizzato