Cassazione Civile, Ordinanza n. 29411/2022 del 10/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare del 29 luglio 1998 avente ad oggetto parte di un immobile sito in Catanzaro. I promissari acquirenti avevano versato una caparra e, secondo la loro prospettazione, avevano poi ceduto il preliminare a un terzo con una scrittura in parte simulata, riservandosi sostanzialmente il 50% dell'operazione. Dopo la cessione, emersero difformità del bene, in particolare la non abitabilità del quarto piano. Gli attori chiesero: l'accertamento della simulazione relativa della cessione e della validità del contratto dissimulato; la risoluzione del rapporto dissimulato per inadempimento del cessionario; l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti della banca promittente venditrice, con riduzione del prezzo per la minor consistenza/qualità del bene; il risarcimento dei danni. La banca resistette deducendo il difetto di legittimazione attiva degli attori, l'inopponibilità nei suoi confronti della simulazione e dell'accordo dissimulato, e domandò la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con diritto a trattenere la caparra. In appello la banca ottenne la riforma della sentenza di primo grado, con rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. e declaratoria di legittimità del recesso/risoluzione del preliminare; fu dichiarato inammissibile l'appello incidentale degli originari acquirenti. In cassazione i ricorrenti denunciarono, in sintesi: (1) la contraddittorietà e la violazione di norme processuali e sostanziali per il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., sostenendo di aver agito in surrogatoria ex art. 2900 c.c.; (2) la violazione delle norme su simulazione, risoluzione, garanzia per mancanza di qualità e surrogatoria, per il mancato accoglimento della riduzione del prezzo; (3) la violazione delle norme su caparra, risoluzione e exceptio inadimpleti contractus, per avere la Corte d'appello ritenuto legittima la risoluzione del preliminare e il trattenimento della caparra; (4) la violazione dell'art. 345 c.p.c. e norme sul risarcimento, per avere qualificato come nuova la domanda proposta in appello incidentale nei confronti del cessionario. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il terzo motivo; ha ritenuto assorbiti il primo e il secondo; ha respinto il quarto, confermando che l'appello incidentale introduceva domande nuove. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d'appello che aveva: escluso la legittimazione degli originari acquirenti a chiedere l'esecuzione in forma specifica e la riduzione del prezzo nei confronti della banca; dichiarato legittima la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente, con diritto della banca a trattenere la caparra confirmatoria; ritenuto inammissibile l'appello incidentale perché contenente domande nuove ex art. 345 c.p.c. Condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione di esecuzione in forma specifica può essere proposta solo dal soggetto legittimato sul rapporto sostanziale; non può essere invocata in cassazione come potere processuale esercitato in surrogatoria se manca l'accertamento dei presupposti sostanziali e processuali della surrogazione.

• art. 2900 c.c.

  L'azione surrogatoria presuppone un potere sostanziale del debitore da far valere e non può essere esercitata per la prima volta in cassazione; richiede accertamenti di fatto estranei al giudizio di legittimità.

• art. 1385 c.c.

  Il promittente alienante può sciogliersi dal preliminare e trattenere la caparra quando l'altra parte non adempie agli obblighi di pagamento pattuiti secondo il programma contrattuale e la clausola risolutiva/recesso sia esercitata nei termini.

• art. 345 c.p.c.

  In appello non possono essere proposte domande nuove; è nuova la pretesa che sostituisca o integri fatti costitutivi e petitum rispetto a quelli dedotti in primo grado.

• art. 1710 c.c.

  La domanda originaria contro il cessionario era stata impostata come responsabilità del mandatario per mancata diligente gestione dell'affare; non poteva essere trasformata in appello in una domanda di restituzione della caparra e risarcimento fondata sulla legittimità del recesso.

• art. 1414 c.c.

  Richiamato in tema di simulazione relativa della cessione del preliminare; tuttavia la simulazione, non essendo stata accertata, non poteva essere opposta alla banca.

• art. 1415 c.c.

  Richiamato in tema di opponibilità della simulazione; la Corte ha escluso che la banca, estranea alla simulazione, fosse vincolata dall'accordo dissimulato.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per la mancanza di qualità del bene, ma la censura è rimasta assorbita dall'inammissibilità sul capo principale.

• art. 1492 c.c.

  Richiamato per la riduzione del prezzo in caso di vizi/mancanza di qualità, ma il relativo esame è stato assorbito.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato insieme alle norme sulla risoluzione; la Corte ha confermato la legittimità dello scioglimento del preliminare per inadempimento del promissario acquirente.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'exceptio inadimpleti contractus, ma la censura non ha superato il rilievo della risoluzione del preliminare.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per omessa pronuncia/ultrapetizione, ma le censure sono state respinte o assorbite.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per violazione delle norme di diritto, senza esito favorevole.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per asserita motivazione apparente/contraddittoria; la Corte ha escluso il vizio.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per il vizio di motivazione e il giusto processo, senza accoglimento.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  Richiamato nel primo motivo per interpretazione normativa, senza incidenza sul decisum.

• art. 81 c.p.c.

  Solo il titolare del rapporto sostanziale o il soggetto legittimato straordinariamente può impugnare il capo di sentenza che incide sulla sua sfera giuridica.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per l'obbligo dei ricorrenti di versare l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• L'azione surrogatoria non può essere spesa in modo meramente assertivo in cassazione: la sua proponibilità presuppone l'accertamento dei relativi presupposti sostanziali e di fatto, che non possono essere introdotti per la prima volta nel giudizio di legittimità.
• Chi non è parte del rapporto sostanziale inciso da un capo di sentenza non è legittimato a censurarlo in cassazione, salvo specifica legittimazione straordinaria effettivamente accertata.
• La simulazione di un negozio e l'accordo dissimulato non sono opponibili al terzo estraneo che agisca sulla base del contratto apparente, ove la simulazione non sia stata accertata ed il terzo sia rimasto estraneo al patto simulatorio.
• In tema di preliminare di vendita, il promittente alienante può avvalersi del recesso o della risoluzione per inadempimento del promissario acquirente e trattenere la caparra quando l'inadempimento riguardi il piano di pagamento contrattualmente pattuito.
• È domanda nuova, inammissibile in appello, quella che sostituisca i fatti costitutivi e il petitum rispetto alla domanda proposta in primo grado, soprattutto quando si passi da una responsabilità da mandato a una pretesa restitutoria e risarcitoria fondata su un diverso presupposto.
• La censura di riduzione del prezzo o di tutela per mancanza di qualità resta priva di autonomia quando sia travolta, in via pregiudiziale, dalla conferma della risoluzione del contratto presupposto.

Come è indicizzato