Cassazione Civile, Ordinanza n. 26448/2023 del 13/09/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile stipulata da un soggetto che risultava già dichiarato fallito prima del rogito. La curatela fallimentare aveva agito per far dichiarare l'inefficacia della vendita; i compratori, costituendosi, avevano chiamato in garanzia il notaio rogante, assumendo che non avesse svolto con la dovuta diligenza i controlli sulla capacità del venditore, nonostante la sentenza di fallimento fosse trascritta. Il Tribunale aveva dichiarato l'inefficacia della compravendita ma aveva rigettato la domanda verso il notaio. In appello, invece, i compratori avevano ottenuto la condanna del professionista. Con il ricorso per cassazione, il notaio ha censurato la sentenza d'appello per violazione degli artt. 1176 e 2229 c.c., della legge notarile e delle norme fallimentari e sulla pubblicità immobiliare, sostenendo che l'accertamento della qualità di fallito non dovesse essere effettuato mediante visure presso la Conservatoria dei registri immobiliari, ma attraverso il registro dei falliti o l'elenco trasmesso dalla cancelleria al consiglio notarile; ha inoltre dedotto di aver fornito prova documentale dell'assenza di annotazioni nel sistema informatico notarile e che tale prova sarebbe stata ignorata dalla Corte territoriale.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha confermato la decisione di merito che aveva affermato la responsabilità del notaio. Ha ribadito che rientra nella diligenza professionale esigibile dal notaio il controllo della capacità legale a contrarre delle parti, comprensivo della verifica dell'eventuale qualità di fallito del venditore. Ha richiamato il precedente secondo cui il notaio risponde del danno subito dall'acquirente di un immobile venduto da persona già fallita, salvo che dimostri che, neppure usando la diligenza professionale dovuta, avrebbe potuto accertare la sentenza di fallimento. Nel caso concreto, la Corte ha valorizzato il fatto che la dichiarazione di fallimento era stata trascritta e che il professionista avrebbe potuto effettuare le ricerche necessarie, anche presso la Conservatoria, con strumenti disponibili all'epoca. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con gli effetti processuali sul contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È stata utilizzata come norma di deduzione del vizio di violazione di legge nel ricorso per cassazione.

• art. 1176 c.c.

  La diligenza professionale del notaio comprende il controllo sulla capacità a contrarre delle parti e la verifica dell'eventuale fallimento del venditore.

• art. 2229 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'esercizio delle professioni intellettuali e ai doveri professionali.

• art. 28, comma 1, n. 1 L. 16 febbraio 1913, n. 89

  Concorre a fondare l'obbligo del notaio di accertare la capacità legale a contrarre delle parti dell'atto rogando.

• artt. 54, 55 e 56 R.D.L. 10 settembre 1914, n. 1326

  Sono richiamati come base normativa degli adempimenti notarili e della trasmissione delle sentenze rilevanti ai notai.

• art. 50 legge fallimentare

  Prevedeva il registro dei falliti e l'assoggettamento del fallito alle incapacità di legge finché l'iscrizione non fosse cancellata.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel complesso delle norme sulla pubblicità immobiliare e sull'opponibilità degli atti.

• art. 1650 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel complesso delle norme invocate a sostegno della censura.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In conseguenza del rigetto del ricorso, è stato disposto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È la base del contributo unificato cui si aggiunge, in caso di rigetto, l'ulteriore importo previsto dal comma 1-quater.

Massime di principio

• Il notaio che stipula un atto di compravendita deve verificare con diligenza professionale la capacità legale a contrarre delle parti, e quindi anche l'eventuale fallimento del venditore, quando ciò sia accertabile mediante le ordinarie ricerche esigibili al momento del rogito.
• La responsabilità del notaio verso l'acquirente è esclusa solo se il professionista dimostra che, pur usando la diligenza richiesta, non avrebbe potuto comunque conoscere la sentenza dichiarativa di fallimento o l'incapacità del venditore.
• La presenza di trascrizione della sentenza di fallimento e la disponibilità di strumenti di ricerca idonei rendono doveroso per il notaio effettuare i controlli necessari prima della stipula; l'omissione integra inadempimento professionale.
• In sede di legittimità, la censura sulla qualificazione degli obblighi professionali del notaio e sull'adeguatezza delle ricerche eseguite è infondata se la decisione impugnata ha applicato correttamente il parametro della diligenza professionale e ha accertato che le verifiche erano concretamente possibili.

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