Cassazione Civile, Ordinanza n. 36438/2023 del 29/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasceva dalla contestazione di un uso asseritamente illegittimo di una parte comune condominiale, costituita da una corte di accesso ai garages. Alcuni condomini chiedevano l’accertamento dell’illegittimità e dell’abusività dell’occupazione stabile, da parte di altri partecipanti alla comunione, dell’area comune mediante il parcheggio dei veicoli a partire dal 1999, oltre alla collocazione di macchine per il condizionamento su porzione di cosa comune. Il Tribunale rigettava le domande, ritenendo che l’uso più intenso della cosa comune non oltrepassasse i limiti dell’art. 1102 c.c. e che non vi fosse danno per i condizionatori. La Corte d’appello accoglieva in parte il gravame: respingeva la domanda di rimozione dei macchinari di condizionamento, ma accertava la violazione dell’art. 1102 c.c. per l’uso frequente dell’area come parcheggio di due autovetture, rilevando che la naturale destinazione dell’area era quella di rampa carrabile e che lo stazionamento delle auto ostacolava e rendeva difficoltoso l’accesso ai garages; per tale lesione riconosceva un risarcimento equitativo. In cassazione i soccombenti deducevano, con due motivi, la violazione dell’art. 1102 c.c., sostenendo che il parcheggio non alterasse la destinazione della cosa comune e non impedisse agli altri di farne pari uso, e la violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c., contestando sia l’esistenza di un danno risarcibile sia il criterio di quantificazione equitativa adottato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che l’art. 1102 c.c. consente l’uso più intenso della cosa comune solo se non ne sia alterata la destinazione e non siano pregiudicate le pari facoltà degli altri condomini; nel caso concreto, la corte territoriale aveva correttamente individuato nell’area una rampa carrabile e non un parcheggio, sicché il frequente stazionamento di due autovetture aveva snaturato la destinazione del bene e ostacolato il godimento degli altri partecipanti. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, affermando che la sottrazione di facoltà dominicali derivante dall’occupazione senza titolo o dall’uso esclusivo e diverso della cosa comune è risarcibile, anche come lucro cessante, e può essere liquidata equitativamente in base ai frutti civili o ad altri parametri figurativi, come fatto dalla Corte d’appello. Ne è seguita la condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e il richiamo all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  consente l’uso particolare della cosa comune da parte del singolo partecipante solo se è rispettata la destinazione del bene e se non è impedito agli altri di farne parimenti uso; il giudizio sul superamento di tali limiti è rimesso al merito

• art. 1223 c.c.

  il danno da sottrazione delle facoltà di godimento del bene comune è risarcibile anche come lucro cessante, ove conseguenza immediata e diretta della condotta

• art. 1226 c.c.

  la liquidazione equitativa è ammissibile per la quantificazione del pregiudizio derivante dall’uso illegittimo della cosa comune, mediante criteri figurativi coerenti con il caso concreto

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è il vizio dedotto per violazione e falsa applicazione di legge

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  la Corte escludeva l’inammissibilità perché il ricorso indicava con chiarezza la censura di errore di diritto

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  la Corte escludeva l’inammissibilità perché il caso presentava una particolarità interpretativa meritevole di scrutinio

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  viene dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente

Massime di principio

• L’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino un uso più intenso o particolare della cosa comune solo se tale uso non altera la destinazione oggettiva del bene e non compromette le concorrenti facoltà di godimento degli altri partecipanti.
• La destinazione della cosa comune va desunta non solo da elementi economici, ma anche dalle caratteristiche materiali del bene, dalle norme che tutelano gli interessi coinvolti e dalla pratica costante e non contestata dei condomini.
• L’accertamento del superamento dei limiti posti dall’art. 1102 c.c. è tipicamente riservato al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo per incoerenze logico-giuridiche.
• L’occupazione o l’uso esclusivo di una parte comune che sottragga agli altri condomini facoltà di godimento integra un pregiudizio risarcibile, anche sotto forma di lucro cessante, senza che sia necessario dimostrare una perdita patrimoniale in senso stretto se il danno è comunque ricostruibile in via figurativa.
• Il danno da illegittima compressione del godimento della cosa comune può essere liquidato equitativamente facendo ricorso a parametri oggettivi o analogici, purché il criterio sia coerente con la concreta incidenza dell’abuso sul bene.

Come è indicizzato