Cassazione Civile, Ordinanza n. 23394/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, con rogito notarile del 26 settembre 2008, di un compendio immobiliare composto da fondo, serra fissa, magazzino e piccolo fabbricato rurale. Il tribunale aveva dichiarato nullo il contratto perché sull’immobile insistevano opere in gran parte realizzate dopo il 1° settembre 1967 senza titolo edilizio o sanatoria, e nell’atto le alienanti avevano dichiarato solo che l’inizio delle opere era anteriore a tale data, senza indicare gli estremi dei titoli relativi alle modifiche successive. La Corte d’appello aveva confermato la nullità e respinto anche l’appello incidentale dell’acquirente sulle spese notarili. Nel ricorso per cassazione la venditrice deduceva violazione dell’art. 40 L. n. 47/1985 e dell’art. 1418, comma 3, c.c., sostenendo che la nullità edilizia prevista dalla norma è solo testuale/formale e che, una volta presente nell’atto la dichiarazione che le opere erano iniziate prima del 1° settembre 1967, il contratto resta valido anche se vi siano successive difformità o ampliamenti abusivi; richiamava a sostegno Cass. SS.UU. n. 8230/2019.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha affermato che, per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967, la nullità prevista dall’art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 opera solo se la dichiarazione resa nell’atto non sia riferibile all’immobile oppure non sia veritiera quanto all’inizio anteriore alla data indicata. Poiché nel caso concreto la dichiarazione era presente, riferibile ai beni e non contestata nella sua veridicità quanto all’epoca di inizio delle opere, le successive modifiche abusive e gli ampliamenti non incidono sulla validità del contratto, ma possono rilevare solo sul piano della responsabilità contrattuale. È stata quindi cassata la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 40 L. n. 47/1985

  Per gli immobili iniziati anteriormente al 1° settembre 1967 è sufficiente la dichiarazione dell’alienante sull’epoca di inizio delle opere; la nullità colpisce solo la mancanza o l’inesattezza/riferibilità della dichiarazione, non le difformità urbanistiche successive.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità urbanistica è ricondotta a una nullità testuale, specificamente prevista dalla legge, non a una nullità virtuale fondata sulla mera irregolarità sostanziale dell’immobile.

• art. 46 D.P.R. n. 380/2001

  Richiamato in continuità con l’orientamento delle Sezioni Unite sulla nullità testuale degli atti traslativi aventi ad oggetto immobili privi delle prescritte menzioni urbanistiche.

• artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

  Richiamati come norme che prevedono nullità testuali per gli atti traslativi in materia edilizia, applicate in modo coerente con il principio della sufficienza delle menzioni richieste dalla legge.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La sentenza cassata è stata rinviata al giudice di merito per nuovo esame conforme al principio di diritto enunciato.

• art. 385, comma 3, c.p.c.

  Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice del rinvio.

Massime di principio

• La nullità urbanistica degli atti traslativi immobiliari ha natura testuale: il contratto è invalido solo se manca la dichiarazione richiesta dalla legge o se la dichiarazione non è realmente riferibile all’immobile o al titolo/elemento cronologico richiesto.
• Quando la legge richiede la dichiarazione dell’epoca di inizio delle opere per costruzioni anteriori al 1° settembre 1967, la validità del contratto dipende dalla presenza e veridicità di tale dichiarazione, non dalla regolarità sostanziale delle opere successive.
• Le difformità edilizie o gli ampliamenti abusivi successivi, pur se accertati, non determinano di per sé la nullità dell’atto traslativo se la dichiarazione urbanistica prevista dalla legge è presente e corretta; tali profili possono rilevare eventualmente sul piano della responsabilità contrattuale.
• La distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali non è decisiva ai fini della nullità testuale prevista dalla disciplina urbanistica richiamata.
• In presenza di una nullità testuale, il giudice non può convertire la disciplina in una nullità virtuale di tipo sostanziale, se la fattispecie concreta rientra nei casi tassativamente previsti dalla norma.

Come è indicizzato