Cassazione Civile, Ordinanza n. 24795/2022 del 12/08/2022

Esito

La controversia

La controversia riguarda un appezzamento di terreno sito in Roma, acquistato da una persona fisica nel 1970 con scrittura privata dal dante causa della società poi fallita. Il ricorrente assumeva di essere divenuto proprietario per usucapione: sosteneva che la scrittura privata fosse in realtà un contratto definitivo di compravendita, che egli fosse stato immesso nel possesso del bene e avesse integralmente pagato il prezzo, e che comunque la mancata esecuzione del preliminare e la prescrizione delle azioni e dei diritti connessi avessero consolidato la sua disponibilità del fondo fino a far maturare l’usucapione. Contestava inoltre la qualificazione delle opere da lui eseguite sul fondo, cioè recinzione e costruzione di tre appartamenti e quattro pertinenze, ritenendole atti idonei a integrare l’interversione del possesso. La curatela fallimentare resisteva chiedendo il rigetto della pretesa di usucapione e il rilascio del bene. In sede di legittimità il ricorrente deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 1164, 2033 e 2946 c.c., oltre all’art. 369 c.p.c., sostenendo l’erronea qualificazione del contratto come preliminare e l’erronea esclusione dell’interversione del possesso; le questioni sulla prescrizione del preliminare e dell’azione di restituzione erano prospettate per la prima volta in Cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il motivo principale. Ha confermato che il contratto del 1970 era un preliminare di compravendita, che la consegna anticipata del bene e il pagamento del prezzo non fanno di per sé sorgere un effetto traslativo, e che la disponibilità del fondo da parte del promissario acquirente era detenzione qualificata, non possesso utile ad usucapire, salvo prova di una valida interversione del possesso. Ha condiviso la valutazione della Corte territoriale secondo cui la recinzione e l’edificazione erano state espressamente autorizzate nel contratto e quindi non costituivano atti oppositivi idonei a mutare il titolo del rapporto. Ha inoltre dichiarato inammissibili, perché nuove in cassazione, le censure relative alla prescrizione del preliminare e dell’azione di restituzione. Il ricorso principale è stato quindi rigettato; il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1140 c.c.

  La Corte richiama la distinzione tra possesso e detenzione, rilevando che la mera disponibilità del bene in forza di un preliminare con consegna anticipata non integra possesso utile ad usucapionem.

• art. 1141, comma 2, c.c.

  L’interversione del possesso richiede atti estrinseci e oppositivi idonei a manifestare inequivocabilmente il mutamento del rapporto con la cosa; non basta una volontà interna del detentore.

• art. 1158 c.c.

  L’usucapione non può maturare in assenza di un possesso utile, continuo e non equivoco; la detenzione qualificata derivante da preliminare non è sufficiente.

• art. 1164 c.c.

  Il mutamento da detenzione a possesso richiede una interversio possessionis nelle forme previste dalla legge e dalla giurisprudenza.

• art. 2033 c.c.

  Le doglianze sulla ripetizione dell’indebito e sulla prescrizione dell’azione di restituzione sono state ritenute nuove e quindi inammissibili in sede di legittimità.

• art. 2946 c.c.

  Il ricorrente ha richiamato la prescrizione decennale per sostenere il consolidamento della propria disponibilità del bene, ma la censura è stata dichiarata nuova e dunque non esaminabile.

• art. 369 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne faccia applicazione decisiva nel merito.

• art. 1362 c.c.

  È evocato indirettamente dalla Corte nel rilevare che il ricorrente non ha realmente censurato i canoni ermeneutici usati per qualificare il contratto.

• art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1 bis, DPR 115/2002

  Richiamato solo per il collegamento con l’ulteriore contributo unificato dovuto dal ricorrente.

Massime di principio

• Nella promessa di vendita con consegna anticipata del bene e pagamento anticipato del prezzo, l’effetto reale non si produce: la disponibilità del bene da parte del promissario acquirente resta, di regola, detenzione qualificata fondata su un collegamento negoziale o su un comodato funzionale al preliminare.
• Il promissario acquirente che voglia far valere l’usucapione deve dimostrare un’effettiva interversione del possesso, cioè un comportamento esterno, univoco e riconoscibile dal titolare, incompatibile con la precedente detenzione per altrui conto.
• Atti materiali sul bene, come recinzioni o edificazioni, non sono di per sé idonei a integrare interversione del possesso se risultano autorizzati dal proprietario o comunque compatibili con il titolo originario di disponibilità.
• Le questioni nuove, fondate su presupposti di fatto e di diritto non dedotti nei gradi di merito, non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione.
• Per escludere il possesso utile ad usucapionem conta la qualificazione giuridica del rapporto con la cosa: la consegna anticipata in esecuzione di un preliminare non trasforma automaticamente il detentore in possessore.

Come è indicizzato