Cassazione Civile, Ordinanza n. 35322/2021 del 18/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato per un immobile sito in Ardea. I promissari acquirenti avevano chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. con riduzione del prezzo per asseriti vizi del bene; in subordine avevano chiesto di accertare il proprio recesso con condanna della promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra. La promittente venditrice aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per inadempimento degli acquirenti, chiedendo di trattenere la caparra ricevuta. In appello la Corte territoriale ha dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa dei promissari acquirenti, ma ha negato alla venditrice la ritenzione della caparra per difetto di prova del danno. Con il ricorso per cassazione la venditrice ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 1454 c.c., sostenendo che la domanda andava interpretata come recesso con conseguente diritto a trattenere la caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto corretta la ricostruzione della Corte d'appello secondo cui la parte non inadempiente, quando scelga di agire per la risoluzione del contratto e non eserciti il recesso legato alla caparra confirmatoria, non può automaticamente trattenere la caparra ma deve provare il danno nell'an e nel quantum. Ha inoltre ribadito che l'interpretazione della domanda è attività riservata al giudice di merito e censurabile in cassazione solo se sia stato alterato il senso letterale o sostanziale dell'atto. Spese del giudizio di legittimità poste a carico della ricorrente in favore di entrambe le controricorrenti; nessuna statuizione verso l'intimata non costituita; disposto il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come fondamento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita

• art. 1385 c.c.

  la caparra confirmatoria liquida convenzionalmente il danno da inadempimento solo quando la parte non inadempiente eserciti il recesso; in caso di azione per risoluzione o esecuzione, il danno va provato

• art. 1454 c.c.

  la ricorrente lo invocava per sostenere la natura di recesso della propria domanda, ma la censura è stata ritenuta inammissibile

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato nella proposta del relatore per la definizione camerale del ricorso

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti del raddoppio del contributo unificato

• art. 13 comma 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro del contributo unificato ulteriore in caso di soccombenza

Massime di principio

• La caparra confirmatoria svolge funzione di liquidazione convenzionale del danno solo se la parte non inadempiente esercita il recesso previsto dall'art. 1385 c.c.; se invece sceglie la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il risarcimento del danno non si presume e deve essere provato sia nell'an sia nel quantum.
• L'interpretazione della domanda giudiziale deve ricercare il contenuto sostanziale dell'atto, oltre il tenore letterale, ma tale attività appartiene al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo per travisamento del senso letterale o dello scopo pratico perseguito.
• Non è consentito trasformare in sede di legittimità una domanda di risoluzione in domanda di recesso con effetti automatici sulla caparra se dagli atti e dalla qualificazione di merito non emerge tale contenuto sostanziale.
• Quando il giudice d'appello accoglie la domanda di risoluzione per inadempimento ma nega il trattenimento della caparra per difetto di prova del danno, il ricorso che contesti solo la qualificazione della domanda senza confrontarsi con tale ratio è inammissibile.

Come è indicizzato