Cassazione Civile, Ordinanza n. 34053/2023 del 05/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso, relativo a un immobile destinato ad autosalone e officina, nel quale era prevista una clausola che collegava il canone a due obblighi alternativi della locatrice: esecuzione entro il 30 giugno 2005 di lavori su locale interrato e rampa di accesso, oppure messa a disposizione di altro immobile idoneo a deposito di autovetture sportive. La conduttrice, sostenendo l’inadempimento della locatrice, dal novembre 2017 aveva unilateralmente ridotto il canone da Euro 6.000 a Euro 2.500. La locatrice intimava sfratto per morosità e chiedeva ingiunzione per la differenza dei canoni, ma il tribunale accolse la domanda ritenendo prescritto il diritto alla riduzione e risolto il contratto per grave inadempimento della conduttrice. La corte d’appello, invece, riformò la decisione, qualificando la clausola come mera diversa commisurazione del canone, operante automaticamente in caso di mancata esecuzione delle prestazioni previste, e non come diritto autonomo soggetto a prescrizione; pertanto rigettò le domande della locatrice. In cassazione la locatrice dedusse: 1) violazione dell’art. 345 c.p.c., perché la corte d’appello avrebbe fondato la decisione anche sul mancato reperimento di altro immobile, questione prospettata solo in appello; 2) violazione di norme sulla prescrizione e omesso esame, sostenendo che il diritto alla riduzione del canone e/o all’adempimento della prestazione fosse comunque prescritto e che la motivazione fosse contraddittoria; 3) omessa pronuncia e violazione delle norme sul comportamento concludente, per non avere esaminato la dedotta tacita rinuncia della conduttrice alla riduzione del canone, desumibile dal protratto pagamento del canone pieno; 4) vizio di motivazione e violazione delle norme sulla prescrizione, per avere la corte territoriale affermato l’irrilevanza del decorso del tempo senza adeguata giustificazione. La Cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, inammissibile o infondato il secondo, inammissibile il terzo e manifestamente infondato il quarto, affermando che la clausola contrattuale determinava sin dall’origine la misura del canone in presenza delle condizioni previste e che il pagamento del canone pieno poteva al più integrare un indebito oggettivo ripetibile, non una rinuncia o un diritto soggetto a prescrizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società locatrice. Ha confermato la decisione di appello che aveva escluso la morosità della conduttrice nei limiti ritenuti dalla locatrice, qualificando la riduzione del canone come applicazione di una regola contrattuale e non come esercizio di un diritto autonomo soggetto a prescrizione. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  divieto dei nova in appello

  Il divieto riguarda le eccezioni in senso stretto; non impedisce la rilevazione in appello di fatti impeditivi o modificativi desumibili dagli atti e rilevabili anche d’ufficio come eccezioni in senso lato.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi di ricorso devono concretamente indicare la violazione di legge o il fatto decisivo omesso; non è ammissibile una censura che si risolva nel mero dissenso rispetto alla decisione impugnata.

• art. 1184 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non ritenuto decisivo dalla Corte per la soluzione della controversia.

• art. 1353 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, senza incidere sulla qualificazione data dalla Corte alla clausola contrattuale.

• art. 1359 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non accolto come base della censura.

• art. 2934 c.c.

  La Corte esclude che sia soggetto a prescrizione il meccanismo contrattuale di diversa commisurazione del canone; eventualmente è prescrivibile il credito restitutorio da pagamento indebito.

• art. 2935 c.c.

  Il richiamo viene disatteso perché la fattispecie non concerne l’estinzione di un diritto alla riduzione del canone, ma l’applicazione della pattuizione sul quantum dovuto.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando il giudice, decidendo in senso incompatibile con la tesi di parte, disattende implicitamente le relative allegazioni.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  È sufficiente una motivazione concisa che renda intellegibile la ratio decidendi; non occorre esaminare espressamente ogni argomento difensivo.

• art. 1324 c.c.

  Il comportamento concludente non consente, nel caso concreto, di trasformare in rinuncia una regola contrattuale di determinazione del canone.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al comportamento concludente, ma la Corte ritiene la censura inammissibile e comunque non pertinente alla ricostruzione della clausola.

• art. 1327 c.c.

  Parimenti richiamato dalla ricorrente, senza che ne derivi una diversa qualificazione della pattuizione economica.

• art. 2033 c.c.

  Il pagamento eccedente il canone contrattualmente dovuto integra, se del caso, indebito oggettivo suscettibile di ripetizione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in adunanza camerale secondo il rito accelerato previsto dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Ricorrono i presupposti per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• Quando una clausola di locazione collega l’ammontare del canone al verificarsi o meno di determinate condizioni, la pattuizione va letta come regola di determinazione del corrispettivo e non come attribuzione di un autonomo diritto potestativo alla riduzione del canone.
• La diversa commisurazione pattizia del canone, se operante al ricorrere di specifiche condizioni contrattuali, non è un diritto soggetto a prescrizione; a prescrizione può essere semmai soggetto il credito restitutorio per quanto eventualmente pagato in eccedenza rispetto al dovuto.
• In appello, il divieto di nova ex art. 345 c.p.c. non impedisce la deduzione di fatti impeditivi, modificativi o estintivi già emergenti dagli atti e rilevabili come eccezioni in senso lato.
• Non ricorre omessa pronuncia quando la decisione adottata è logicamente incompatibile con la tesi di parte, poiché il rigetto implicito soddisfa l’obbligo di decisione.
• Il vizio motivazionale denunciabile in cassazione è limitato alle anomalie radicali della motivazione; non è sufficiente contestare la preferibilità della ricostruzione del fatto operata dal giudice di merito.

Come è indicizzato