Cassazione Civile, Ordinanza n. 00115/2024 del 03/01/2024

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto preliminare di compravendita di aree destinate a un intervento di riqualificazione urbanistica, integrato da successive scritture private. Le promissarie acquirenti, dopo varie proroghe del termine per il rogito, hanno ritenuto i promittenti venditori inadempienti per non aver ottenuto nei tempi la concessione edilizia necessaria all’intervento e, invocando la caparra confirmatoria, hanno esercitato il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra. Ottenuto un decreto ingiuntivo per tale importo, i promittenti venditori hanno proposto opposizione; parallelamente era già pendente un giudizio introdotto dalle acquirenti per ottenere l’esecuzione specifica del preliminare, poi trasformato in domanda di accertamento della legittimità del recesso. In primo grado il tribunale ha ritenuto legittimo il recesso, revocato il decreto ingiuntivo e condannato alcune delle parti promittenti venditrici al pagamento del doppio della caparra in proporzione alle rispettive quote. In appello la decisione è stata confermata. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con due motivi strettamente connessi, la violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. per erronea interpretazione del preliminare e delle scritture integrative: sostengono che gli obblighi relativi alla concessione edilizia e alle opere di urbanizzazione gravassero sulle acquirenti, mentre i venditori avrebbero dovuto soltanto presentare la documentazione; invocano inoltre il D.Lgs. n. 163 del 2006 per sostenere la corretta ripartizione degli oneri nell’ambito delle opere di urbanizzazione. La Corte di cassazione ha ritenuto le censure infondate perché in realtà miravano a contrapporre una diversa lettura del contratto a quella, plausibile e logicamente coerente, adottata dal giudice di merito. Ha rilevato che la corte territoriale aveva interpretato le clausole negoziali nel senso che i promittenti venditori erano obbligati a trasferire l’area completa dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione del progetto edificatorio, inclusa la pratica per le opere di urbanizzazione, e che i ricorrenti non avevano dimostrato l’assoluta erroneità di tale interpretazione. Quanto alle norme del codice dei contratti pubblici richiamate, la Corte ha osservato che erano inconferenti rispetto alla ratio decidendi, poiché il punto decisivo non era chi dovesse eseguire materialmente le opere, ma chi dovesse procurare il titolo abilitativo per eseguirle. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la sentenza della Corte d’appello che aveva dichiarato legittimo il recesso esercitato dalle promissarie acquirenti, revocato il decreto ingiuntivo e mantenuto la condanna delle parti promittenti venditrici al pagamento del doppio della caparra nelle rispettive proporzioni. Ha inoltre condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di legittimità in favore dei controricorrenti e dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Censura infondata perché l’interpretazione del contratto da parte del giudice di merito era plausibile e sorretta da criteri letterali e sistematici; in cassazione non è sufficiente proporre una lettura alternativa.

• art. 1363 c.c.

  La lettura coordinata delle clausole è stata ritenuta corretta; il giudice di merito aveva valorizzato il testo complessivo degli atti negoziali.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  Richiamato quale base del recesso delle promissarie acquirenti e della domanda di restituzione del doppio della caparra in caso di inadempimento dei promittenti venditori.

• art. 274 c.p.c.

  Citato per la riunione dei procedimenti di opposizione a decreto ingiuntivo.

• art. 285 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla notificazione della sentenza d’appello.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indicato come forma di trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Le censure che in realtà contestano la ricostruzione delle risultanze istruttorie sono state ritenute estranee al vizio di violazione di legge.

• art. 32, comma 1, lettera g), D.Lgs. n. 163 del 2006

  Norma ritenuta inconferente rispetto alla questione decisiva sulla ripartizione dell’onere di procurare il titolo abilitativo.

• art. 57 D.Lgs. n. 163 del 2006

  Richiamato dai ricorrenti, ma ritenuto non decisivo perché relativo alle procedure negoziate per appalti pubblici.

• art. 122 D.Lgs. n. 163 del 2006

  Richiamato dai ricorrenti, ma ritenuto non pertinente alla controversia.

• art. 93, comma 1, c.p.c.

  Richiamato per la distrazione delle spese in favore dei difensori dichiaratisi antistatari.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per l’attestazione dell’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Richiamato quale norma che ha introdotto il comma 1-quater dell’art. 13 del D.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura per violazione dei canoni ermeneutici contrattuali è ammissibile solo se indica specificamente quali canoni siano stati violati e in quale punto la motivazione se ne sia discostata; non basta contrapporre una diversa interpretazione del contratto a quella accolta dal giudice di merito.
• L’interpretazione del contratto è insindacabile in cassazione quando la soluzione adottata dal giudice di merito sia plausibile, coerente con il testo negoziale e sorretta da criteri letterali e sistematici, anche se non sia l’unica possibile o la migliore in astratto.
• Quando la controversia riguarda un preliminare collegato a un’operazione edilizia o urbanistica, occorre distinguere tra l’obbligo di eseguire materialmente le opere e l’obbligo di procurare i titoli abilitativi necessari alla loro esecuzione: la ripartizione di tali oneri dipende dal contenuto complessivo degli accordi e degli atti collegati.
• Le censure che, sotto la veste della violazione di legge, mirano in realtà a contestare la valutazione delle prove o l’accertamento in fatto del giudice di merito sono inammissibili in sede di legittimità.
• Le norme richiamate come cornice generale di settore non sono decisive se non incidono sul nucleo della ratio decidendi, che va individuata nella concreta ripartizione contrattuale degli obblighi tra le parti.

Come è indicizzato