Cassazione Civile, Sentenza n. 22105/2025 del 31/07/2025

Esito

La controversia

Il Condominio impugnava la sentenza del Tribunale di Velletri che, nell'ambito di una esecuzione immobiliare promossa contro Katiuscia Meuti, aveva escluso la collocazione in prededuzione (ex art. 30 legge 220/2012 invocata analogicamente e art. 2770 c.c.) degli oneri condominiali maturati dopo il pignoramento. Il Condominio chiedeva che l'intero credito precisato (13.527,78 euro, di cui 8.002,33 per oneri maturati dopo il pignoramento) fosse riconosciuto in prededuzione; deduceva violazione di norme sulla parità dei creditori e richiamava precedenti secondo cui spese condominiali possono essere strumentali alla procedura. Inoltre impugnava la decisione sulle spese di lite chiedendone la compensazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che l'istituto della prededuzione, nella sua nozione tecnica, opera nelle sole procedure concorsuali e non nell'esecuzione forzata individuale; per l'esecuzione individuale resta invece il regime dell'anticipazione delle spese processuali (art. 8 d.P.R. n.115/2002 e art. 95 c.p.c.) e la collocazione delle spese nel progetto di distribuzione secondo i privilegi degli artt. 2755/2770 c.c. La Corte ha precisato che gli oneri condominiali maturati dopo il pignoramento non sono in generale prededucibili né automaticamente spese di giustizia privilegiate, salvo che siano valutati dal giudice dell'esecuzione come indispensabili per la conservazione della struttura o delle parti comuni; in tal caso il giudice può disporre l'anticipazione a carico del creditore procedente. Ha inoltre dichiarato inammissibile il secondo motivo relativo alla compensazione delle spese, rilevando che il giudice di merito ha regolato le spese secondo soccombenza. Si è confermata quindi la decisione del Tribunale di Velletri e il rigetto dell'opposizione proposta dal Condominio.

Norme richiamate

• art. 30, legge 11 dicembre 2012, n. 220

  I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali

  La norma vale espressamente per le procedure concorsuali; la Corte esclude la sua applicazione analogica all'esecuzione individuale: la prededuzione in senso tecnico opera solo nelle procedure concorsuali.

• art. 2770 c.c.

  Riferito come privilegio per le spese di giustizia nell'esecuzione immobiliare: le spese necessarie dell'esecuzione possono godere di privilegio e venire collocate nel progetto di distribuzione; tuttavia tale privilegio non equivale alla prededuzione concorsuale.

• art. 2755 c.c.

  Analogamente per l'esecuzione mobiliare: le spese di giustizia effettuate per l'espropriazione nell'interesse comune dei creditori godono di privilegio, secondo la Corte collocate nel riparto dell'esecuzione singolare.

• art. 95 c.p.c.

  Stabilisce il principio per cui le spese sostenute dal creditore procedente sono in via di regola a carico del debitore se l'esecuzione ha successo; la Corte lo collega al sistema dell'anticipazione delle spese nell'esecuzione individuale.

• art. 8, d.P.R. n. 115/2002

  Norma sull'anticipazione delle spese necessarie per il funzionamento del processo esecutivo; secondo la Corte il procedente è normalmente chiamato ad anticipare le spese necessarie, salvo che il giudice disponga diversamente.

• art. 111, legge fallimentare (richiamato)

  Nell'ambito concorsuale storicamente regola la prededuzione; la Corte lo usa per distinguere il regime concorsuale (prededuzione tecnica) dall'esecuzione individuale.

• art. 6 CCII (d.lgs. n.14/2019)

  Normativa moderna sui crediti prededucibili nelle procedure concorsuali; richiamata per spiegare la categoria concorsuale di prededuzione e per evidenziare la diversa disciplina rispetto all'esecuzione individuale.

• art. 560 c.p.c.

  Regola i poteri del custode giudiziario nell'esecuzione immobiliare; la Corte rileva che le funzioni di custodia sono oggi più ampie e possono giustificare spese necessarie per la conservazione e gestione del bene, ma soggette alla valutazione di necessarietà del giudice dell'esecuzione.

• art. 559 c.p.c.

  Stabilisce che il debitore è custode ex lege dopo il pignoramento; la Corte sottolinea che il debitore non perde la capacità di agire e resta tenuto agli oneri propter rem, diversamente dalla situazione concorsuale.

• art. 63, disposizioni attuative c.c.

  Norma sui rapporti condominiali e sugli oneri condominiali; rilevata nella discussione sull'applicabilità dell'art. 30 legge 220/2012 e per definire l'ambito degli oneri che possono ritenersi necessari alla conservazione.

• art. 2777 c.c.

  Consente che le spese di giustizia prevalse sulle altre, e la Corte la utilizza per spiegare l'ordine di soddisfacimento delle spese necessarie nell'esecuzione.

• art. 164 disp. att. c.p.c.

  Richiamato come parametro per la valutazione di economicità/infruttuosità dell'esecuzione: utile per determinare il limite basso delle spese necessarie che il procedente può dover anticipare.

• art. 41 TUB

  Citato in relazione all'intervento di creditori fondiari nelle esecuzioni; la Corte esclude che la disciplina speciale del TUB estenda la prededuzione tecnica all'esecuzione individuale.

• art. 2782 c.c.

  Regola la concorrenza e la proporzionalità di soddisfacimento in caso di incapienza; la Corte ricorda che, in caso di insufficienza, le somme privilegiate concorrono e si soddisfano proporzionalmente.

Massime di principio

• La prededuzione tecnica (come prevista per le procedure concorsuali) non è applicabile all'esecuzione forzata individuale; non si può estendere automaticamente l'art. 30 L.220/2012 alle esecuzioni individuali.
• Nell'esecuzione individuale le spese necessarie per l'espropriazione e la custodia vanno trattate nel sistema dell'anticipazione (procedente) e, se autorizzate e sostenute, godono del privilegio ex artt. 2755/2770 c.c. nel progetto di distribuzione, non di una prededuzione concorsuale.
• Gli oneri condominiali maturati dopo il pignoramento non sono di per sé prededucibili né automaticamente spese di giustizia privilegiate: solo se il giudice dell'esecuzione valuta che siano indispensabili per la conservazione strutturale del bene o delle parti comuni possono essere considerati spese necessarie e autorizzati prelievi/anticipazioni.
• Il giudice dell'esecuzione è il soggetto titolato a valutare la necessarietà delle spese (analisi costi-benefici) e può autorizzare che alcune spese di custodia o gestione siano anticipate dal procedente o prelevate dal fondo della procedura, sempre nel rispetto del principio di tutela par conditio creditorum.
• Il custode giudiziario ha funzioni oggi più ampie (gestione attiva/valorizzazione) e può sostenere spese per la conservazione e valorizzazione del bene; tali spese, se autorizzate, devono essere rendicontate e approvate dal giudice dell'esecuzione e sono soggette al regime dei privilegi, non alla prededuzione concorsuale.
• Il creditore procedente che anticipa spese necessarie ha diritto al rimborso con privilegio nel riparto; in caso di incapienza si applica riparto proporzionale tra i creditori aventi diritto.
• La partecipazione del custode all'assemblea condominiale è possibile e frequentemente prevista nella pratica, ma i poteri e i limiti (compresa la partecipazione al voto e gli oneri conseguenti) devono essere chiariti dal giudice dell'esecuzione e coordinati con la conservazione dei diritti del condomino-esecutato fino al decreto di trasferimento.
• Se si verificano situazioni analoghe, la regola pratica è chiedere preventivamente al giudice dell'esecuzione l'autorizzazione per spese rilevanti o per atti che possano determinare obbligazioni rilevanti, documentando la necessità e l'attesa utilità economica per la procedura.