Cassazione Civile, Sentenza n. 19565/2020 del 18/09/2020

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza del Tribunale di Roma che aveva confermato un decreto ingiuntivo per il pagamento di una penale/corrispettivo dovuto a titolo di recesso anticipato dal mandato di mediazione immobiliare (art. 4, comma 3 del contratto). Le censure principali erano: (i) la vessatorietà della clausola che prevedeva il diritto del mediatore a un compenso indipendentemente dall'attività concretamente svolta dal mediatore (squilibrio contrattuale a danno dei consumatori ai sensi del Codice del Consumo); (ii) l'errore essenziale dei ricorrenti relativo alla sottostima del prezzo di vendita determinata dall'agenzia, che avrebbe indotto al conferimento e successivo recesso; (iii) la mancata valutazione da parte del giudice di merito dell'effettiva attività svolta dall'agenzia nel breve arco temporale intercorrente tra incarico e recesso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi e terzi motivi di ricorso (relativi alla vessatorietà della clausola e alla necessità di valutare l'attività effettivamente svolta dal mediatore) nei limiti indicati in motivazione e ha cassato la decisione impugnata, rinviando il giudizio al Tribunale di Roma in diversa composizione. La Corte ha stabilito principi di diritto vincolanti: il giudice di merito deve verificare se il compenso richiesto in caso di recesso trovi giustificazione nella concreta attività svolta dal mediatore e applicare la presunzione di vessatorietà quando la clausola consente al professionista di trattenere somme versate dal consumatore senza prevedere adeguate garanzie (es. diritto per il consumatore a esigere il doppio della somma se è il professionista a non concludere o a recedere). La Cassazione ha altresì disposto che il rinvio comprenda la decisione anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.Lgs. 06.09.2005, n.206 (Codice del Consumo), artt. 33, 34, 64

  Art. 33: clausole che determinano un significativo squilibrio a danno del consumatore sono vessatorie; art.34: la presunzione di vessatorietà può essere superata se la clausola è frutto di trattativa individuale effettiva; art.64: diritto di recesso senza penale applicabile ai contratti a distanza e fuori dai locali commerciali (qui non applicato perché contratto non concluso fuori locali commerciali). La Corte impone al giudice di merito di accertare concretamente la vessatorietà in relazione all'attività svolta dal professionista.

• Codice Civile, art. 1469-bis e ss.

  Richiamo alla disciplina delle clausole vessatorie nei contratti tra professionista e consumatore; integra e rinforza l'applicazione degli artt. 33 e ss. del Codice del Consumo nel controllo delle clausole che prevedono indennizzi o provvigioni automatiche.

• Codice Civile, artt. 1418, 1419, 1428 (errore), 1427, 1429

  Norme sull'annullabilità del contratto per vizi del consenso (errore): la Corte ricorda che l'errore deve essere essenziale e riconoscibile per incidere sulla validità del consenso; la valutazione dell'errore economico (sottostima del prezzo) non sempre giustifica l'annullamento se si tratta di mera valutazione economica.

• Codice Civile, art. 2697

  Sull'onere della prova: chi deduce un fatto deve provare o allegare adeguatamente. Nel merito il Tribunale aveva ritenuto insufficiente la prova dell'errore essenziale fornita dai ricorrenti (stime di altre agenzie), ma la Cassazione ha accolto la censura relativa all'omessa valutazione dell'attività concretamente svolta dal mediatore.

• Codice Civile, artt. 1725 e 1759 (disciplina del mandato e attività di mediazione / provvigione)

  Rilevanza della necessità che il diritto alla provvigione sia correlato all'effettiva prestazione del mediatore; se il compenso è previsto anche in assenza di attività concreta, la clausola può essere ritenuta vessatoria.

• Codice di Procedura Civile, artt. 115, 116, 115 e 116 (mezzi istruttori), art. 116 (richiami)

  Il giudice può e deve acquisire, anche d'ufficio nei limiti e se sorgono dubbi, gli elementi istruttori necessari per verificare la potenziale vessatorietà delle clausole; la Corte richiama la giurisprudenza CJEU sul ruolo attivo del giudice nazionale.

• Direttiva 93/13/CEE e giurisprudenza della Corte di Giustizia UE (citata: Sanchez Morcillo, Profit Credit, Lintner, C-495/19 e altre)

  La direttiva e la giurisprudenza UE impongono un controllo effettivo da parte del giudice nazionale delle clausole abusive; il giudice deve valutare, anche d'ufficio, se ricorrono dubbi sulla vessatorietà e non limitarsi a un controllo formale.

Massime di principio

• Se un contratto tra consumatore e agenzia prevede il diritto per il mediatore a trattenere un corrispettivo in caso di recesso, il giudice deve valutare se tale importo è proporzionato all'attività concretamente svolta: il diritto alla provvigione non può essere automaticamente disgiunto dallo svolgimento di una prestazione effettiva.
• Una clausola che consente al professionista di trattenere somme versate dal consumatore senza prevedere adeguate garanzie per il consumatore (es. diritto di ottenere il doppio della somma se è il professionista a non concludere o a recedere) è presumibilmente vessatoria e richiede una prova contraria in capo al professionista.
• La protezione prevista dal Codice del Consumo e dalla giurisprudenza della Corte di Giustizia UE richiede un controllo sostanziale delle clausole potenzialmente abusive: il giudice nazionale ha il dovere, anche d'ufficio quando sorgono dubbi, di acquisire elementi istruttori per verificare la vessatorietà.
• La disciplina del diritto di recesso di cui all'art. 64 Dlgs. 206/2005 si applica ai contratti a distanza o negoziati fuori dai locali commerciali; in assenza di tali caratteristiche il consumatore non può automaticamene avvalersi del recesso senza penalità previsto da quell'articolo.
• Chi deduce l'esistenza di un errore essenziale o di un vizio del consenso deve fornire prove adeguate: mere stime o valutazioni divergenti non sono automaticamente idonee a dimostrare l'errore essenziale secondo i requisiti dell'art. 1428 c.c.
• In presenza di clausole presumibilmente vessatorie il professionista può superare la presunzione dimostrando che la clausola è frutto di trattativa individuale effettiva e caratterizzata da individualità, serietà ed effettività.