Cassazione Civile, Sentenza n. 2126/2021 del 29/01/2021

Esito

La controversia

Disputa per opere eseguite dai condomini Cotugno e Scielzo dopo il crollo parziale del tetto condominiale: i ricorrenti avevano ricostruito parte del tetto e realizzato tre piccole terrazze annesse ai loro sottotetti, utilizzando inoltre tegole difformi. Il condominio aveva chiesto il ripristino dello stato dei luoghi e la ricostruzione integrale delle falde; i ricorrenti contestavano l'obbligo di ricostruzione integrale e hanno invocato la disciplina dell'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) nonché doglianze procedurali sulla motivazione e sul dispositivo della sentenza d'appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso dei condomini Cotugno e Scielzo (incentrati su art. 1102 c.c. e sulla misura della condanna), ha rigettato il quinto motivo e ha respinto il ricorso incidentale del condominio e dei singoli condomini. La Corte ha affermato che, in caso di perimento parziale dell'edificio (meno dei tre quarti), il condomino può riedificare la propria unità e le parti comuni necessarie ai sensi dell'art. 1102 c.c., nel rispetto delle caratteristiche statiche e senza arrecare pregiudizio agli altri. Ha inoltre distinto tra modificazioni (art. 1102 c.c.) e innovazioni (art. 1120 c.c.), ritenendo che l'appello abbia dovuto essere riesaminato sul punto. Tuttavia la Corte ha censurato il giudice d'appello per avere ecceduto nella condanna imponendo il "rifacimento integrale" del tetto oltre la mera riduzione in pristino delle parti comuni illegittimamente occupate. La sentenza impugnata è cassata nei limiti indicati e la causa rinviata alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione per nuovo esame secondo i principi enunciati; il ricorso incidentale è rigettato. Si pronuncia altresì in ordine alle spese e al contributo unificato quando dovuto.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  La Corte interpreta l'art. 1102 come fonte del potere del condomino di usare in modo più intenso o diverso la cosa comune ricostruita per la propria unità dopo un perimento parziale, purché non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro e nel rispetto delle caratteristiche statico-tecniche preesistenti; le opere vanno inquadrate come modificazioni, non come innovazioni, se mirano all'uso migliorativo del singolo.

• art. 1128 c.c.

  Richiamato per spiegare che, in caso di perimento parziale dell'edificio, i singoli condomini possono esigere la ricostruzione delle parti comuni e che spetta all'assemblea deliberare modalità e tecniche; tuttavia la mancanza di delibera non impedisce al singolo di ricostruire la propria unità e le parti comuni necessarie.

• art. 1120 c.c.

  Distinto dall'art. 1102: le innovazioni richiedono delibera assembleare poiché incidono sull'essenza e sulla destinazione della cosa comune; la Corte ha escluso che le opere dei ricorrenti fossero innovazioni ove sono modificazioni soggettive del singolo.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per il regime deliberativo dell'assemblea in tema di ricostruzione delle parti comuni e per i quorum previsti per le decisioni sull'opera comune.

• art. 1117 c.c.

  Rilevante a titolo di contesto sulla nozione di parti comuni e sulla titolarità dei diritti sui beni condominiali.

• art. 1127 c.c.

  Citato nella parte in cui la Corte chiarisce la distinzione con la disciplina sulle sopraelevazioni e sulla presunzione di pericolosità in caso di opere che aumentano i carichi sulle strutture (diversa fattispecie rispetto al caso di specie).

• art. 1108 c.c.

  Richiamato per distinguere le pretese rivolte al miglioramento della cosa comune (innovazioni) dalle pretesa di ripristino (modificazioni/uso secondo art.1102).

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  La Corte ricorda i limiti del sindacato in Cassazione rispetto alla ricognizione dei fatti e all'omesso esame di fatto decisivo; molte questioni tecniche (es. rilevanza delle risultanze CTU) sono valutazioni di merito non sindacabili se non nei limiti di questa norma.

• art. 115, art. 116, art. 191 c.p.c.

  Richiamati dai resistenti in relazione alla valutazione delle prove e all'attività del CTU; la Corte osserva che le doglianze relative alla valutazione tecnica sono in gran parte inammissibili in Cassazione, spettando al giudice di merito disporre eventuali indagini integrative.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Rilevato in ordine all'obbligo, per i ricorrenti incidentali, di versare un ulteriore contributo unificato se dovuto.

• art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83 conv. L. 7 agosto 2012, n. 134

  Richiamato per la riformulazione dell'art. 360 c.p.c. e il nuovo vizio denunciabile per cassazione relativo all'omesso esame di fatto storico decisivo.

Massime di principio

• Se l'edificio condominiale è perito solo in parte (meno dei 3/4), il singolo condomino può riedificare la propria unità e le parti comuni strettamente necessarie per il suo godimento, ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma deve rispettare le caratteristiche statiche, tecniche ed estetiche preesistenti e non arrecare pregiudizio agli altri condomini.
• La distinzione tra "modificazione" (art. 1102) e "innovazione" (art. 1120) è centrale: le innovazioni che alterano l'essenza o la destinazione della cosa comune richiedono delibera assembleare; le modificazioni mirate all'uso personale possono essere ammesse se non pregiudicano diritti altrui.
• Il rimedio disponibile per il condominio per opere illegittime sui beni comuni è primariamente la riduzione in pristino (ripristino dello status quo ante); il giudice non deve imporre opere più ampie del necessario salvo che il semplice ripristino sia inidoneo a conseguire il risultato utile.
• Valutazioni tecniche su stabilità, sicurezza e incidenza antisismica sono valutazioni di merito del giudice e della CTU; in Cassazione sono sindacabili solo nei limiti dell'omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 c.p.c.
• L'assenza di una delibera assembleare non impedisce al condomino di ricostruire la propria unità dopo un perimento parziale, ma l'uso esclusivo di porzioni delle parti comuni richiede che non sia alterata la funzione comune e che non si compiano innovazioni rilevanti senza autorizzazione assembleare.
• Il decoro architettonico e le prescrizioni di Sovrintendenza possono giustificare l'ordine di sostituzione di materiali (es. tegole) se l'utilizzo di materiali difformi compromette l'unità estetica dell'edificio.
• In caso di contesa circa gli interventi eseguiti, chi agisce per il ripristino deve dimostrare l'illegittimità e il pregiudizio; il giudice di merito valuta proporzione e significatività delle manomissioni rispetto alla consistenza complessiva del bene comune.