Cassazione Civile, Ordinanza n. 29822/2024 del 19/11/2024

Esito

La controversia

Una società acquirente di unità immobiliari aveva convenuto in giudizio la banca garante per ottenere la restituzione di somme trattenute a titolo di costo di una fideiussione prestata ai sensi del d.lgs. 122/2005 in relazione a un contratto di permuta. La domanda era fondata sull’assunto che il prelievo fosse proseguito anche dopo l’avvenuto adempimento del contratto di permuta e che la clausola di garanzia fosse abusiva/vessatoria perché agganciava l’estinzione della fideiussione alla consegna del certificato di abitabilità, anziché ai fatti tipici previsti dalla disciplina di legge. Il tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo la garanzia un contratto autonomo di garanzia; la corte d’appello aveva invece accolto il gravame, qualificando la garanzia come fideiussione e ritenendo che, una volta trasferita la proprietà dell’immobile, non vi fosse più titolo per il mantenimento del costo della garanzia. La banca ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1362 ss. c.c., assumendo che la corte d’appello avesse impropriamente riqualificato il contratto, oltre i limiti del devolutum, e avesse male interpretato la clausola di garanzia; (2) violazione degli artt. 1, lett. c), 2 e 3 d.lgs. 122/2005, 1322 c.c. e 1362 c.c., sostenendo che la clausola che faceva dipendere l’estinzione della fideiussione dalla consegna del certificato di abitabilità costituiva una pattuizione migliorativa e legittima, espressione dell’autonomia contrattuale, e non una deroga in peius alla tutela legale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo manifestamente infondato. Ha osservato, in sintesi, che la questione della qualificazione del contratto non era decisiva rispetto alla concreta pretesa restitutoria e, soprattutto, che il contenuto effettivo della garanzia non consentiva di estendere la tutela oltre il momento in cui l’immobile era stato trasferito. Ha escluso che la banca potesse valorizzare, a distanza di anni, un interesse dell’acquirente alla permanenza della garanzia fino alla consegna del certificato di abitabilità, interesse che non risultava concretamente attuale e che non trovava adeguato fondamento né nel decreto legislativo né nel contratto. La sentenza d’appello è stata quindi confermata; la banca è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e, per quanto emerge dal testo, è stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  è richiamato dal ricorrente per denunciare ultrapetizione/violazione del devolutum, ma la Corte non accoglie la censura

• artt. 1362 ss. c.c.

  richiamati come canoni di interpretazione contrattuale; la Corte ritiene corretta la lettura del contenuto della garanzia alla luce dello scopo della disciplina speciale

• art. 1944, secondo comma, c.c.

  menzionato nella descrizione della clausola, quale rinuncia al beneficio della preventiva escussione

• art. 1945 c.c.

  richiamato nella descrizione della garanzia come eccezioni opponibili dal garante, ma non è centrale nella ratio

• d.lgs. 122/2005

  la disciplina speciale è letta come tutela dell’acquirente fino ai fatti tipici e al trasferimento della proprietà; non legittima una permanenza della garanzia sganciata dall’interesse concreto del beneficiario

• art. 3 d.lgs. 122/2005

  l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà; la Corte usa tale assetto per escludere un’estensione fino alla consegna del certificato di abitabilità

• art. 1322 c.c.

  l’autonomia contrattuale non è valorizzata per introdurre una tutela sostanzialmente svincolata dall’assetto legale e dall’interesse attuale del beneficiario

• art. 1 d.lgs. 122/2005

  richiamato per definire la situazione di crisi del costruttore e il perimetro applicativo della garanzia

• art. 2 d.lgs. 122/2005

  richiamato tra le norme che definiscono l’operatività della garanzia nel sistema del decreto

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la qualificazione del contratto non è di per sé decisiva se la soluzione della controversia dipende dal concreto contenuto della clausola e dalla sua coerenza con la funzione economico-sociale e con la disciplina speciale applicabile.
• In presenza di una garanzia prestata nell’ambito della tutela dell’acquirente di immobile da costruire, l’interpretazione della clausola deve essere condotta tenendo conto della finalità protettiva della normativa speciale e non può spingersi sino a mantenere la garanzia quando l’interesse del beneficiario risulta ormai cessato.
• L’autonomia contrattuale può operare solo entro il perimetro della disciplina di protezione e non giustifica letture della clausola che, a distanza di tempo e in assenza di un concreto interesse del beneficiario, prolunghino artificiosamente l’obbligazione del garante.
• La censura di violazione dei canoni ermeneutici non è accoglibile quando la ricostruzione della corte di merito risulti coerente con il testo contrattuale, con lo scopo della garanzia e con la disciplina legale di riferimento.
• La doglianza di ultrapetizione o di errata qualificazione del contratto non conduce alla cassazione se la decisione impugnata fonda il dispositivo su una ratio autonoma e decisiva, ricavata dal contenuto effettivo del regolamento negoziale e dalla funzione della garanzia.

Come è indicizzato