Cassazione Civile, Ordinanza n. 21077/2022 del 04/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'opposizione a un decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di quote relative a lavori su beni e impianti asseritamente comuni. Gli opponenti avevano dedotto la nullità della delibera di costituzione del condominio e l'assenza di beni comuni, sostenendo inoltre che non vi fosse un vero condominio tra immobili indipendenti e che alcune opere fossero estranee al loro immobile. In cassazione la ricorrente ha articolato tre motivi: 1) violazione dell'art. 1117 c.c. e delle norme attuative, per avere la Corte d'appello ravvisato un supercondominio orizzontale e ritenuto irrilevante la delibera costitutiva del 2005; 2) violazione dell'art. 1102 c.c. e vizio motivazionale, per avere considerato comuni la strada di accesso e vari impianti (fognatura, elettricità, acqua, telefono), nonché per avere escluso che l'acquisto avesse riguardato una mera servitù di passaggio; 3) violazione degli artt. 1121 c.c. e 115 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello avesse escluso il diritto all'esonero dalle spese per innovazioni voluttuarie o particolarmente onerose e ritenuto generiche le contestazioni sul costo delle opere. La ricorrente censurava anche la mancata considerazione del carattere eccessivamente oneroso dei lavori deliberati dall'assemblea.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti i motivi, affermando che il condominio può sorgere anche tra edifici autonomi o costruzioni orizzontali, quando vi siano parti o impianti destinati al servizio delle singole unità; che la delibera del 2005 aveva valore solo ricognitivo, poiché il condominio era già sorto per effetto della prima alienazione da parte dell'originario proprietario; che la dedotta servitù di passaggio non risultava dal titolo; e che l'esonero ex art. 1121 c.c. richiede dissenso espresso in assemblea o impugnazione della delibera, oltre alla prova dell'effettiva eccessiva onerosità, prova che la ricorrente non aveva fornito. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per le parti e gli impianti destinati all'uso comune; il condominio può esistere anche tra edifici autonomi o disposti orizzontalmente, se vi sono elementi comuni funzionalmente asserviti alle unità esclusive e non risulta un titolo contrario.

• art. 61 disp. att. c.c.

  È richiamato per affermare che, secondo la disciplina dello scioglimento del condominio, è ammissibile anche un condominio fra fabbricati autonomi con alcuni beni, servizi o impianti comuni.

• art. 62 disp. att. c.c.

  Concorre a fondare la possibilità di configurare un condominio originario tra edifici a sé stanti con beni o servizi comuni.

• art. 1102 c.c.

  La norma è evocata dalla ricorrente, ma la Corte valorizza in concreto la destinazione funzionale dei beni e impianti comuni, che giustifica l'operatività della disciplina condominiale.

• art. 1120 c.c.

  nel testo anteriore alle modifiche introdotte dall'art. 5 L. 220/2012

  L'assemblea può deliberare innovazioni dirette al miglior uso e godimento delle parti comuni, salvo i limiti di legge; le deliberazioni approvate a maggioranza vincolano anche i dissenzienti, salvo le eccezioni previste.

• art. 1121 c.c.

  L'esonero dalla spesa per innovazioni voluttuarie o particolarmente onerose è eccezione alla regola della obbligatorietà delle delibere e richiede dissenso espresso in assemblea o impugnazione della delibera, oltre alla prova dell'eccessiva onerosità.

• art. 1137, comma primo, c.c.

  Le deliberazioni assembleari validamente assunte vincolano i condomini dissenzienti secondo il principio maggioritario, salvo impugnazione nei casi previsti.

• art. 115 c.p.c.

  La non contestazione opera sui fatti materiali dedotti in causa, non su valutazioni o accertamenti che richiedono giudizio, come la gravosità economica delle innovazioni.

• art. 327 c.p.c.

  È richiamato per escludere la necessità di notificare il ricorso a un litisconsorte il cui termine per impugnare sia ormai decorso, in presenza di giudizio scindibile.

• art. 332 c.p.c.

  In caso di giudizio scindibile, non è necessaria la notificazione dell'impugnazione al litisconsorte rimasto estraneo, se è decorso il termine per impugnare.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.

  Costituisce il parametro dei motivi di ricorso dedotti per violazione di legge e vizio di motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Essendo il ricorso rigettato e proposto dopo il 30 gennaio 2013, sussiste l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002, relativo all'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Il condominio può configurarsi anche tra edifici autonomi o disposti orizzontalmente, quando vi siano beni, impianti o servizi oggettivamente e stabilmente destinati al servizio delle singole proprietà esclusive; la condominialità non richiede necessariamente la struttura verticale del fabbricato.
• La costituzione del condominio può operare ipso iure al momento della prima alienazione di una unità immobiliare da parte dell'originario proprietario del complesso, purché esistano parti o impianti comuni e non vi sia un titolo contrario; eventuali delibere successive possono avere solo valore ricognitivo.
• Per escludere la presunzione di condominialità o rivendicare un diverso assetto dei rapporti reali, non basta allegare l'assenza di adesione personale al progetto delle opere o l'originaria appartenenza dell'immobile a un unico proprietario, se gli elementi comuni risultano funzionalmente asserviti alle unità esclusive.
• L'esonero dalla contribuzione per innovazioni voluttuarie o particolarmente onerose costituisce eccezione alla regola della vincolatività della delibera assembleare e richiede, a pena di decadenza sostanziale, un dissenso espresso in assemblea oppure l'impugnazione della delibera.
• La particolare onerosità dell'innovazione non può essere desunta in modo automatico dal solo importo complessivo dei lavori, ma va valutata in concreto e in termini relativi rispetto alle caratteristiche e all'importanza dell'edificio; l'onere della relativa prova grava sul condomino che invochi l'esonero.
• La non contestazione rileva solo rispetto ai fatti storici materiali e non esonera dalla prova di valutazioni giuridiche o di accertamenti che implicano apprezzamento tecnico o giudiziale.
• In presenza di giudizio scindibile e scadenza del termine per impugnare nei confronti di un coobbligato, la mancata notifica del ricorso a tale soggetto non determina improcedibilità o inammissibilità dell'impugnazione nei confronti degli altri contraddittori.

Come è indicizzato