Cassazione Civile, Ordinanza n. 24313/2022 del 05/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita del 28 settembre 2005 avente ad oggetto le quote di comproprietà di alcuni immobili siti in Cesenatico. La promittente venditrice ha chiesto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., subordinando il trasferimento al pagamento del saldo prezzo e alla sanatoria dei manufatti abusivi presenti sugli immobili. In parallelo, i comproprietari venditori hanno promosso giudizio di divisione ereditaria e collazione. La Corte d'appello ha rigettato l'appello dei venditori e confermato la sentenza di primo grado favorevole alla promissaria acquirente. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente ha dedotto: nullità per composizione monocratica invece che collegiale del tribunale; omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di altri comproprietari non firmatari del preliminare; erroneità della ritenuta avverata condizione sospensiva legata all'omologa del concordato fallimentare; improponibilità dell'azione ex art. 2932 c.c. per mancata offerta reale del prezzo e per asserita indisponibilità economica della promissaria acquirente; illegittimità della riduzione del prezzo per la mancata sanatoria degli abusi; difetto di motivazione sul mancato rinnovo della consulenza tecnica; erroneità del rigetto della rivalutazione e degli interessi sul prezzo. La Corte di cassazione ha ritenuto alcuni motivi infondati e altri inammissibili, valorizzando in particolare: la distinzione tra causa meramente monocratica e cause riservate al collegio; l'ammissibilità della sentenza ex art. 2932 c.c. quando il preliminare riguardi solo le quote dei comproprietari firmatari; la possibilità di pronunciare la sentenza costitutiva se la condizione sospensiva si è avverata al momento della decisione; la non necessità dell'offerta reale quando il prezzo è dovuto al definitivo e l'offerta è implicitamente contenuta nella domanda; l'irrilevanza, ai fini dell'azione ex art. 2932 c.c., della mancata sanatoria quando sia stata comunque presentata domanda di condono con gli adempimenti richiesti; la discrezionalità del giudice nel non rinnovare la consulenza tecnica; l'inammissibilità di censure solo dubitative sul tema di interessi e rivalutazione. Il ricorso è stato pertanto rigettato.

Norme richiamate

• art. 50 bis c.p.c.

  La previsione sulla decisione collegiale nel tribunale attiene alla ripartizione interna degli affari e non alla competenza; la sua violazione determina una nullità deducibile con i motivi di gravame, ma non la rimessione al primo giudice nei casi non previsti dall'art. 354 c.p.c.

• art. 159 c.p.c.

  La ricorrente lo invocava per sostenere la nullità della sentenza per errata composizione del giudice, ma la Corte ha escluso che la violazione della composizione del tribunale comporti la nullità radicale prospettata nei termini dedotti.

• art. 161 c.p.c.

  La nullità derivante dall'inosservanza delle regole sulla composizione monocratica o collegiale va fatta valere con i motivi di gravame.

• art. 354 c.p.c.

  L'inosservanza delle disposizioni sulla composizione del tribunale non rientra tra le ipotesi tassative che impongono la rimessione della causa al primo giudice.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per censurare l'omessa integrazione del contraddittorio, ma la Corte ha escluso la fondatezza della doglianza perché i non firmatari del preliminare non erano litisconsorti necessari nel caso concreto.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva può essere emessa se, al momento della decisione, risulta avverata la condizione sospensiva prevista nel preliminare; inoltre l'azione è ammissibile quando il preliminare riguardi solo le quote dei comproprietari promittenti e non l'intero bene comune.

• art. 1360 c.c.

  Richiamato per contestare la rilevanza di un evento sopravvenuto, ma la Corte ha affermato che, in tema di preliminare condizionato, il giudice deve tener conto dell'avveramento della condizione se intervenuto prima della decisione.

• art. 184 c.p.c.

  La produzione del documento formatosi dopo la scadenza dei termini istruttori è stata ritenuta tempestiva se avvenuta al primo atto utile successivo alla sua formazione.

• art. 372 c.p.c.

  Nel giudizio di cassazione sono ammissibili solo i documenti nuovi che attengano alla nullità della sentenza impugnata o all'ammissibilità del ricorso o del controricorso.

• art. 378 c.p.c.

  La memoria non può introdurre nuove censure, ma solo illustrare i motivi già proposti.

• art. 380 bis c.p.c.

  Richiamato per ribadire che la memoria non può integrare o sanare motivi nuovi.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Richiamato nel medesimo senso circa i limiti della memoria in cassazione.

• art. 2932, comma 2, c.c.

  Se il prezzo è dovuto solo al definitivo, l'offerta della prestazione può essere implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica, restando il giudice tenuto a subordinare gli effetti traslativi all'adempimento della controprestazione.

• art. 40 l. n. 47 del 1985

  La nullità urbanistica riguarda gli atti con effetti traslativi e non il preliminare; la sentenza ex art. 2932 c.c. non può però eludere le norme sulla regolarità edilizia, ma nel caso concreto era stata già presentata domanda di condono con versamenti richiesti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Presupposti per l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita avente a oggetto solo le quote dei comproprietari sottoscrittori, l'azione ex art. 2932 c.c. è ammissibile e non richiede la partecipazione dei comproprietari estranei al contratto, poiché la sentenza sostitutiva può produrre effetti limitati alle sole quote promesse.
• La riserva di decisione collegiale ex art. 50 bis c.p.c. non integra una questione di competenza; la sua violazione comporta una nullità deducibile nei gradi di merito, ma non determina automaticamente la rimessione al primo giudice.
• In tema di preliminare sospensivamente condizionato, il giudice deve valutare la domanda ex art. 2932 c.c. tenendo conto dell'avveramento della condizione intervenuto prima della decisione, anche se l'evento non esisteva al momento della proposizione della domanda.
• Quando il prezzo è pattuito come esigibile solo al definitivo, l'offerta della prestazione del promissario acquirente può considerarsi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica; non è necessaria l'offerta reale immediata se l'obbligazione non è ancora esigibile.
• La mancata sanatoria urbanistica non impedisce di per sé la pronuncia ex art. 2932 c.c. ove risulti comunque esistente una domanda di condono completa degli adempimenti richiesti e non sia allegato un effettivo ostacolo al rilascio della concessione in sanatoria.
• Nel ricorso per cassazione le censure devono confrontarsi specificamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata; doglianze generiche, dubitative o prive di specifica critica sono inammissibili.
• La richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non è censurabile in cassazione quando la motivazione evidenzi l'esaustività degli accertamenti già compiuti.

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