Cassazione Civile, Ordinanza n. 17669/2026 del 03/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a un immobile sito in Lissone, stipulato il 6 maggio 2014 nell'ambito di un più ampio Memorandum of Understanding tra le parti. La promissaria acquirente ha chiesto in primo grado l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ottenendo dal Tribunale il trasferimento dell'immobile a condizione del pagamento del saldo prezzo. La promittente venditrice ha resistito deducendo l'inadempimento della controparte rispetto ad alcune operazioni previste nel MOU. In appello ha poi riproposto la domanda di risoluzione del preliminare per grave inadempimento della promissaria acquirente e ha insistito sull'eccezione di inadempimento; ha inoltre contestato la quantificazione del prezzo, sostenendo che fosse errata la misurazione della superficie dell'immobile e che spettasse un supplemento ex art. 1538 c.c. La Corte d'appello ha dichiarato nuova e quindi inammissibile la domanda di risoluzione e ha respinto le altre censure. In cassazione la società venditrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1453 c.c. per l'inammissibile declaratoria di novità della domanda di risoluzione proposta in appello; 2) violazione degli artt. 24 e 111 Cost. per la qualificazione del MOU e la mancata considerazione dell'unicità del rapporto negoziale; 3) violazione degli artt. 24 e 111 Cost. e 1538 c.c. per l'erronea determinazione della superficie e del prezzo con conseguente mancato riconoscimento del supplemento di prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto infondato il primo motivo, confermando che, quando in primo grado il convenuto si sia limitato a opporre eccezione di inadempimento contro la domanda di adempimento, la successiva domanda di risoluzione per inadempimento proposta per la prima volta in appello costituisce domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per difetto di pertinenza rispetto alla ratio decidendi, poiché la Corte d'appello aveva già riconosciuto al MOU natura di fonte di obbligazioni e aveva fondato l'inammissibilità sulla mancata impugnazione della statuizione di primo grado relativa all'eccezione di inadempimento contraria a buona fede. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo perché non coglieva la ratio della decisione: il prezzo indicato non era stato determinato a misura sulla superficie effettiva dell'immobile, ma risultava da accordi complessivi del MOU confermati nel preliminare; pertanto non era applicabile la disciplina del supplemento di prezzo ex art. 1538 c.c. Le spese di legittimità sono state poste a carico della ricorrente ed è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  norma processuale utilizzata per introdurre il giudizio di primo grado con rito sommario di cognizione.

• art. 2932 c.c.

  base della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

• art. 345 c.p.c.

  in appello non può proporsi per la prima volta una domanda di risoluzione se in primo grado era stata sollevata soltanto eccezione di inadempimento.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato per l'inammissibilità del motivo di appello non confrontato con la ratio della sentenza di primo grado.

• art. 1453 c.c.

  la domanda di risoluzione per inadempimento è azione diversa e più ampia rispetto alla mera eccezione di inadempimento.

• art. 1460 c.c.

  l'eccezione di inadempimento non implica di per sé domanda di risoluzione del contratto.

• art. 1455 c.c.

  la domanda di risoluzione richiede un accertamento più ampio, incluso il vaglio della gravità dell'inadempimento.

• art. 1538 c.c.

  non si applica quando il prezzo non sia stato determinato a misura in base alla superficie effettiva dell'immobile, ma sia frutto di un diverso accordo complessivo tra le parti.

• art. 24 Cost.

  la doglianza costituzionale non può essere proposta direttamente in cassazione senza passare attraverso la censura della norma di legge applicata.

• art. 111 Cost.

  come per l'art. 24 Cost., il contrasto con il parametro costituzionale va veicolato tramite l'illegittimità della norma applicata.

• art. 360, comma 1, nn. 3) e 4) c.p.c.

  utilizzato come parametro formale dei primi due motivi di ricorso.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il motivo è inammissibile se non è riferibile alla ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  consente la declaratoria di inammissibilità del ricorso quando il motivo si pone in contrasto con orientamenti di legittimità consolidati.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di ricorso inammissibile.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  parametro per la misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non si sovrappone alla domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c.: la prima è una difesa paralizzante, la seconda è una domanda costitutiva che amplia il thema decidendum e non può essere introdotta per la prima volta in appello se non proposta in primo grado.
• Quando in primo grado il convenuto si è limitato a contestare la domanda avversaria con l'eccezione di inadempimento, la successiva domanda di risoluzione del contratto formulata in appello integra domanda nuova e resta preclusa dall'art. 345 c.p.c.
• Il motivo di ricorso per cassazione deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata: è inammissibile la censura che si limiti a riproporre questioni o qualificazioni contrattuali senza aggredire la specifica ragione posta a fondamento della decisione.
• La deduzione di violazione degli artt. 24 e 111 Cost. non può essere formulata in modo diretto e astratto come motivo di ricorso per cassazione, ma deve passare attraverso l'individuazione della norma di legge applicata in modo asseritamente incostituzionale.
• L'art. 1538 c.c. sul supplemento o diminuzione del prezzo presuppone una vendita con prezzo determinato a misura; se il prezzo risulta invece da un diverso assetto negoziale complessivo, fondato su un accordo quadro o su pattuizioni collegate, la disciplina della misurazione non è applicabile.
• Il ricorso è inammissibile quando ciascun motivo non supera il vaglio di pertinenza e di ammissibilità, anche se la questione sostanziale è stata già esaminata nei precedenti gradi di giudizio.

Come è indicizzato