Cassazione Civile, Ordinanza n. 01098/2026 del 19/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da delibere assembleari condominiali relative all'impianto centralizzato di riscaldamento. Le attrici hanno chiesto la nullità parziale della delibera assembleare del 10 febbraio 2014, nella parte in cui aveva approvato il consuntivo delle spese straordinarie di riparazione dell'impianto, imputando a loro carico quote di spesa nonostante una precedente delibera del 17 giugno 2012 avesse deliberato la dismissione dell'impianto centralizzato e consentito ai condomini di dotarsi di impianti autonomi. Il condominio ha resistito e ha chiesto in via riconvenzionale la condanna delle attrici al pagamento degli oneri condominiali risultanti dal consuntivo. In primo grado la domanda delle attrici è stata rigettata; la decisione è stata confermata in appello. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti tre motivi: 1) violazione degli artt. 1139 e 1105 c.c. e nullità della delibera del 9 luglio 2012 e, derivatamente, di quella del 10 febbraio 2014, per mancata previsione nell'ordine del giorno del ripristino del vecchio impianto e della ripartizione delle spese tra tutti i condomini; 2) omesso esame di un fatto decisivo, sempre in relazione alla mancata indicazione all'ordine del giorno della revoca della precedente deliberazione del 17 giugno 2012; 3) violazione dell'art. 1121 c.c., sostenendo che la decisione del 9 luglio 2012 integrasse un'innovazione gravosa e che, pertanto, i condomini dissenzienti o non interessati avrebbero dovuto essere esonerati da ogni contributo, con nullità anche della delibera di riparto del 10 febbraio 2014.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che le censure, pur formalmente rivolte contro la delibera del 10 febbraio 2014, investissero in realtà la delibera precedente del 9 luglio 2012, mai impugnata nei termini. Ha qualificato l'eventuale vizio relativo all'ordine del giorno come causa di annullabilità e non di nullità, richiamando il consolidato orientamento secondo cui la mancata comunicazione dell'avviso o la trattazione di un tema non incluso nell'ordine del giorno non determinano nullità della delibera, ma solo annullabilità ex art. 1137 c.c., soggetta al termine di decadenza di trenta giorni. Ha inoltre escluso la configurabilità di un'innovazione gravosa ex art. 1121 c.c., rilevando che la riparazione e messa a norma di un impianto di riscaldamento preesistente costituisce manutenzione straordinaria o, comunque, intervento consentito, e che in ogni caso le ricorrenti non avevano dimostrato la natura voluttuaria o la particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni dell'edificio. La Corte ha altresì valorizzato il principio secondo cui l'assemblea può revocare o modificare precedenti delibere e stabilire liberamente le modalità di utilizzo e di riparto delle spese relative ai beni comuni, nei limiti dell'eccesso di potere. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico delle ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1105 c.c.

  richiamato per contestare la validità della deliberazione assembleare condominiale, ma la Corte ha escluso la nullità della delibera e ha ricondotto l'eventuale vizio nell'alveo dell'annullabilità.

• art. 1118 c.c.

  richiamato dalla Corte come norma che recepisce il criterio giurisprudenziale in tema di contributo alle spese dell'impianto comune e di permanenza degli obblighi del condomino distaccato o non più interessato all'uso.

• art. 1119 c.c.

  richiamato per affermare che la rinuncia all'uso o il distacco dall'impianto centralizzato non esonera dalle spese necessarie alla conservazione della cosa comune.

• art. 1120 c.c.

  richiamato per distinguere le innovazioni consentite dall'assemblea e i limiti derivanti dal pregiudizio alla statica, al decoro o all'inservibilità delle parti comuni.

• art. 1121 c.c.

  richiamato per escludere che nella specie vi fosse un'innovazione gravosa tale da esonerare taluni condomini dalla contribuzione; la Corte ha osservato che mancava la prova della natura voluttuaria o della particolare gravosità della spesa.

• art. 1123 c.c.

  richiamato come criterio generale di ripartizione delle spese per manutenzione e ricostruzione di un impianto comune preesistente.

• art. 1137 c.c.

  richiamato per affermare che le delibere annullabili devono essere impugnate entro trenta giorni; in difetto, la delibera resta valida ed efficace.

• art. 1139 c.c.

  richiamato insieme all'art. 1105 c.c. nei motivi di ricorso, ma senza che la Corte ne traesse una diversa regola rispetto al regime di impugnazione delle delibere condominiali.

• art. 348-ter c.p.c.

  richiamato per rilevare l'inammissibilità del motivo in presenza di doppia conforme, non essendo state dedotte ragioni di fatto differenti tra primo e secondo grado.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma processuale indicata a fondamento dei motivi di violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  norma processuale indicata a fondamento del motivo per omesso esame di fatto decisivo.

• art. 360 c.p.c.

  richiamato, nel testo, in connessione con il filtro della doppia conforme e con il regime del ricorso per cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In materia di condominio, la mancata inclusione nell'ordine del giorno o la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione non determinano la nullità della deliberazione, ma al più la sua annullabilità, con conseguente necessità di impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
• La nullità delle delibere condominiali è limitata ai casi di mancanza degli elementi essenziali, oggetto impossibile o illecito, difetto assoluto di competenza assembleare o incidenza sui diritti individuali dei condomini; le irregolarità procedurali e i vizi della convocazione restano, invece, nell'ambito dell'annullabilità.
• Il condomino che abbia distaccato la propria unità dall'impianto comune o che non utilizzi più il servizio resta comunque tenuto a contribuire alle spese di conservazione e alle spese straordinarie dell'impianto comune, salvo il diverso regime applicabile a ipotesi di innovazioni gravose nei limiti di legge.
• La qualificazione di un intervento sull'impianto comune come innovazione gravosa richiede la dimostrazione della sua natura voluttuaria o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio; non è sufficiente richiamare l'importo complessivo del consuntivo.
• L'assemblea condominiale può modificare o revocare precedenti deliberazioni non impugnate, stabilendo liberamente le modalità di utilizzazione dei beni comuni e il riparto delle spese, salvo il controllo giudiziale nei limiti dell'eccesso di potere.

Come è indicizzato