Cassazione Civile, Sentenza n. 5410/2024 del 29/02/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano aperto un varco sul muretto divisorio di proprietà condominiale (facciata tergale, Via della Villa Demidoff n.92) per realizzare un'uscita di sicurezza del locale-ristorante di loro proprietà, con accesso all'area parcheggio condominiale. Il Condominio aveva chiesto e ottenuto in primo grado (ordinanza ex art. 702-ter c.p.c.) l'accertamento dell'illegittimità del varco, la condanna alla chiusura e alla ricostruzione del muretto e una penale per ritardo nell'esecuzione. Appello e successivo ricorso per cassazione dei Genovese si fondavano, tra l'altro, sul presunto diritto al passaggio coattivo ex art. 1052 c.c. e sull'imprescindibilità delle prescrizioni antincendio.

La decisione

La Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha confermato i principi applicati dalla Corte d'appello: l'apertura unilaterale del varco ha alterato la destinazione di una cosa comune e ha costituito di fatto una servitù a favore di un immobile estraneo al condominio, per la quale è necessario il consenso di tutti i condomini; l'art. 1052 c.c. non poteva essere invocato a posteriori per legittimare un atto già compiuto, né la realizzazione di un'uscita verso un'area privata (parcheggio condominiale) rientra nella fattispecie che giustifica il passaggio coattivo; l'ordine amministrativo comunale relativo alla sicurezza non ha efficacia costitutiva di servitù nei rapporti privatistici. Per effetto dell'inammissibilità, i ricorrenti sono stati condannati a rifondere le spese processuali al Condominio (spese e compenso liquidati: € 200,00 per esborsi e € 3.500 per compenso, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15%) e ad eventuale pagamento del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702-ter c.p.c.

  Norma che disciplina il procedimento sommario ex ordinanza; utilizzata per l'accertamento e l'ordine di immediata chiusura del varco da parte del Tribunale in sede cautelare/urgente.

• art. 614-bis c.p.c.

  Prevede una somma per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine giudiziale; applicata in primo grado a carico dei resistenti (nota: nel testo originario la somma era posta a carico dei resistenti, poi la Cassazione ha confermato il complesso dei provvedimenti a favore del Condominio).

• art. 1052 c.c.

  Disciplina il passaggio coattivo (servitù di passaggio) e postula che la concessione giudiziale sia effettuata previa valutazione dell'interesse dell'agricoltura o dell'industria (interpretazione giurisprudenziale restrittiva e requisito del controllo giudiziale preventivo). La Corte ha ritenuto inapplicabile la norma al caso concreto: non si può legittimare a posteriori un atto già compiuto e la fattispecie non si sostanzia in una servitù legittima nei confronti di terzi non partecipanti al condominio.

• art. 1102 c.c.

  Regola l'uso della cosa comune da parte dei comproprietari; la Corte ha ritenuto inconferente la richiamata norma perché l'apertura del varco ha alterato la destinazione della cosa comune imponendo un utilizzo esclusivo a vantaggio di un soggetto estraneo al condominio.

• art. 360 c.p.c. (nn. 3 e 5)

  Motivi di cassazione invocati dai ricorrenti (violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo). La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ritenendo infondati tali motivi e rilevando il fenomeno della "doppia conforme".

• art. 348-ter c.p.c.

  I commi 4 e 5 concernono la dichiarazione di "doppia conforme" tra decisione di primo e secondo grado; la Corte ne ha fatto applicazione per escludere l'ammissibilità della censura di omesso esame di fatto decisivo.

• art. 378 c.p.c.

  Norma processuale relativa alle memorie depositate prima dell'udienza; il giudizio ha registrato memorie di entrambe le parti ma ciò non ha inciso sull'esito del ricorso per cassazione.

• D.P.R. 115/2002 art. 13 comma 1-quater

  Disposizione sul contributo unificato per l'impugnazione; la Corte ha dato atto della possibile obbligazione dei ricorrenti al versamento di un ulteriore importo pari a quello previsto per l'impugnazione.

Massime di principio

• L'apertura unilaterale di un varco su una cosa comune che altera la destinazione della cosa e crea di fatto una servitù a favore di soggetti estranei al condominio è illegittima: per costituire una servitù è necessario il consenso dei comproprietari o una pronuncia giudiziale specifica.
• L'art. 1052 c.c. (passaggio coattivo) non consente di legittimare a posteriori atti già eseguiti; la sua applicazione richiede una valutazione preventiva del giudice e la sussistenza degli interessi produttivi o dei requisiti che la norma contempla.
• Un provvedimento amministrativo (es. ordine comunale per motivi di sicurezza) non costituisce, di per sé, titolo idoneo a creare o imporre servitù nei rapporti di diritto privato tra proprietari.
• Nella valutazione della domanda di costituzione di un passaggio coattivo o simili servitù, il giudice effettua un bilanciamento tra il sacrificio imposto al fondo servente e il beneficio per il fondo dominante: se il sacrificio è prevalente il provvedimento va escluso.
• L'uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. non può comportare una modifica durevole della destinazione della cosa comune a favore di terzi estranei al condominio.
• Sul piano processuale, la 'doppia conforme' (coincidenza di motivazioni tra primo e secondo grado) rende inammissibile la censura per omesso esame di fatti decisivi in cassazione; esiste rischio concreto di soccombenza e condanna alle spese se il ricorso è infondato.