Cassazione Civile, Ordinanza n. 10366/2025 del 19/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto del 7 maggio 2003, collegato a una cessione di immobili da costruire e a un assetto negoziale che, secondo i giudici di merito, sostanzialmente equivaleva a una permuta tra suolo e cubatura abitabile. Nel contratto era prevista una clausola per cui, in caso di sopraelevazione dell'edificio, i proprietari del suolo avrebbero avuto diritto a una quota di altro immobile di 39 mq nello stesso stabile oppure al relativo controvalore in denaro, oltre all'indennità per riduzione del valore della quota di comunione e all'indennità ex art. 1127 c.c. I giudici di merito hanno accertato che sul lastrico solare era stata realizzata una sopraelevazione consistente nella trasformazione di locali tecnici in due unità abitative di notevole estensione, con terrazzi privati, e hanno condannato la società costruttrice al pagamento del valore dell'immobile e dell'indennità di sopraelevazione. La società ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) omesso esame di fatti decisivi e violazione dell'art. 81 c.p.c. per avere la Corte d'appello ritenuto la società legittimata passivamente e autore dell'opera, nonostante la tesi che i lavori fossero stati eseguiti nell'interesse di due soggetti poi divenuti acquirenti di parte degli immobili; 2) violazione dell'art. 1355 c.c. e erronea interpretazione della clausola contrattuale, sostenendo che essa integrasse una condizione meramente potestativa e quindi nulla; 3) violazione dell'art. 1127 c.c. e della normativa regionale pugliese, assumendo che non vi fosse vera sopraelevazione ma mero recupero volumetrico/trasformazione di locali tecnici; 4) varie censure sulla c.t.u. e sul calcolo dell'indennità ex art. 1127, con deduzione di violazione degli artt. 195 e 115 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi; 5) violazione dell'art. 112 c.p.c. e dell'art. 1224 c.c., contestando il riconoscimento di rivalutazione/interessi e sostenendo l'assenza di una specifica domanda e dei presupposti per il maggior danno da svalutazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondate le eccezioni di inammissibilità sulla notificazione del ricorso, reputando sanato l'eventuale vizio per raggiungimento dello scopo. Nel merito, ha dichiarato inammissibili o infondati tutti i motivi: il primo è inammissibile quanto al vizio motivazionale per la presenza di una "doppia conforme" e comunque non coglie un fatto storico decisivo omesso, ma mira a sollecitare una diversa ricostruzione del fatto; inoltre non sussiste violazione dell'art. 81 c.p.c. poiché la titolarità passiva è stata correttamente riferita alla società sulla base degli accertamenti di merito. Il secondo è inammissibile nella parte in cui tende a sostituire una diversa interpretazione del contratto, perché non indica i canoni ermeneutici violati; comunque la clausola non è stata ritenuta condizione meramente potestativa, poiché inserita in un assetto sinallagmatico complessivo che prevedeva, in caso di esercizio della facoltà di sopraelevare, la corrispondente attribuzione di una porzione dell'immobile o del suo valore. Il terzo è inammissibile nella parte in cui pretende una diversa ricostruzione fattuale e comunque infondato, perché la trasformazione di locali tecnici in due abitazioni con aumento di superficie e volumetria integra sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c. Il quarto è inammissibile quanto al vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. per la doppia conforme e infondato negli altri profili, poiché la motivazione della Corte d'appello è adeguata, non vi è violazione dell'art. 115 c.p.c. e le doglianze sulla c.t.u. si risolvono in censure di merito non scrutinabili in cassazione. Il quinto è inammissibile per difetto di specificità quanto alla pretesa violazione dell'art. 112 c.p.c. e infondato quanto all'art. 1224 c.c., poiché la sentenza ha applicato il principio delle Sezioni Unite sul maggior danno da ritardo, riconoscendo solo l'eventuale differenza tra interessi legali e rendimento medio dei titoli di Stato a dodici mesi.

Norme richiamate

• art. 157, comma 3, c.p.c.

  Il vizio di notificazione del ricorso si intende sanato se l'atto ha raggiunto il suo scopo, come avviene con la costituzione del destinatario.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile se non si indicano e confrontano le diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio deducibile è solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso; non è censurabile la mera insufficienza della motivazione né l'omesso esame di singoli elementi istruttori se il fatto sia stato comunque considerato.

• art. 81 c.p.c.

  La doglianza sulla carenza di legittimazione passiva non può essere accolta quando la titolarità del rapporto obbligatorio è stata accertata in fatto sulla base delle risultanze istruttorie.

• art. 1355 c.c.

  Non ricorre una condizione meramente potestativa quando la facoltà rimessa a una parte è inserita in un assetto sinallagmatico che attribuisce alla controparte un diritto conseguente e volto a riequilibrare le prestazioni.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Per denunciare violazione delle regole ermeneutiche del contratto occorre indicare specificamente i canoni interpretativi violati e le ragioni della loro erronea applicazione; non basta contrapporre una diversa lettura del testo negoziale.

• art. 1127 c.c.

  La sopraelevazione sussiste non solo con la costruzione di nuovi piani, ma anche con la trasformazione di locali preesistenti che comporti aumento di superfici e volumetrie e mutamento della consistenza della porzione esclusiva.

• art. 195 c.p.c.

  Le censure dirette a contestare il merito tecnico delle conclusioni del c.t.u. non integrano di per sé una violazione di tale norma, se mirano solo a ottenere una diversa valutazione della consulenza.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione si configura solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti e acquisite d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non quando valuta liberamente le prove acquisite attribuendo maggior forza persuasiva ad alcune rispetto ad altre.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione comparativa del materiale probatorio e l'attribuzione di maggiore o minore forza di convincimento alle prove rientrano nel prudente apprezzamento del giudice di merito.

• art. 112 c.p.c.

  La violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato deve essere dedotta in modo specifico, indicando puntualmente il contenuto degli atti processuali rilevanti.

• art. 1224, comma 2, c.c.

  Il maggior danno da ritardo può essere liquidato in via presuntiva nella differenza tra interessi legali e rendimento medio dei titoli di Stato a dodici mesi, e spetta a qualunque creditore senza necessità di appartenenza a categorie speciali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. non consente una nuova valutazione del merito: il ricorrente deve individuare un fatto storico decisivo, discusso e realmente non esaminato, non limitarsi a criticare singole prove o a proporre una diversa lettura degli accertamenti compiuti.
• In presenza di doppia conforme, la censura motivazionale è inammissibile se non si dimostra che le decisioni di primo e secondo grado si fondino su distinti accertamenti di fatto.
• La contestazione della legittimazione passiva o della titolarità del rapporto obbligatorio non può essere veicolata come mera violazione di legge quando, in realtà, si pretende di sovvertire l'accertamento fattuale compiuto dai giudici di merito.
• La clausola contrattuale che subordina a una facoltà di una parte l'insorgere di effetti favorevoli per l'altra non è necessariamente nulla come condizione meramente potestativa se inserita in un complessivo assetto sinallagmatico idoneo a mantenere l'equilibrio delle prestazioni.
• Per dedurre con successo la violazione dei criteri legali di interpretazione del contratto occorre indicare quali canoni siano stati disattesi e in che modo: non è sufficiente contrapporre alla decisione impugnata una propria interpretazione alternativa del negozio.
• Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione può consistere anche nella trasformazione di volumi o locali preesistenti che determini incremento di superficie e volumetria, non solo nella costruzione di un nuovo piano in senso tradizionale.
• Le censure contro la consulenza tecnica d'ufficio, se mirano solo a contestare la correttezza tecnica delle valutazioni del consulente, non integrano violazione degli artt. 115 o 195 c.p.c. e restano sottratte al sindacato di legittimità se non si traducono in un vizio motivazionale ammissibile.
• La domanda di interessi e rivalutazione, se proposta sin dall'atto introduttivo, consente la liquidazione del maggior danno da ritardo secondo il criterio presuntivo elaborato dalle Sezioni Unite, senza richiedere la prova di un pregiudizio ulteriore in capo a categorie qualificate di creditori.

Come è indicizzato