Cassazione Civile, Ordinanza n. 00680/2024 del 09/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dal pagamento di € 2.904,00 corrisposti a un’agenzia immobiliare a titolo di provvigione per un’operazione di compravendita immobiliare. L’acquirente ha agito per la ripetizione dell’indebito, sostenendo di non aver ricevuto tempestiva comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto entro il termine di efficacia e quindi che non si fosse perfezionato un accordo vincolante idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione. In appello, il tribunale ha invece ritenuto che la mediazione fosse legittimamente remunerabile perché l’agenzia era regolarmente abilitata, la proposta non conteneva condizioni limitative del diritto alla provvigione e la successiva stipula del preliminare confermava il nesso causale tra attività mediatoria e conclusione dell’affare; inoltre ha reputato tardiva l’allegazione relativa alla mancata tempestiva comunicazione dell’accettazione. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti quattro motivi: violazione degli artt. 320 c.p.c. e 2697 c.c. per errata ripartizione dell’onere della prova e per aver ritenuto tardiva un’allegazione difensiva; omesso esame del fatto decisivo relativo all’assenza di un accordo vincolante, anche in ragione della condizione sospensiva apposta al successivo preliminare; violazione dell’art. 1326 c.c. per inefficacia della proposta non accettata nel termine; violazione degli artt. 1755 e 1757 c.c. per insussistenza del diritto alla provvigione in presenza di contratto condizionato.

La decisione

La Corte ha accolto congiuntamente i motivi, cassando la sentenza di appello e rinviando al Tribunale di Venezia in diversa composizione. Ha affermato che, in materia di mediazione, non basta la mera sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto e la sua eventuale accettazione per ritenere concluso l’affare ai fini della provvigione: occorre un vincolo giuridico che consenta alle parti di agire per l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno. Ha inoltre chiarito che, se l’azione è di ripetizione dell’indebito, spetta all’accipiens dimostrare i fatti costitutivi del diritto alla provvigione; e che l’allegazione della mancata conclusione dell’affare non è soggetta alle preclusioni ritenute dal giudice di merito. È stato poi precisato che un preliminare successivo sottoposto a condizione sospensiva non esclude la provvigione se questa era già maturata in base a un precedente preliminare non condizionato, ma tale accertamento non risultava compiuto nella sentenza impugnata.

Norme richiamate

• art. 320 c.p.c.

  Nel procedimento davanti al giudice di pace, nel regime temporale applicabile, le parti possono ancora allegare fatti nuovi e proporre nuove domande o eccezioni all’udienza prevista; la preclusione opera solo dopo l’invito del giudice a precisare definitivamente i fatti.

• art. 2697 c.c.

  Nell’azione di ripetizione dell’indebito, chi agisce deve provare l’assenza della causa giustificativa del pagamento; tuttavia, secondo le regole dell’azione di accertamento negativo, l’accipiens deve provare i fatti costitutivi del proprio diritto a trattenere quanto ricevuto.

• art. 1326 c.c.

  La proposta perde efficacia se l’accettazione non perviene al proponente nel termine previsto; il punto è rilevante per verificare se sia sorto un vincolo idoneo a far maturare la provvigione del mediatore.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l’affare possa dirsi concluso per effetto del suo intervento, cioè quando tra le parti si sia formato un vincolo giuridico rilevante ai fini della conclusione dell’operazione.

• art. 1757 c.c.

  Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione del mediatore è differito al momento in cui la condizione si verifica.

• art. 2932 c.c.

  È richiamato come parametro per individuare il grado di vincolatività dell’accordo: l’affare si considera concluso ai fini della provvigione quando le parti possono agire per l’esecuzione specifica del negozio.

• art. 375 c.p.c.

  Indicazione del rito camerale di trattazione del ricorso nel regime processuale applicabile.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso nel giudizio di cassazione nel regime applicabile ratione temporis.

• art. 35 d.lgs. n. 149 del 2022

  La Corte lo richiama per individuare la disciplina processuale applicabile ratione temporis.

Massime di principio

• In materia di mediazione, la provvigione matura solo se l’attività del mediatore è causalmente efficiente rispetto alla conclusione di un affare giuridicamente vincolante; la mera proposta accettata o la semplice puntuazione non bastano, se non consentono ancora l’azione ex art. 2932 c.c. o il risarcimento per inadempimento.
• Quando il giudizio ha ad oggetto la ripetizione della provvigione versata, l’accipiens che pretende di trattenerla deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto, cioè la sussistenza dei presupposti che giustificano il compenso.
• Nel procedimento davanti al giudice di pace, nel regime anteriore alla riforma, l’allegazione della mancata conclusione dell’affare costituisce eccezione in senso lato e non è soggetta alle preclusioni più rigorose proprie delle eccezioni in senso stretto.
• Un successivo preliminare condizionato non incide sulla provvigione già maturata se in precedenza, per effetto dell’intervento del mediatore, era stato concluso un preliminare pienamente vincolante e non subordinato a condizioni.
• Per ritenere concluso l’affare ai fini dell’art. 1755 c.c. non è sufficiente la sottoscrizione di una proposta irrevocabile d’acquisto con accettazione conforme; occorre accertare un vincolo giuridico completo e attuale tra le parti.

Come è indicizzato