Cassazione Civile, Ordinanza n. 23299/2026 del 15/07/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da una convenzione del 2002 per la realizzazione di 37 alloggi di edilizia residenziale agevolata-convenzionata su area poi espropriata. Gli alloggi furono venduti nel 2007 con una clausola secondo cui l'eventuale maggior costo complessivo dell'esproprio, se superiore all'importo preventivato di euro 154.416,97, sarebbe stato pagato dagli acquirenti e dal costruttore proprietario di unità immobiliari in proporzione alla superficie posseduta. Dopo la definizione del giudizio di opposizione alla stima, che aveva elevato il valore dell'area, il Comune chiese al venditore il pagamento delle maggiori somme; il venditore chiamò in causa gli acquirenti, i quali eccepirono la nullità della clausola e, in subordine, chiesero il risarcimento per la mancata informazione sulla pendenza del giudizio di opposizione alla stima. I ricorrenti principali hanno denunciato: 1) violazione degli artt. 1418, 1346 e 1938 c.c., sostenendo che la clausola era nulla per indeterminatezza dell'oggetto e perché l'obbligazione non poteva essere trattata come condizionale senza indicazione di un importo massimo; 2) violazione degli artt. 1337, 1439, 1440 c.c. e 115 c.p.c., per il mancato riconoscimento della fondatezza delle domande risarcitorie a fronte della mancata contestazione del dolo/colpa grave e della mala fede del venditore; 3) nullità della sentenza per motivazione contraddittoria e travisamento della prova, sempre in relazione alla non contestazione e alla mancata considerazione del preteso obbligo informativo. I ricorrenti incidentali hanno riproposto la censura di nullità della clausola per indeterminatezza e per violazione dell'art. 1938 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto che la censura di nullità per indeterminatezza dell'oggetto non fosse stata introdotta in appello e quindi non potesse essere esaminata in cassazione; inoltre, ha osservato che, comunque, la valutazione sulla determinatezza/determinabilità dell'oggetto è questione di fatto coperta da doppia conforme. Quanto alla dedotta violazione dell'art. 1938 c.c., la Corte ha confermato che l'obbligazione era correttamente qualificata come condizionale, non futura, sicché non era necessario indicare un importo massimo garantito. I motivi sul principio di non contestazione sono stati ritenuti estranei alla ratio decidendi, perché i giudici di merito avevano basato la decisione sulla consapevolezza contrattuale degli acquirenti circa il rischio di aumento del prezzo in dipendenza dell'esito del giudizio di opposizione alla stima. Anche il ricorso incidentale è stato dichiarato inammissibile per le stesse ragioni. Le spese sono state compensate integralmente e, per entrambe le parti ricorrenti, è stato posto l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  richiamato come norma sulla nullità del contratto, ma la censura è stata dichiarata inammissibile perché la relativa causa di nullità non era stata dedotta nei gradi di merito e, comunque, la questione investiva un accertamento di fatto coperto da doppia conforme

• art. 1346 c.c.

  invocato per dedurre l'indeterminatezza dell'oggetto della clausola; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché nuova in cassazione e non scrutinabile come violazione di legge

• art. 1938 c.c.

  la Corte ha affermato che la previsione dell'importo massimo garantito riguarda la garanzia di obbligazioni future e non quella di obbligazioni condizionali; perciò la clausola non è nulla per difetto di indicazione del massimale

• art. 1337 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la nullità/annullabilità della clausola per mala fede e mancata informazione; la censura è stata ritenuta non decisiva rispetto alla ratio della decisione

• art. 1439 c.c.

  richiamato in relazione al preteso dolo del venditore e alle domande risarcitorie; i motivi sono stati respinti per inammissibilità

• art. 1440 c.c.

  richiamato per il danno da comportamento del venditore, ma senza incidenza sulla decisione di inammissibilità

• art. 115 c.p.c.

  invocato per il principio di non contestazione; la Corte ha escluso la pertinenza del motivo perché la decisione di merito si fondava sulla diversa ratio della consapevolezza contrattuale degli acquirenti

• art. 132, 2° co., n. 4, c.p.c.

  richiamato come parametro della nullità della sentenza per motivazione apparente/contraddittoria, ma la censura è stata ritenuta inammissibile

• art. 111 Cost.

  richiamato in relazione alla dedotta illogicità della motivazione; la Corte non ha ravvisato un vizio rilevante

• art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c.

  utilizzato come parametro dei motivi di violazione di legge, ma le doglianze sono state dichiarate inammissibili perché nuove o non pertinenti alla ratio

• art. 360, 1° co., n. 4, c.p.c.

  invocato per la nullità della sentenza/procedimento, ma senza superare il vaglio di ammissibilità

• art. 360, 1° co., n. 5, c.p.c.

  richiamato dalla Corte per ribadire che l'accertamento della determinatezza dell'oggetto e i profili di fatto non sono sindacabili in cassazione in presenza di doppia conforme

• art. 92, 2° co., c.p.c.

  richiamato per giustificare la compensazione integrale delle spese per la natura e la peculiarità della controversia

• art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato per entrambe le parti ricorrenti

• d.P.R. n. 380/2001, art. 18

  richiamato nei gradi di merito come possibile parametro di invalidità della clausola, ma la censura non è stata poi coltivata in modo decisivo in cassazione

• art. 1439 c.c.

  richiamato nel contesto delle domande riconvenzionali di risarcimento per dolo

• art. 1440 c.c.

  richiamato nel contesto delle domande riconvenzionali di risarcimento per dolo incidentale

Massime di principio

• La nullità di una clausola contrattuale per indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto deve essere dedotta in modo specifico nei gradi di merito; una nuova causa di nullità prospettata solo in cassazione è inammissibile.
• Quando la clausola collega l'obbligo al verificarsi di un evento futuro incerto, l'obbligazione ha natura condizionale e non è applicabile la regola dell'art. 1938 c.c. sull'indicazione dell'importo massimo garantito per le sole obbligazioni future.
• L'accertamento della determinatezza o determinabilità dell'oggetto negoziale è un giudizio di fatto riservato al merito e, in presenza di doppia conforme, non è censurabile in cassazione nei limiti del vizio motivazionale.
• Il principio di non contestazione opera sui fatti allegati, non su questioni di diritto né su domande prive di prova; inoltre, non può essere invocato in modo utile quando la decisione si fonda su una diversa ratio di consapevolezza contrattuale degli interessati.
• Se il giudice di merito ritiene che le parti abbiano assunto contrattualmente un rischio specifico e conoscibile, la doglianza fondata sulla mancata informazione di ulteriori circostanze perde decisività rispetto alla motivazione della sentenza.

Come è indicizzato