Cassazione Civile, Ordinanza n. 23240/2026 del 15/07/2026

Esito

La controversia

Una società immobiliare, locatrice di un immobile sito in Scala, aveva concesso in locazione a una controparte un bene da destinare ad uso turistico-alberghiero, prevedendo un periodo iniziale senza canone durante i lavori di ristrutturazione e, successivamente, un canone annuo. I lavori si erano interrotti a seguito di vicende esterne legate a contestazioni edilizie, azioni vandaliche e furti di materiale dal cantiere. La conduttrice aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice e, in subordine, per impossibilità sopravvenuta, oltre al ristoro delle somme investite nella ristrutturazione; la locatrice aveva resistito sostenendo che l'immobile era già inserito in una situazione litigiosa nota alla controparte e che la risoluzione era stata da essa accettata. I giudici di merito avevano ritenuto risolto il contratto per impossibilità sopravvenuta dell'oggetto e avevano escluso il risarcimento del danno per difetto di prova. In cassazione la società ricorrente ha articolato tre motivi: 1) omessa e falsa valutazione delle prove, con violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e degli artt. 1218 e 1463 c.c., sostenendo che la locazione avrebbe dovuto iniziare solo con la piena disponibilità dell'immobile, mai verificatasi, e che la locatrice avesse taciuto la reale natura della controversia sulla disponibilità del bene; 2) violazione degli artt. 1463 e 1218 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., lamentando che il giudice non avesse ristabilito l'equilibrio sinallagmatico e non avesse considerato la sproporzione tra canoni non corrisposti e spese di ristrutturazione sostenute; 3) violazione degli artt. 1223 e 1463 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c., deducendo che la documentazione sulle spese non fosse stata specificamente contestata e che il danno potesse essere desunto per presunzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile per la presenza di doppia conforme e perché volto a chiedere una rivalutazione del merito e delle prove, non consentita in sede di legittimità; ha escluso anche la dedotta violazione dell'art. 115 c.p.c. perché la censura non riguardava l'utilizzo di prove non introdotte dalle parti. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché ancora costruito come vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c., oltre che nuovo e non confrontato con la motivazione della sentenza d'appello che aveva escluso la prova del danno. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo, rilevando la genericità della dedotta mancata contestazione e l'inidoneità della censura sulle presunzioni, che in realtà mirava a ottenere una diversa ricostruzione dei fatti. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione o omissione di pronuncia non può essere utilizzata per ottenere una nuova valutazione del merito; il motivo deve confrontarsi con la decisione impugnata e con il tema effettivamente devoluto.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi; non quando attribuisce maggiore attendibilità ad alcune prove rispetto ad altre.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione comparativa delle prove rientra nel prudente apprezzamento del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione come violazione di legge.

• art. 1218 c.c.

  La prospettazione dell'inadempimento non può tradursi in una richiesta di riesame del materiale probatorio e della ricostruzione fattuale operata nei gradi di merito.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile deve essere provato; la mera allegazione di spese sostenute o di una sproporzione economica non basta se non è dimostrato il nesso e l'effettiva consistenza del pregiudizio.

• art. 1463 c.c.

  In tema di impossibilità sopravvenuta, la deduzione di un diverso equilibrio contrattuale o di un diverso titolo di responsabilità non può surrogare l'onere di specifica allegazione e prova dei fatti decisivi.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Nel testo vigente, il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto decisivo e non consente di censurare la semplice insufficiente o contraddittoria valutazione delle prove.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme è precluso il controllo ex art. 360, n. 5, c.p.c. sulla ricostruzione di fatto, salvo l'allegazione di divergenze tra le rationes decidendi di primo e secondo grado.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di inammissibilità del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 2727 c.c.

  La censura sulle presunzioni è inammissibile quando mira soltanto a sostituire al ragionamento inferenziale del giudice una diversa lettura degli indizi.

• art. 2729 c.c.

  Per dedurre la falsa applicazione della norma sulle presunzioni occorre indicare fatti noti, gravità, precisione e concordanza degli indizi e specifici passaggi motivazionali erronei; altrimenti la doglianza si risolve in un riesame del fatto.

Massime di principio

• Quando la sentenza di appello conferma integralmente quella di primo grado, il ricorso per cassazione non può utilizzare l'art. 360, n. 5, c.p.c. per contestare la ricostruzione dei fatti, salvo il diverso e specifico rilievo di un vizio giuridico o di un'omissione radicale della motivazione nei limiti attuali del controllo di legittimità.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non dedotte dalle parti o acquisite al di fuori dei poteri officiosi; non basta lamentare che abbia attribuito maggior forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre.
• La censura per omesso esame o mancata valutazione della prova deve indicare specificamente il fatto storico decisivo, il modo in cui esso è stato allegato e provato, e la sua effettiva decisività; la contestazione generica della documentazione o delle risultanze istruttorie è inammissibile.
• La deduzione del danno risarcibile richiede una puntuale allegazione e prova dell'an e del quantum: la mera prospettazione di spese sostenute, di una sproporzione economica o di una possibile prova presuntiva non basta se non si confronta con la motivazione di merito.
• Le presunzioni semplici possono essere censurate in cassazione solo denunciando correttamente la violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c.; non è sufficiente contrapporre un diverso ragionamento probabilistico o una lettura alternativa degli indizi.
• Il motivo di ricorso deve confrontarsi specificamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata; la deduzione di una questione nuova o non devoluta in appello rende la censura inammissibile.

Come è indicizzato