Cassazione Civile, Sentenza n. 04966/2026 del 05/03/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera assembleare del 6/12/2013 che approvava un regolamento condominiale disciplinante l'uso del campo da tennis e della piscina assegnando diritti di utilizzo proporzionali ai millesimi di proprietà; il ricorrente deduceva violazione degli artt. 1102 e 1136 c.c. (e, in cassazione, anche degli artt. 1118, 1123 e 1124 c.c.) sostenendo che i millesimi possono essere usati solo per la ripartizione delle spese e non per limitare il godimento delle parti comuni, con conseguente pregiudizio al diritto di pari uso dei condomini. Il ricorrente aveva chiesto la nullità o l'annullamento della delibera.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso; ha confermato che piscina e campo da tennis non sono parti necessarie/accessorie ai sensi dell'art. 1117 c.c., ma beni comuni autonomi regolati come comunione. Ha affermato che l'art. 1102 c.c. consente l'uso da parte di ciascun partecipante purché non si alteri la destinazione e non si impedisca il pari esercizio degli altri; tale «pari uso» non significa uso identico e contemporaneo. Ha ritenuto legittimo che l'assemblea, con la maggioranza prevista dagli artt. 1136 e 1138 c.c., disciplini il godimento mediante criteri oggettivi (anche i millesimi) e modalità turnarie, purché non venga introdotto un divieto generalizzato d'uso e non si impedisca l'uso agli altri condomini. Ha quindi respinto le doglianze del ricorrente e ha compensato integralmente le spese di giudizio; inoltre ha dato atto degli adempimenti relativi al contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  diritto di ciascun partecipante alla cosa comune a servirsi della cosa purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso

  Stabilisce il principio del pari uso non come uso identico/contemporaneo ma come possibilità di trarre utilità compatibile con i diritti altrui; consente utilizzi più intensi se non alterano la destinazione e non creano servità a carico del bene; è derogabile da regolamenti o delibere assembleari nei limiti di legge

• art. 1117 c.c.

  elenco delle parti comuni dell'edificio

  Piscina e campo da tennis non rientrano tra le parti necessarie/accessorie indicate dall'art. 1117 c.c.; essendo beni autonomi mancandone la strumentalità all'unità abitativa, si applicano le regole della comunione e non le norme specifiche del condominio limitatamente all'accessorietÃ

• art. 1118 c.c.

  il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare salvo diversa disposizione del titolo

  La titolarità della quota (millesimi) può costituire criterio oggettivo per disciplinare l'uso del bene comune, purché la disciplina non comprima il godimento degli altri partecipanti

• art. 1136 c.c.

  maggioranze necessarie per le delibere assembleari

  Le delibere che regolano l'uso dei beni comuni possono essere adottate con la maggioranza prevista; nel caso in esame la delibera che regolamenta l'uso dei beni non ha richiesto unanimità e risultava legittima

• art. 1138 c.c.

  disciplinare regolamento e maggioranze per modifiche

  Conferma che delibere regolamentari sull'uso possono essere approvate con le maggioranze ordinarie previste per le delibere ordinarie e che il regolamento può rendere più rigorosi i limiti all'uso previsti dall'art. 1102

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Norma di legittimità in cassazione usata come parametro per dedurre violazione di norme di diritto nella impugnazione della sentenza di merito; il ricorso era fondato su presunta errata applicazione di norme sostanziali (es. artt. 1102, 1118) ma la Cassazione lo ha ritenuto infondato

• art. 369 c.p.c.

  Consente la regolarizzazione di errori relativi agli atti di notificazione nel termine previsto; la Corte ha ammesso la copia autentica della sentenza notificata depositata dal ricorrente

• art. 13 DPR 115/2002

  norme sul contributo unificato

  La Corte ha rilevato la sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto dal ricorrente

Massime di principio

• Beni condominiali non elencati all'art. 1117 c.c. (es. piscina, campo da tennis) possono essere considerati beni in comunione e, dunque, disciplinati anche in modo proporzionale alle quote di comproprietÃà, se la disciplina non impedisce il pari esercizio del diritto da parte degli altri.
• Il "pari uso" previsto dall'art. 1102 c.c. non equivale a un uso identico e contemporaneo: una regolamentazione turnaria o differenziata è lecita se compatibile con la destinazione del bene e con i diritti degli altri comproprietari.
• La titolarità di una quota (millesimi) può essere criterio oggettivo e legittimo per modulare l'entità del godimento dei beni comuni (anche per motivi legati alla partecipazione alle spese), purché non si crei un divieto generalizzato di utilizzo o una situazione che impedisca l'uso agli altri.
• Le assemblee possono adottare regolamenti o delibere che rendano più rigorosi i limiti d'uso rispetto all'art. 1102 c.c., con le maggioranze previste dagli artt. 1136 e 1138 c.c.; occorre verificare sempre che la delibera non elimini il diritto di utilizzo degli altri condomini.
• In contestazioni processuali, errori formali (es. relativa alla notifica della sentenza impugnata) possono essere sanati con il deposito della documentazione prevista nei termini di legge (art. 369 c.p.c.).