Cassazione Civile, Ordinanza n. 13567/2026 del 10/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte della contribuente, di un avviso di rettifica di valore e liquidazione di maggiore imposta di registro emesso dall'Agenzia delle Entrate in relazione a una compravendita immobiliare stipulata nel 2013 per euro 550.000, avente ad oggetto un fabbricato composto da otto appartamenti con posti auto pertinenziali. Il bene era stato acquistato in esecuzione di un precedente preliminare e la contribuente deduceva che il valore da considerare dovesse essere ancorato al valore accertato in una precedente vicenda divisoria civile, conclusasi con sentenza passata in giudicato, nella quale il fabbricato era stato valutato in misura inferiore quando era ancora allo stato grezzo. La CTR aveva accolto solo in parte l'appello della contribuente, riducendo il valore imponibile a euro 1.150.000 sulla base dei valori medi OMI. Con il ricorso per cassazione la contribuente ha dedotto sei motivi: (1) nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione degli artt. 132 c.p.c., 111 Cost. e 112 c.p.c., assumendo che il giudice di merito avesse erroneamente qualificato come "valore concordato fra le parti" un valore invece determinato in una sentenza civile; (2) violazione dell'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986, sostenendo che non fossero stati applicati i criteri legali per la comparazione del valore venale, in particolare il limite temporale triennale rispetto a divisioni e perizie giudiziarie; (3) ulteriore nullità per omessa motivazione sul richiamo parziale all'art. 51, comma 3; (4) violazione di norme processuali e sostanziali per avere l'ufficio fondato l'avviso esclusivamente sulle quotazioni OMI; (5) analoghe censure perché il giudice di appello avrebbe ritenuto prevalenti i valori OMI sui criteri legali; (6) nullità e vizio motivazionale per non avere considerato che il valore del complesso immobiliare andava riferito allo stato esistente al momento del preliminare, non del definitivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla pretesa motivazione apparente, chiarendo che la sentenza d'appello conteneva una motivazione sufficiente e logicamente comprensibile. Ha inoltre corretto la motivazione della CTR, affermando che il riferimento al preteso "valore concordato fra le parti" era improprio, ma non decisivo, poiché il punto rilevante era che il valore imponibile poteva essere desunto solo da atti e perizie idonei ai sensi dell'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986, e che la consulenza tecnica richiamata era troppo risalente e riferita a un immobile non ancora ultimato. Quanto ai valori OMI, la Corte ha ribadito che essi non costituiscono prova tipica del valore venale e non possono fondare da soli l'accertamento, ma nella specie erano stati usati come parametro correttivo, insieme ad altri elementi, per ridurre il valore accertato. Infine, ha escluso che il valore imponibile dovesse essere riferito allo stato del bene al momento del preliminare, precisando che per l'imposta di registro rileva il valore venale del bene al momento del contratto definitivo. La ricorrente è stata condannata alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132, secondo comma, n. 4), c.p.c.

  La sentenza deve contenere la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto; la mancanza o apparenza della motivazione determina nullità solo quando il ragionamento decisorio sia radicalmente carente o obiettivamente incomprensibile.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  La motivazione deve consentire il controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio; la motivazione meramente apparente integra violazione del precetto costituzionale.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa; nel caso concreto la Corte ha escluso omissioni decisive della CTR.

• art. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Nel processo tributario la sentenza deve contenere una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, in linea con l'art. 132 c.p.c.

• art. 51, commi 1, 2 e 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  "divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto"

  Il valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro va determinato secondo il valore venale in comune commercio; l'ufficio può utilizzare trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie nei limiti temporali e oggettivi previsti dalla norma, nonché altri elementi di valutazione.

• art. 43, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Per la compravendita l'imposta di registro si liquida in base al valore del bene esistente al momento del contratto definitivo, non a quello del preliminare.

• art. 384, quarto comma, c.p.c.

  La Corte può correggere la motivazione della sentenza impugnata quando il dispositivo sia conforme a diritto, pur essendo parzialmente erronea la motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La motivazione è solo apparente quando, pur esistente sul piano grafico, non consente di ricostruire la ratio decidendi o è intrinsecamente inconciliabile o incomprensibile; non basta che la motivazione sia sintetica o che contenga una improprietà lessicale non decisiva.
• In tema di rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro, il parametro legale è il valore venale in comune commercio del bene al momento dell'atto definitivo; il prezzo convenuto nel preliminare non vincola l'amministrazione né il giudice se il bene è nel frattempo mutato.
• Le divisioni e le perizie giudiziarie richiamabili dall'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986 sono utilizzabili solo se anteriori di non oltre tre anni e riferite agli stessi immobili o a immobili analoghi; una consulenza tecnica resa per un immobile in diverso stato materiale e troppo risalente non è idonea come comparabile.
• Le quotazioni OMI non costituiscono prova tipica e autonoma del valore venale, ma solo un dato orientativo di massima; un avviso fondato esclusivamente su tali quotazioni è insufficiente, mentre è legittimo se le quotazioni sono integrate da ulteriori elementi istruttori e utilizzate come parametro correttivo.
• Nel controllo di legittimità, la Corte può correggere la motivazione della decisione impugnata quando il dispositivo è conforme a diritto e l'errore motivazionale non incide sulla correttezza della soluzione finale.

Come è indicizzato