Sentenza del 18/11/2022 n. 34010 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza che, pur avendo qualificato il rapporto come locazione tra le parti, aveva escluso l'applicabilità degli artt. 28 e 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392 (rinnovazione automatica del contratto in mancanza di disdetta per motivi tassativi) in ragione della natura pubblica dell'ente concedente; la ricorrente deduceva invece che tali norme sono applicabili e che la clausola contrattuale che prevedeva durata limitata (9+9 anni) è nulla per contrasto con norma imperativa; deduceva altresì questioni relative a penali e compensazione spese.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che gli artt. 28 e 29 della L. n. 392/1978 si applicano anche ai contratti di locazione in cui la P.A. è locatrice (non soltanto quando è conduttrice), perché la protrazione del rapporto alla scadenza deriva direttamente dalla legge e non da una manifestazione tacita di volontà della P.A. Ha inoltre ritenuto nulla la clausola contrattuale che limitava la durata a 9+9 anni in contrasto con norma imperativa (eterointegrazione ex art. 1419 c.c., comma 2). Per tali ragioni ha cassato la sentenza di appello e rinviato la causa ad altra Sezione della Corte d'appello di Perugia, in diversa composizione, perché il giudice di rinvio applichi gli artt. 28 e 29 L. n. 392/1978 (accertando l'eventuale rinnovazione automatica e le conseguenze), con spese di questo giudizio demandate al giudice di rinvio; ha dichiarato assorbiti gli altri motivi.

Norme richiamate

• Legge 27 luglio 1978, n. 392

  Gli artt. 28 e 29 (rinnovazione automatica della locazione per immobili ad uso diverso in mancanza di disdetta per motivi tassativi) si applicano anche quando la pubblica amministrazione è parte locatrice; la protrazione del rapporto deriva dalla legge e non da una tacita volontà della P.A.

• Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 42

  Richiamata nel percorso argomentativo per riferirsi ai rapporti tra P.A. e disciplina della legge sull'equo canone.

• Codice Civile, art. 1419, comma 2

  Principio per cui la clausola contraria a norma imperativa va ritenuta nulla e il contratto si integra automaticamente con la norma (eterointegrazione); applicato rispetto alla clausola contrattuale che limitava la durata a 9+9 anni.

• Codice Civile, art. 1591

  Richiamato in relazione alle doglianze sulla quantificazione e applicazione di penali e alla corretta qualificazione del rapporto locativo.

• Codice Civile, art. 1597

  Citato come confronto rispetto alla diversa meccanica della tacita protrazione del rapporto nelle locazioni (distinta dalla rinnovazione prevista dalla L. n. 392/1978).

• Codice di Procedura Civile, art. 360 c.p.c.

  Norma processuale invocata nei motivi di ricorso (gravi vizi di diritto).

Massime di principio

• La disciplina della L. n. 392/1978 (artt. 28 e 29) sulla rinnovazione automatica delle locazioni commerciali può essere invocata anche quando la pubblica amministrazione è locatrice: la protrazione del rapporto deriva dalla legge e non richiede una manifestazione scritta di volontà della P.A.
• Qualsiasi clausola contrattuale che limiti o svuoti una tutela prevista dalla norma imperativa (es. limite di durata contrario alla L. 392/1978) è nulla e il contratto va integrato dalla norma (art. 1419 c.c.); pertanto chi si fonda su detta clausola può vedere riconosciuta la rinnovazione legale.
• La disdetta alla prima scadenza può impedire la rinnovazione solo se esercitata per uno dei motivi tassativamente indicati dall'art. 29 L. 392/1978 e con le modalità/termini previsti dalla stessa norma; quindi gli enti pubblici che intendono evitare la rinnovazione devono seguire scrupolosamente quelle forme e motivazioni.
• Non può essere automaticamente invocato il principio secondo cui la volontà della P.A. deve essere manifestata per iscritto per escludere la rinnovazione prevista dalla legge, perché la rinnovazione prevista dagli artt. 28-29 non è frutto di comportamento concludente ma di una disposizione di legge.
• In caso di contenzioso, la qualificazione del rapporto (comodato vs locazione) è determinante: se qualificato come locazione e applicabile la L. 392/1978, le conseguenze economiche (indennità, risarcimenti per mancata restituzione, rinnovi) devono essere valutate secondo la disciplina della legge sull'equo canone.
• Prassi utile: per evitare incertezze, gli enti pubblici dovrebbero prevedere atti formali e tempestivi (disdette motivate ai sensi dell'art. 29) se intendono evitare rinnovazioni, mentre i privati dovrebbero tutelarsi prevedendo clausole coerenti con norme imperative e, in caso di contenzioso, contestare la nullità delle clausole contrarie a legge.