Cassazione Civile, Ordinanza n. 09480/2025 del 11/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un capannone industriale, con consegna anticipata dell'immobile al promissario acquirente. I promittenti venditori agirono per ottenere l'accertamento della risoluzione del preliminare per recesso e per trattenere la caparra confirmatoria, oltre alla rimozione di opere abusive e al pagamento di una somma per l'uso dell'immobile. Il promissario acquirente propose domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per recesso dei promittenti alienanti. Il Tribunale rigettò le domande degli attori e accolse la riconvenzionale, ma la Corte d'appello, in parziale riforma, condannò il promissario acquirente a pagare una somma mensile parametrata al canone di affitto dalla data della consegna anticipata fino al rilascio effettivo. Con il ricorso per cassazione il soccombente dedusse: 1) vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe in modo contraddittorio qualificato la consegna anticipata come comodato collegato al preliminare, ma poi avrebbe applicato conseguenze incompatibili con la gratuità del comodato e con l'efficacia ex nunc della sua cessazione; inoltre vi sarebbe contrasto tra motivazione e dispositivo quanto alla decorrenza della somma dovuta; 2) violazione di legge per erronea applicazione della disciplina della detenzione sine titulo, del comodato, della ripetizione di indebito e delle regole sull'onere della prova, perché il titolo di godimento esisteva e il danno non sarebbe stato provato, oltre a contestare la decorrenza dell'obbligo di pagamento e la buona fede del detentore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati entrambi i motivi: quanto al primo, perché la motivazione della sentenza impugnata era effettivamente esistente e comprensibile, non essendo denunciabile il semplice difetto di sufficienza motivazionale; quanto al secondo, perché nel caso di preliminare con consegna anticipata l'assetto negoziale integra un contratto misto, con collegamento funzionale tra preliminare e comodato precario, sicché il promissario acquirente ha una detenzione qualificata ma, una volta risolto il preliminare con effetti retroattivi, deve restituire l'immobile e corrispondere i frutti per l'anticipato godimento, secondo i principi della ripetizione dell'indebito e degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c. La Corte ha inoltre confermato che l'obbligo di pagamento decorre dalla data della consegna anticipata, come ritenuto dal giudice di merito, e ha condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  La riformulazione del vizio di motivazione consente il controllo di legittimità solo nei casi di anomalia motivazionale che integrino violazione di legge costituzionalmente rilevante; non è più deducibile il mero difetto di sufficienza della motivazione.

• art. 2033 c.c.

  La Corte richiama la ripetizione di indebito come schema applicabile agli obblighi restitutori conseguenti alla risoluzione retroattiva del preliminare, con obbligo del promissario acquirente di restituire anche i frutti del godimento anticipato.

• art. 1803 c.c.

  È evocato per escludere che la disciplina del comodato gratuito impedisca, nel caso di specie, la condanna alla corresponsione dei frutti dopo la risoluzione del preliminare collegato.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la prova del danno; la Corte ritiene però che la pretesa dei frutti non dipenda dalla prova di un danno in re ipsa, ma dagli effetti restitutori del rapporto risolto.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato come norma sulla valutazione delle prove; la Corte non ravvisa alcuna violazione perché la decisione di merito è sorretta da motivazione adeguata.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente in tema di valutazione probatoria; la Corte esclude una falsa applicazione della norma.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione del preliminare per inadempimento produce effetti liberatori ex nunc per le prestazioni da eseguire, ma effetti recuperatori ex tunc per quelle già eseguite, con obblighi restitutori sulle prestazioni ricevute.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita con consegna anticipata del bene, il godimento anticipato del promissario acquirente va qualificato nell'ambito di un assetto negoziale unitario che collega preliminare e comodato precario; la relazione con la cosa è detenzione qualificata e non possesso pieno.
• Se il preliminare viene risolto per inadempimento, la risoluzione travolge anche il comodato collegato e determina l'obbligo di restituzione dell'immobile, venendo meno ogni titolo di detenzione.
• Gli effetti della risoluzione ex art. 1458 c.c. sono liberatori solo per le prestazioni future, mentre per quelle già eseguite operano in senso recuperatorio ex tunc, imponendo la restituzione di quanto ricevuto e, per il promissario acquirente che abbia goduto anticipatamente del bene, la corresponsione dei frutti.
• Nel giudizio di cassazione, il vizio di motivazione è deducibile solo nei limiti dell'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante; non è censurabile la semplice insufficienza o non persuasività della motivazione se questa consente di comprendere l'iter logico seguito dal giudice di merito.
• La condanna al pagamento dei frutti per l'anticipato godimento del bene non richiede la prova di un danno in senso risarcitorio, poiché deriva dalla restituzione delle utilità percepite senza causa a seguito della risoluzione del rapporto.

Come è indicizzato