Cassazione Penale, Sentenza n. 15113/2026 del 27/04/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Bologna che aveva confermato la responsabilità penale di Tosi e Scardovi per lottizzazione abusiva: si contestava che il frazionamento e la vendita di unità ricadenti in un complesso originariamente alberghiero e classificate come "case e appartamenti per vacanze" fosse illecito. I ricorrenti sostenevano che gli atti di compravendita erano formalmente conformi alla normativa urbanistica e catastale (richiamavano espressamente la qualifica "case e appartamenti per vacanze"), che non vi era incremento del carico urbanistico, che non era richiesto alcun vincolo contrattuale aggiuntivo e che la responsabilità deriverebbe semmai dagli acquirenti. La notaia Scardovi deduceva inoltre di aver informato le parti, richiesto certificati di conformità e ottenuto liberatorie; invocava infine la prescrizione e la mancata menzione per Tosi.

La decisione

La Corte di legittimità ha rigettato nella sostanza i ricorsi, ritenendo corretta la ricostruzione della Corte d'appello: la lottizzazione abusiva può realizzarsi anche tramite atti di frazionamento e vendita formalmente validi se tali atti costituiscono il mezzo per la formazione di "lotti" che, per caratteristiche e in rapporto agli acquirenti, denunciano in modo non equivoco la destinazione a uso diverso da quello previsto dagli strumenti urbanistici; nella specie sono stati ritenuti decisivi la pluralità di vendite a privati, l'assenza di SCIA per la gestione come "case e appartamenti per vacanze", le modalità pubblicitarie e le dichiarazioni degli acquirenti, nonché la consapevolezza del venditore e della notaia. Il ricorso di Tosi è stato però accolto limitatamente alla mancata concessione del beneficio della non menzione: la Cassazione ha annullato senza rinvio quel punto e ha concesso il beneficio per l'età, l'incensuratezza e il comportamento. Per il resto il ricorso di Tosi è stato rigettato. Il ricorso di Scardovi è stato rigettato e Scardovi è stata condannata alle spese processuali. La richiesta di estinzione per prescrizione è stata respinta perché non era decorso il termine tenuto conto delle sospensioni applicabili.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 1, lett. c)

  La norma incrimina la lottizzazione abusiva anche nella forma "negoziale" (frazionamento/vendita) quando la trasformazione urbanistica venga predisposta attraverso atti che costituiscono il mezzo per la formazione di lotti funzionali a una destinazione in contrasto con gli strumenti urbanistici

• d.P.R. n. 380 del 2001, art. 30, comma 1

  "Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici... nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione... il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio"

  La lottizzazione abusiva si valuta sul risultato e sulle caratteristiche dei "lotti" e non richiede l'illiceità formale degli atti: atti validi possono integrare il reato se mostrano inequivocabilmente la destinazione contraria al piano urbanistico

• d.P.R. n. 380 del 2001, art. 23-ter

  "Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile ... diversa da quella originaria ... a) residenziale; a bis) turistico-ricettiva; ..."

  Il mutamento di destinazione d'uso (anche senza opere) è rilevante quando si passa tra categorie funzionali; il passaggio da turistico-ricettiva a residenziale è idoneo ad incidere sul carico urbanistico e può integrare lottizzazione abusiva

• Legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, art. 11

  "Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti..."

  La normativa regionale definisce la figura delle "case e appartamenti per vacanze" come gestione imprenditoriale (o da imprese per singole unità); la mera dicitura contrattuale che richiama l'art. 11 non esclude che, nella realtà, le unità siano destinate ad uso residenziale e che le vendite possano costituire mezzo per modifica di destinazione

• Legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, art. 18, comma 1

  "L'attività delle strutture ricettive extralberghiere è intrapresa a seguito di segnalazione certificata di inizio attività ... La segnalazione certificata di inizio attività è inviata per conoscenza anche al Comune dove ha sede l'impresa che gestisce case e appartamenti per vacanza"

  Perché la gestione come "case e appartamenti per vacanze" sia effettiva è richiesta la SCIA: l'assenza della SCIA da parte del venditore è indice che non era esercitata la gestione imprenditoriale prevista dalla legge

• Codice penale, art. 175

  Norma prevista per la non menzione della condanna; la Corte rilevò omissione della motivazione sul diniego e ha ritenuto sussistenti i requisiti per concedere il beneficio a Tosi

• Codice penale, art. 159

  Disciplina della prescrizione e delle sospensioni: la Corte ha valutato correttamente sospensioni e interruzioni (anche in conseguenza di norme riformatrici) escludendo la prescrizione

• Legge 23 giugno 2017, n. 103 (art. 11, lett. b) - c.d. "legge Orlando")

  Ha modificato termini di prescrizione applicabili; la Corte ha tenuto conto della sospensione prevista dalla riforma nel calcolo della prescrizione

• Codice di procedura penale, art. 256

  Ordine di esibizione: l'ordine rivolto alla notaia e la sua contestuale omissione di informare gli acquirenti sono stati considerati elementi probatori rilevanti riguardo alla consapevolezza della continuità delle vendite

Massime di principio

• La fattispecie di lottizzazione abusiva può realizzarsi mediante atti negoziali formalmente validi: ciò che conta è se i "lotti" formati e il complesso di operazioni denunciano in modo non equivoco una trasformazione urbanistica contraria agli strumenti di pianificazione
• La dicitura contrattuale che richiama una destinazione "turistico-ricettiva" (es. "case e appartamenti per vacanze") non è di per sé sufficiente a escludere lottizzazione abusiva se la realtà fattuale (tipo di acquirenti, pluralità di vendite a privati, assenza di gestione imprenditoriale o di SCIA, pubblicità, dichiarazioni degli acquirenti, tentativi di ottenere cambio d'uso) indica destinazione residenziale
• Il notaio può essere penalmente responsabile se la sua attività di rogito è consapevole e contribuisce alla formazione di una serie negoziale funzionale alla trasformazione urbanistica illecita: la responsabilità si desume dalla consapevolezza e dal ruolo nell'iter che consente la costituzione dei lotti
• Elementi fattuali forti per l'esistenza dell'intento lottizzatorio: pluralità di vendite dal medesimo venditore in breve arco temporale; vendite a privati non imprenditori; assenza di SCIA ove necessaria; pubblicità che omette vincoli; dichiarazioni documentate degli acquirenti sul loro uso effettivo e sulla volontà di trasferire la residenza
• Il richiamo a clausole o liberatorie nei contratti non sottrae automaticamente dalla responsabilità penale quando la condotta concreta dimostra finalità diverse dalla formale indicazione; la valutazione è eminentemente fattuale e richiede esame complessivo delle prove
• Sui termini di prescrizione: vanno considerati sospensioni e interruzioni previste dalla legge e dalle vicende processuali (es. rinvii per incompatibilità del giudice), pertanto l'eccezione di prescrizione va valutata con il computo dettagliato dei termini
• Sul beneficio della non menzione: il giudice di merito deve decidere motivando espressamente; in cassazione può essere riconosciuto quando i requisiti sono evidenti (età avanzata, incensuratezza, comportamento successivo)