Cassazione Civile, Ordinanza n. 34404/2024 del 24/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare stipulata tramite un notaio, avente ad oggetto un appezzamento di terreno e alcuni locali. L'acquirente ha sostenuto che sull'immobile era stata iscritta un'ipoteca giudiziale e che il professionista non avrebbe acquisito una visura aggiornata dei registri immobiliari, omettendo di rilevare i vincoli pregiudizievoli prima del rogito. Secondo la parte attrice, tale omissione le avrebbe causato un danno pari a euro 50.000,00, oltre alla necessità di pagare il creditore procedente in una successiva esecuzione immobiliare per liberare i beni acquistati. In primo grado il Tribunale ha escluso la responsabilità del notaio, rilevando che la trascrizione pregiudizievole era avvenuta a distanza di soli due giorni dal rogito e che non era ravvisabile tardività dell'operato professionale. In appello la decisione è stata confermata, ritenendo che il notaio avesse eseguito le visure ipotecarie il giorno prima della stipula e che, comunque, anche una visura effettuata il giorno stesso non avrebbe eliminato il rischio di ulteriori formalità presentate nelle more della trascrizione dell'atto. In cassazione l'unico motivo ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1127, 1135, 1176 e 1374 c.c. e della L. n. 122/2010, sostenendo che il giudice d'appello avrebbe dovuto considerare il mancato rilievo dei vincoli pregiudizievoli e il fatto che, se le visure fossero state aggiornate fino alla chiusura della Conservatoria, il difetto sarebbe emerso consentendo alla compratrice di non stipulare o di compensare il prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto, da un lato, che la censura, pur formalmente prospettata come violazione di legge, mirasse in realtà a ottenere una diversa ricostruzione dei fatti e una rivalutazione del materiale probatorio, attività riservate al giudice di merito e non sindacabili in sede di legittimità. Dall'altro lato, ha osservato che il motivo si limitava a riproporre le stesse doglianze già formulate nei precedenti gradi di giudizio senza confrontarsi con la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale aveva valorizzato sia l'avvenuta esecuzione delle visure il giorno prima del rogito sia l'irrilevanza, nel caso concreto, di una eventuale visura nel giorno stesso della stipula per effetto del principio di prevalenza delle formalità in base all'ordine di presentazione al Conservatore. Per questa ragione il ricorso è stato dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1176 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente quale parametro di diligenza professionale; la Corte non ne affronta il merito sostanziale perché reputa inammissibile la censura e osserva che la motivazione d'appello aveva già valutato la diligenza del notaio.

• art. 1374 c.c.

  Invocato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate; la Corte non sviluppa un'interpretazione autonoma, rilevando che il motivo mirava a una diversa ricostruzione fattuale.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  La Corte afferma che il motivo, pur rubricato come violazione di legge, in realtà sollecita una rivalutazione del fatto e delle prove, quindi non si confronta con il corretto perimetro del vizio denunciabile in cassazione.

• art. 366 n. 4 c.p.c.

  È richiamato per affermare che il ricorso per cassazione deve contenere una critica specifica alla sentenza impugnata; la mera riproposizione delle tesi già svolte nei gradi di merito integra un 'non motivo' e determina inammissibilità.

• art. 380-bis 1 c.p.c.

  Indicato quale rito camerale in cui è stata trattata la causa.

• art. 13 d.p.r. n. 115/2002, comma 1-quater

  Richiamato per la statuizione sull'ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 1127 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nella rubrica del motivo, ma non risulta oggetto di una specifica applicazione da parte della Corte.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nella rubrica del motivo, senza specifica applicazione nel decisum.

• L. 31 luglio 2010 n. 122

  Richiamata dalla ricorrente, ma la Corte non ne ricava una regola decisiva, ritenendo comunque il motivo inammissibile.

Massime di principio

• In sede di legittimità la censura formalmente proposta come violazione di legge è inammissibile se, nella sostanza, tende a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, attività riservata al giudice di merito.
• Il ricorso per cassazione deve confrontarsi specificamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata: la mera riproposizione delle doglianze già respinte nei gradi di merito integra un 'non motivo' ed è inammissibile.
• Nella verifica della responsabilità del notaio per omissione di controlli sui registri immobiliari, la diligenza va valutata in concreto in relazione alle circostanze del caso, ma la censura sul punto deve investire la motivazione della decisione impugnata e non limitarsi a contestare l'accertamento fattuale.
• Quando il giudice di merito ha motivato sull'assenza di responsabilità del professionista sulla base dell'avvenuta esecuzione delle visure e dell'ordine di presentazione delle formalità, la contestazione in cassazione deve misurarsi con tali argomenti specifici, altrimenti è inammissibile.

Come è indicizzato