Cassazione Civile, Ordinanza n. 03459/2023 del 03/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’accertamento, ai fini IRPEF, della plusvalenza realizzata dalla cessione di un terreno in parte edificabile e in parte ricadente in fascia di rispetto cimiteriale e fluviale. In primo grado i contribuenti avevano ottenuto una riduzione della plusvalenza; in appello, invece, la CTR aveva accolto il gravame dell’Ufficio, ritenendo utilizzabile, anche ai fini delle imposte dirette, il valore di cessione del bene già accertato ai fini dell’imposta di registro e considerando comunque commerciale anche la porzione del terreno non edificatoria. Con il primo motivo i contribuenti hanno denunciato omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 n. 5 c.p.c., lamentando che il giudice d’appello non avesse valutato la documentazione da cui risultava, a loro dire, l’erronea determinazione del valore di cessione e del valore di acquisto, nonché dei costi sostenuti. Con il secondo motivo hanno dedotto violazione o falsa applicazione degli artt. 67, lett. b), e 68, comma 1, d.P.R. 917/1986, sostenendo che la plusvalenza non poteva essere determinata automaticamente sulla base del valore accertato ai fini dell’imposta di registro e che il terreno, in parte ricadente in zona non edificabile, non poteva essere valutato come area edificabile. Hanno inoltre dedotto che in quella fascia non erano ammessi nuovi fabbricati, ma solo limitati interventi e opere subordinate ad autorizzazione comunale non adottata nel caso concreto.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo per difetto di autosufficienza, rilevando che non erano state indicate in modo puntuale nel ricorso le prove e la documentazione asseritamente prodotte nei gradi di merito. Ha invece accolto, nei limiti indicati in motivazione, il secondo motivo: ha affermato che, in tema di plusvalenze da cessione di immobili, il valore accertato ai fini dell’imposta di registro non può essere automaticamente trasposto ai fini IRPEF come unico fondamento dell’accertamento; l’Amministrazione deve allegare ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, e solo allora grava sul contribuente l’onere di fornire prova contraria. Poiché la sentenza impugnata si era discostata da tali principi, è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il motivo è stato ritenuto inammissibile perché non autosufficiente, in assenza della puntuale indicazione delle prove e della documentazione asseritamente trascurate dal giudice di merito.

• artt. 67, lett. b), e 68, comma 1, d.P.R. 917/1986

  Disciplinano la tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili; la plusvalenza non può essere determinata automaticamente solo sulla base del valore accertato ai fini dell’imposta di registro.

• art. 5, comma 3, d.lgs. 147/2015

  “l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro ...”

  È stato applicato come norma di interpretazione autentica, con efficacia retroattiva, della disciplina previgente: esclude che il maggior corrispettivo nelle cessioni immobiliari sia presumibile dal solo valore rilevante per l’imposta di registro.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  È richiamato quale disciplina dell’imposta di registro il cui valore accertato non basta, da solo, a fondare l’accertamento reddituale.

• d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  È richiamato quale disciplina delle imposte ipotecaria e catastale, anch’esse non sufficienti da sole a presumere un maggior corrispettivo.

Massime di principio

• Nelle cessioni di immobili, l’accertamento della plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi non può fondarsi automaticamente sul solo valore attribuito al bene in sede di imposta di registro o di imposte ipotecaria e catastale.
• Per fondare un maggior corrispettivo l’Amministrazione deve indicare ulteriori elementi presuntivi, specifici, gravi, precisi e concordanti; il solo dato del valore accertato in altra sede non è sufficiente.
• Una volta allegati idonei elementi presuntivi dall’Ufficio, incombe sul contribuente l’onere di fornire prova contraria.
• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame di fatti decisivi richiede il rispetto del principio di autosufficienza del ricorso, con puntuale indicazione del materiale istruttorio e documentale asseritamente trascurato.
• La qualificazione urbanistica di una porzione di terreno incide sulla valutazione del bene, ma non legittima di per sé la trasposizione automatica del valore di registro alla base imponibile IRPEF.

Come è indicizzato