Cassazione Civile, Ordinanza n. 09895/2026 del 16/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione stipulato in data 11 febbraio 2015, corredato da una scrittura privata collegata. Il locatore ha attivato un arbitrato rituale sulla base della clausola compromissoria, deducendo l'inadempimento della conduttrice all'obbligo di eseguire, a propria cura e spese, rilevanti opere di manutenzione e ristrutturazione dell'immobile. Il collegio arbitrale ha dichiarato la risoluzione del contratto per effetto di clausola risolutiva espressa, ha ordinato il rilascio dell'immobile e ha condannato la conduttrice al pagamento di una somma mensile sino alla riconsegna. La Corte d'appello ha respinto l'impugnazione del lodo. In cassazione la società conduttrice ha proposto tre motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 828, 829 e 830 c.p.c., dell'art. 53 Cost., dell'art. 79 l. n. 392/1978, dell'art. 1418 c.c. e dell'art. 13 l. n. 431/1998, sostenendo che la Corte territoriale avesse compiuto un indebito riesame del merito e che la scrittura privata integrativa fosse nulla perché, in sostanza, maschererebbe un canone occultamente maggiorato tramite l'imposizione di lavori per un importo molto elevato; con il secondo ha riproposto la nullità della scrittura privata e l'inefficacia della clausola risolutiva espressa; con il terzo ha lamentato omesso esame del fatto decisivo relativo alla pretesa mancanza di buona fede del locatore nell'avvalersi della clausola risolutiva espressa, invocando gli artt. 1175, 1218, 1356, 1366, 1371 e 1375 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo, osservando che la Corte d'appello non aveva effettuato un riesame del merito oltre i limiti dell'impugnazione del lodo, poiché la validità della scrittura privata aggiuntiva era effettivamente oggetto del devolutum; ha inoltre affermato che non è sufficiente, per integrare la nullità ex art. 79 l. n. 392/1978, il solo fatto che al conduttore siano imposti lavori di importo rilevante, essendo necessaria una vera elusione di norme inderogabili o una maggiorazione occulta del canone. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché la dedotta mala fede del locatore non costituiva un 'fatto decisivo' omesso ex art. 360 n. 5 c.p.c., ma una questione valutativa e argomentativa, e comunque la sua ricostruzione non trovava riscontro nella sentenza impugnata. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La censura ex n. 5 è ammissibile solo per l'omesso esame di un fatto storico decisivo; non può essere usata per rimettere in discussione questioni o valutazioni di merito.

• artt. 828, 829 e 830 c.p.c.

  Richiamati dalla ricorrente per contestare i limiti dell'impugnazione del lodo; la Corte ha escluso che la Corte d'appello li avesse violati.

• art. 53 Cost.

  Invocato dalla ricorrente come parametro di contrasto alla pretesa elusione fiscale; non è stato accolto come fondamento della nullità prospettata.

• art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La nullità colpisce i patti che eludono norme inderogabili della disciplina locatizia o occultano una maggiorazione del canone; non ogni accordo economicamente vantaggioso per il locatore è nullo.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato quale norma generale sulle nullità contrattuali, ma non ritenuto applicabile nel caso concreto alla scrittura privata contestata.

• art. 13 l. 9 dicembre 1998, n. 431

  Invocato dalla ricorrente in funzione di invalidità del patto; la Corte non ne ha tratto conseguenze favorevoli alla stessa.

• art. 1456 c.c.

  È la base della risoluzione dichiarata dal collegio arbitrale per effetto della clausola risolutiva espressa.

• artt. 1175, 1218, 1356, 1366, 1371 e 1375 c.c.

  Richiamati per sostenere la contrarietà a buona fede e la non operatività della clausola risolutiva, ma la doglianza è stata ritenuta inammissibile o comunque infondata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, impone il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel definire il fatto decisivo ai fini dell'art. 360 n. 5 c.p.c., come fatto principale o secondario controverso e decisivo.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione del lodo arbitrale, il giudice di legittimità non può trasformare la censura in un riesame del merito: è denunciabile solo l'errore di diritto o l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la mera diversa lettura delle risultanze contrattuali o fattuali.
• La nullità ex art. 79 l. n. 392/1978 non discende automaticamente dal fatto che il conduttore assuma obblighi economicamente gravosi o esegua lavori di importo elevato; occorre che il patto, nella sostanza, realizzi un'elusione di norme inderogabili o una maggiorazione occulta del corrispettivo locatizio.
• La clausola risolutiva espressa può essere fatta valere ove l'inadempimento previsto si sia verificato, salvo che sia dedotta e provata una specifica violazione di buona fede; tuttavia la semplice contestazione della convenienza o dell'opportunità dell'esercizio della clausola non integra, di per sé, un fatto storico decisivo omesso.
• Ai fini dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il 'fatto decisivo' è un preciso accadimento storico-naturalistico, principale o secondario, e non una questione giuridica, un argomento difensivo o una diversa valutazione della condotta delle parti.

Come è indicizzato