Cassazione Civile, Ordinanza n. 00360/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita in cui il promissario acquirente non avrebbe versato il saldo del prezzo nei termini pattuiti. La parte promittente venditrice ha agito per ottenere la risoluzione del preliminare, l'accertamento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria versata alla stipula e la condanna al risarcimento del danno. In primo grado la domanda di risoluzione e quella relativa alla caparra erano state accolte, mentre era stato rigettato il risarcimento; in appello, invece, la domanda è stata integralmente respinta sulla base dell'interpretazione della clausola contrattuale secondo cui, in caso di mancato saldo, il preliminare sarebbe divenuto inefficace. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1322, 1418 e 1421 c.c., sostenendo che la corte territoriale avesse erroneamente trasformato l'accordo in una sorta di nullità atipica, incidendo sugli effetti tipici della caparra confirmatoria; 2) violazione degli artt. 1218, 1355 e 1360 c.c., lamentando l'ammissione di una condizione meramente potestativa, perché l'evento dipenderebbe dalla sola volontà del promissario acquirente; 3) violazione degli artt. 1362, 1363 e 1367 c.c., contestando la ricostruzione della volontà negoziale e sostenendo che la clausola dovesse essere letta come inefficacia relativa ex nunc, con salvezza delle altre pattuizioni, inclusa la caparra; 4) violazione dell'art. 1385 c.c., deducendo che non si potesse ritenere cessato l'effetto del preliminare senza una pronuncia giudiziale di inefficacia e che il venditore non potesse alienare a terzi il bene prima di tale pronuncia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto inammissibili le censure che miravano soltanto a proporre una diversa interpretazione della clausola contrattuale rispetto a quella, non implausibile, accolta dal giudice di merito. Ha inoltre escluso la configurabilità di una nullità atipica e di una condizione meramente potestativa, valorizzando l'accertato interesse concorrente della parte promittente venditrice alla clausola che faceva cessare gli effetti del preliminare in caso di mancato pagamento del saldo. Quanto al quarto motivo, la Corte ha affermato che non è sempre necessaria una pronuncia giudiziale per privare di efficacia un preliminare, potendo le parti prevedere consensualmente o condizionatamente la cessazione degli effetti del contratto. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1322 c.c.

  esprime l'autonomia contrattuale, che consente alle parti di modellare l'efficacia del preliminare e di prevedere anche eventi condizionanti l'efficacia del vincolo.

• art. 1418 c.c.

  non ricorre una nullità atipica quando il giudice accerta una clausola di inefficacia convenzionale coerente con la volontà delle parti.

• art. 1421 c.c.

  la questione della nullità è esclusa perché la fattispecie è ricondotta a inefficacia convenzionale, non a invalidità.

• art. 1362 c.c.

  l'interpretazione del contratto va censurata in cassazione solo indicando specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice se ne sia discostato.

• art. 1363 c.c.

  la lettura della clausola deve essere compiuta alla luce del testo complessivo del contratto e della sua economia generale.

• art. 1367 c.c.

  la parte ricorrente non può limitarsi a contrapporre una diversa lettura della clausola a quella ritenuta plausibile dal giudice di merito.

• art. 1218 c.c.

  richiamato nel motivo, ma non ritenuto idoneo a scardinare la qualificazione data dalla corte territoriale alla clausola negoziale.

• art. 1355 c.c.

  non sussiste condizione meramente potestativa quando la clausola tutela un interesse anche del promittente venditore.

• art. 1360 c.c.

  la cessazione degli effetti del preliminare può essere pattuita dalle parti al verificarsi dell'evento convenuto.

• art. 1385 c.c.

  la disciplina della caparra confirmatoria non impedisce alle parti di prevedere una clausola che faccia venire meno gli effetti del preliminare al mancato saldo del prezzo.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  i motivi erano formalmente incardinati come violazioni di legge, ma in parte miravano in realtà a una rivalutazione del merito interpretativo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In sede di legittimità, la censura dell'interpretazione di una clausola contrattuale è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in quale punto il giudice di merito se ne sia discostato; non è sufficiente opporre una diversa lettura del testo negoziale.
• Quando una clausola è suscettibile di più interpretazioni plausibili, la scelta del giudice di merito tra le possibili letture non è sindacabile in cassazione solo perché il ricorrente avrebbe preferito una soluzione diversa.
• L'autonomia contrattuale consente alle parti di prevedere che il contratto preliminare perda efficacia al verificarsi o al mancato verificarsi di un evento futuro, anche correlato all'adempimento o all'inadempimento di una delle obbligazioni principali.
• Non si configura una condizione meramente potestativa se la clausola risponde anche a un interesse del contraente che la invoca o l'ha accettata, essendo sufficiente un interesse concorrente delle parti all'assetto negoziale.
• La privazione di efficacia di un preliminare non richiede necessariamente una pronuncia giudiziale quando la cessazione degli effetti sia stata preventivamente pattuita dalle parti o sia prevista come conseguenza automatica dell'evento convenuto.
• La caparra confirmatoria non impedisce, di per sé, che le parti disciplinino convenzionalmente l'inefficacia del preliminare e gli effetti conseguenti del mancato perfezionamento dell'affare.

Come è indicizzato